Wirtschaftslobby gegen Mieterschutz
Der Ausbau der Fernwärme stockt. Energieverbände wollen nun Erleichterungen – auf Kosten von Mieterinnen und Mietern. Zusammen mit Immobilienverbänden lobbyieren sie massiv in Berlin, wie diese Recherche zeigt.
Der Umbau der deutschen Heizungen soll schneller gehen – weg von Öl oder Gas, hin zu Wärmepumpen und zu kommunalen Wärmenetzen, die auf erneuerbare Energien setzen. Darin sind sich Politik, Kommunen und Energiekonzerne einig. Rund 43 Milliarden Euro wird der Fernwärmeausbau laut dem Forschungsinstitut Prognos bis 2030 kosten. Eine enorme Summe. Doch wer soll das zahlen? Die Verbraucher, die Vermieter, die Energieunternehmen oder die öffentliche Hand?
Was ist Fernwärme?
Fernwärme ist der geläufige Begriff, wenn von Wärmenetzen die Rede ist, an die viele Gebäude und Wohnungen angeschlossen sind. Es gibt aber auch kleine Netze – das wird dann umgangssprachlich als Nahwärme bezeichnet.
Laut dem Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) wurden im Jahr 2024 rund 15 Prozent aller Wohnungen in Deutschland mit Fernwärme beheizt. Den Anteil der erneuerbaren Energien in der Fernwärme beziffert der BDEW aktuell auf rund 34 Prozent. Ein Großteil der Wärme wird allerdings noch mit fossilen Quellen wie Erdgas oder Kohle erzeugt.
In dieser Frage herrscht bisher Unklarheit – zumindest auf politischer Ebene. Die deutsche Energie- und Wirtschaftslobby hat nun eine Idee: Mieterinnen und Mieter. Sie sollen künftig über ihre Betriebskosten bis zu 50 Cent pro Quadratmeter und Monat zusätzlich zahlen, wenn ihr Haus an ein Fernwärmenetz angeschlossen wird. Dafür müsste ein Gesetz geändert werden – zum Nachteil der Mietenden. Nur so könne der Fernwärmeausbau zügig vorangetrieben werden, so das Argument der Verbände.
Konkret geht es in den Forderungen um einen Paragraphen der Wärmelieferverordnung. Er schreibt vor, dass Vermieter die Kosten für den Anschluss an ein Fernwärmenetz nicht auf die Mietenden umlegen können, wenn diese dadurch mehr zahlen als zuvor für ihre alte Heizung. Der Anschluss muss „kostenneutral“ sein – zum Zeitpunkt der Umstellung. Die Verbände fordern, diese Vorgabe zu streichen oder zu lockern.
Dabei berufen sie sich auf eine Regelung aus dem Gebäudeenergiegesetz, wonach Vermieter beim Einbau einer konformen Heizung – etwa einer Wärmepumpe – monatlich bis zu 50 Cent pro Quadratmeter auf die Kaltmiete umlegen dürfen. Die Miete bleibt dabei im Idealfall gleich, denn durch den geringeren Energieverbrauch sinken die Betriebskosten.
Anders ist es beim jetzigen Vorschlag der Verbände für die Wärmelieferung: Dieser würde zu höheren Betriebskosten führen. Mietende müssten dann je nach Wohnungsgröße jährlich deutlich mehr zahlen – zusätzlich zu den regulären Heizkosten.
Ein Beispiel: Eine durchschnittliche Mietwohnung ist laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) 70 Quadratmeter groß. Mietende müssten in dem Fall 35 Euro im Monat oder 420 Euro im Jahr mehr zahlen. Betroffen wären deutschlandweit Millionen Menschen, deren Wohnungen bald an Wärmenetze angeschlossen werden könnten.
Wärmewende auf Kosten von Mieterinnen und Mietern?
Die Forderungen der Verbände sind umstritten. So warnt unter anderem der Deutsche Mieterbund explizit davor, Mieterinnen und Mieter finanziell stärker zu belasten.
Welche Rechte habe ich als Mieter beim Heizungstausch? Ein Überblick
Nein, die Entscheidung darüber, welches Heizungssystem im Haus verbaut wird, liegt allein beim Eigentümer bzw. Vermieter. Muss die Heizung erneuert oder gegen ein effizienteres System getauscht werden, müssen Mieterinnen und Mieter das dulden.
Wenn sogenannte Erhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen vorgenommen werden sollen, hat die Vermietung die Pflicht, diese drei Monate im Voraus in Textform anzukündigen. Eine Ausnahme sind dringende Reparaturen oder Eingriffe, die sich nicht oder nur wenig auf die Mietsache auswirken. Daraus dürfen aber keine erheblichen Mieterhöhungen entstehen. Während der Sanierungsarbeiten kann möglicherweise die Miete gemindert werden.Mein Vermieter baut eine neue Heizungsanlage ein. Wer trägt die Kosten dafür?
Die Kosten für den Einbau trägt erst einmal die Vermietung. Über die Modernisierungsumlage kann allerdings die Miete erhöht werden. Die Höhe der Umlage hängt davon ab, ob die Modernisierung gefördert wird. Um die Mieterinnen und Mieter bei einem Heizungstausch vor hohen Mietsteigerungen zu schützen, sind die Mehrkosten pro Monat auf maximal 50 Cent je Quadratmeter begrenzt.
Sollte die Vermietung neben einer neuen Heizungsanlage noch weitere Modernisierungen durchführen, darf die Miete um bis zu drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden. Bei Wohnungen, deren Miete weniger als sieben Euro je Quadratmeter beträgt, darf um maximal drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.Mein Vermieter saniert das Haus energetisch. Wie darf er mich als Mieterin oder Mieter an den Kosten beteiligen?
An den Kosten für eine Modernisierung darf die Vermietung die Mieterinnen und Mieter beteiligen. Das passiert über die sogenannte Modernisierungsumlage. Diese beträgt acht Prozent der anfallenden Modernisierungskosten, die auf die jährliche Miete umgelegt werden darf.
Beim Heizungstausch gilt: Entspricht die energetische Sanierung den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes, können Vermietungen eine öffentliche Förderung dafür beantragen. Dann darf die Modernisierungsumlage zehn Prozent betragen. Die Förderung sowie 15 Prozent Erhaltungskosten sind allerdings vorher von den Ausgaben abzuziehen.Werde ich über Einsparpotenziale und Kostenentwicklung informiert?
Wird eine Modernisierung angekündigt, müssen Mieterinnen und Mieter über Art, Umfang, Dauer und Beginn der Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung und künftige Betriebskosten informiert werden. Gibt es Zweifel an den Kosten, kann der Mieterschutzbund beraten.
Wer trägt die CO2-Kosten in einem Mietshaus?
Seit 2023 müssen sowohl die Vermieter als auch die Mieter eine CO2-Abgabe zahlen, wenn sie mit fossiler Energie heizen. Wie hoch diese Kosten sind, hängt von der Energiebilanz des Hauses ab. Je schlechter die Energiebilanz des Hauses ist, desto höher sind die CO2-Emissionen und also auch die Kosten.
Die Kosten werden nach einem Zehn-Stufen-Modell aufgeteilt. Je mehr CO2-Emissionen das Haus produziert, desto mehr Kosten muss der Vermieter tragen. Das soll sie motivieren, ihr Gebäude energetisch zu sanieren und damit die CO2-Kosten zu verringern.
Eine Ausnahme stellen Häuser dar, die aufgrund von staatlichen Vorgaben nur eingeschränkt energetisch saniert werden können, etwa wenn Milieu- oder Denkmalschutz der Sanierung entgegenstehen. Wenn Vermietungen diese Ausnahme nachweisen können, halbiert sich ihr Anteil oder entfällt sogar komplett. Das bedeutet, dass Mietereinen größeren Teil der CO2-Kosten selbst tragen müssen.
Was bedeutet der CO2-Zertifikatehandel für mich als Mieterin oder Mieter?
Ab 2027 soll der CO2-Preis mittels Zertifikatehandel am freien Markt gehandelt werden. Das kann den Preis pro Tonne CO2 stark verändern. Seit 2025 kostet die Tonne CO2 55 Euro. Experten schätzen den künftigen Preis auf 100 bis 300 Euro pro Tonne CO2 – dadurch würden die Kosten fossil betriebener Heizungen massiv steigen. Die Prognosen unterliegen aber erheblichen Unsicherheiten.
Sollte sich der Vorschlag der Verbände politisch durchsetzen, wäre das für Mietende fatal, sagt Anna Wolff, Referentin für Wohnungs- und Mietenpolitik vom Deutschen Mieterbund, gegenüber CORRECTIV. „Die Kostenneutralität ist aktuell das einzige und zentrale Mieterschutzinstrument, das Mieterinnen und Mieter vor überhöhten Heizkosten bei der Umstellung auf Wärmelieferung schützt.“
Bisher dürfen Vermieter bei der Eigenversorgung mit Wärme nur die tatsächlich entstandenen Heiz- und Warmwasserkosten an die Mietenden als Betriebskosten weitergeben. Gewinn erzielen können sie damit nicht. Wenn nun die Wärmelieferung durch einen Dritten erfolgt, also durch Fernwärmeversorger oder Contractor, ändere sich das, sagt Mieterbund-Referentin Wolff. „Diese haben natürlich in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht.“
Was ist Contracting?
Auch die Bundestagsabgeordnete Hanna Steinmüller, zuständige Berichterstatterin für bezahlbares Wohnen der Grünen im Bundestag, spricht sich gegenüber CORRECTIV gegen einen solchen Schritt aus. „Wir lehnen den 50-Cent-Vorschlag der Verbände ab.“ Es sei nicht hinnehmbar, dass Mieterinnen und Mieter einseitig belastet würden. Zielführender sei es, die Fördermöglichkeiten für Wärmenetze auszubauen und zu verstetigen, so Steinmüller.
Seit Monaten lobbyieren Verbände für eine Lockerung des Mieterschutzes
Die Verbände könnten sich mit ihren Interessen politisch durchsetzen, denn seit Monaten lobbyieren mächtige Wirtschaftsverbände wie der Verband kommunaler Unternehmen (VKU) und die Arbeitsgemeinschaft Fernwärme (AGFW) für ihren 50-Cent-Vorschlag. Die beiden Verbände vertreten die politischen Interessen von mehreren tausend Versorgungsunternehmen in Deutschland. Darunter viele kommunale Stadtwerke, aber auch große Energieversorger wie die Leag aus Brandenburg oder EnBW.
Den Mieterschutz sehen die Verbände offenbar nicht in Gefahr. „Folgt man unserem 50-Cent-Vorschlag, würde die Belastung der Mieter nicht mehr steigen, als sie es bei vergleichbaren Lösungen tut“, teilt die Arbeitsgemeinschaft Fernwärme (AGFW) auf CORRECTIV-Anfrage mit.
Der Verband kommunaler Unternehmen (VKU) äußert sich ähnlich: Eine Anpassung der bestehenden Regelungen sei notwendig, „weil Stand heute die Betriebs- und Investitionskosten für Wärmelieferungen nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen, wenn sie die bisherigen Betriebskosten für Gas- oder Ölheizungen übersteigen“. Dieser Vergleich berücksichtigt weder „die künftigen, steigenden CO2-Preise für Gas und Öl noch die Investitionskosten in den Ausbau der Wärmenetze“.
Auch andere Lobbyverbände wie der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) oder der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) – zu dem auch der Immobilienkonzern Vonovia gehört – fordern, die Wärmelieferung und die Kostenneutralität in ihrem Sinne anzupassen oder zu streichen. In Positionspapieren, Stellungnahmen und Gutachten – und in persönlichen Gesprächen mit der Bundeswirtschaftsministerin.
So waren Vertreter des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft, in dem unter anderem der Energiekonzern RWE Mitglied ist, im Juni dieses Jahres persönlich bei Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) zu Gast, um über die Energiewende zu sprechen. Dabei ging es auch um die Wärmelieferverordnung. Das geht aus Unterlagen hervor, die CORRECTIV vorliegen.
Auch in 16 weiteren Terminen von Reiche oder führenden Mitarbeitenden ihres Ministeriums wurde das Thema am Rande angesprochen oder spielte zumindest in der Vorbereitung eine Rolle. So in einem „Kennenlerntermin mit dem VKU“ im Juli oder einem Gespräch mit Eon Ende August.
Unklar sind allerdings die genauen Gesprächsinhalte. CORRECTIV hat dazu eine IFG-Anfrage gestellt. Das Ergebnis: knapp 133 Seiten, davon mehr als 100 teils oder komplett geschwärzt.
Unsere IFG-Anfrage
CORRECTIV hat eine Anfrage nach dem Informationsfreiheitsgesetz (IFG) gestellt. Die Unterlagen, die uns das Bundeswirtschaftsministerium zugeschickt hat, sind hier öffentlich zugänglich: Anfrage zur Reform der Wärmelieferverordnung. Von den knapp 133 Seiten sind mehr als 100 teils oder komplett geschwärzt.
Einsehbar sind dagegen die öffentlichen Stellungnahmen der Verbände und ihrer Mitgliedsunternehmen an die aktuelle Bundesregierung. Laut dem Lobbyregister haben sich VKU, aber auch Energieunternehmen wie Enercity oder Eon mindestens zehnmal an Mitglieder des Bundestages oder Ministerien gewandt. Verbunden mit Forderungen, die Wärmelieferverordnung anzupassen oder die Kostenneutralität zu lockern oder zu streichen.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) teilt auf CORRECTIV-Anfrage mit, dass die Wärmewende Investitionssicherheit brauche. Eine starre Kostenneutralität könne „Investitionen in Dekarbonisierungsmaßnahmen blockieren“.
Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) erklärt gegenüber CORRECTIV, dass Mieter am besten geschützt würden, wenn „alle GEG-konformen Heizungsoptionen fair miteinander im Wettbewerb stehen und sich die lokal günstigste Lösung durchsetzt.“
Verbände-Vorschlag könnte sich politisch durchsetzen
Der massive Einsatz der Verbände könnte Erfolg haben. Der 50-Cent-Vorschlag des Verbands kommunaler Unternehmen (VKU) und der Arbeitsgemeinschaft Fernwärme (AGFW) sei bereits im Bundeswirtschaftsministerium angekommen, heißt es aus politischen Kreisen.
Der Einfluss des Ministeriums ist nicht unerheblich in diesem Fall. Zwar ist aktuell das SPD-geführte Bundesjustizministerium zuständig für die Wärmelieferverordnung, doch die Wärmeversorgung in Deutschland liegt beim Bundeswirtschaftsministerium. Daher müssen sich die Ministerien eng abstimmen, wenn es um Reformen geht.
Das könnte für die Verbände ein Vorteil sein. Denn die Idee, die Kostenneutralität anzupassen, ist zumindest für Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) nicht neu. Schon 2018 – damals war Reiche selbst Hauptgeschäftsführende des Verbandes kommunaler Unternehmen (VKU) – formulierte der VKU ähnliche Forderungen:
„Bei der Umstellung auf Fernwärme im Mietwohnungsbestand wird Contracting gegenüber der Eigenversorgung durch den Vermieter aufgrund der Vorgabe der Kostenneutralität (§ 556 c BGB) benachteiligt. Es sollte Wettbewerbsgleichheit zwischen Contractinganbieter und Gebäudeeigentümer hergestellt werden“, heißt es damals in einer Broschüre des Lobbyverbands.
Kurz: Der Mieterschutz soll gelockert werden.
Wie Bundeswirtschaftsministerin Reiche heute zu diesem Vorschlag steht und wie sie die aktuellen Forderungen der Verbände einschätzt, bleibt offen. Eine Anfrage dazu ließ das Ministerium bis Redaktionsschluss unbeantwortet.
Mieterschutz als Hemmnis der Wärmewende?
Neu ist die Kritik an der Kostenneutralität nicht. Seit die Wärmelieferung 2013 eingeführt wurde, kritisieren Wirtschaftsverbände die Regelung als „das zentrale Hemmnis für den Ausbau von Wärmenetzen“, wie der VKU es in einer Stellungnahme formuliert. Und tatsächlich sind seit der Einführung der Wärmelieferverordnung weniger Häuser an Wärmenetze angeschlossen worden als im Zeitraum zuvor.
Es sei berechtigt, dass die Energiebranche die Kostenneutralität als Hemmnis sehe, sagt Friedhelm Keimeyer, Experte für Energierecht am Öko-Institut. „Auf der anderen Seite aber haben wir hohe Fernwärmepreise, an vielen Stellen intransparente Preise und einige Unternehmen, die übermäßig an Wärmelieferungen verdienen wollen.“ Die jetzigen Forderungen der Verbände, die Kostenneutralität zu streichen oder zu lockern, seien daher nicht im Sinne der Verbraucher, so Keimeyer. Zumindest nicht unter den jetzigen politischen Rahmenbedingungen.
Wie der Umstieg auf erneuerbare Energien gelingt – und gleichzeitig Mieterinnen und Mieter nicht mit hohen Kosten alleine gelassen werden, hat Keimeyer gemeinsam mit weiteren Expertinnen und Experten im Auftrag des Umweltbundesamts untersucht. Das Fazit: Es brauche eine klare gesetzliche Unterscheidung zwischen klassischer Fernwärme, die oft durch kommunale Anbieter wie Stadtwerke übernommen wird, und Contracting.
„Wir brauchen hier einen unterschiedlichen Schutz für Mietende“, so Keimeyer. Nur so könne verhindert werden, dass sich einige Unternehmen auf Kosten von Mieterinnen und Mietern bereichern.
Die Frage, wann die Reform der Wärmelieferverordnung ansteht, ließ das Bundeswirtschaftsministerium auf Anfrage bis Redaktionsschluss unbeantwortet. Geht es nach den Verbänden, soll es wohl möglichst bald losgehen: Es brauche nun einen „Winter der Entscheidungen für die Wärme“, forderte der Chef des Verbands der kommunalen Unternehmen (VKU), Ingbert Liebing, Ende September.
Diese Recherche erscheint im Rahmen der ARD-Mitmachaktion #besserwohnen, bei der CORRECTIV Partner ist. Sie sind Mieterin oder Mieter? Dann teilen Sie Ihre Erfahrungen in der Online-Umfrage. Je mehr Menschen ihre Erfahrungen teilen, desto klarer wird: Wo klemmt es? Wo klappt es gut? Und wo braucht es dringend Veränderungen? Hier geht es zum Fragebogen
Redaktion: Justus von Daniels
Redigat: Stella Hesch
Faktencheck: Stella Hesch
