Grundsteuerreform: Führt sie wirklich zu Steuererhöhungen?
Die Grundsteuerreform sollte die Bürger nicht höher belasten. Eine CORRECTIV-Auswertung zeigt: In vielen Orten Hessens wurde das Versprechen gebrochen. In einigen ostdeutschen Bundesländern hingegen nehmen viele Gemeinden nun sogar weniger ein.
Es ist eines der größten Steuerprojekte in der Geschichte der Bundesrepublik: die Grundsteuerreform. Ob Omas Nachkriegshäuschen, das eigene Gartengrundstück oder das Geschäftshaus im Stadtzentrum: Für jedes Grundstück im Land mussten die Abgaben neu berechnet werden. Schon im Vorfeld sorgte das für Unruhe: Drohen etwa Steuererhöhungen? Die damalige Bundesregierung unter Finanzminister Olaf Scholz hatte das ausgeschlossen. Doch erste Berichte nach Inkrafttreten der Reform im vergangenen Jahr berichteten von „Abzocke“ und teils drastischen Preissprüngen.
Wie sieht die Lage aber nun tatsächlich aus? CORRECTIV hat die Grundsteuereinnahmen von Kommunen in Sachsen, Brandenburg und Hessen sowie – gemeinsam mit dem MDR SACHSEN-ANHALT – in Sachsen-Anhalt analysiert und mit dem Vorjahr verglichen. Im Fokus steht dabei die Grundsteuer B, die auf Wohn- und Gewerbegrundstücke anfällt. Die Ergebnisse geben einen ersten Zwischenstand über die finanziellen Folgen der Reform.
Dabei zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Bundesländern. Tatsächlich versuchten viele Kommunen, Steuererhöhungen zu vermeiden – an der Spitze Sachsen-Anhalt. Dort verzeichnete nur rund jede dreizehnte Gemeinde ein Einnahmeplus von 10 Prozent oder mehr verglichen mit dem Vorjahr. In etwa der Hälfte der Kommunen sank das Grundsteueraufkommen sogar deutlich – teils bis zu einem Drittel. Anders in Hessen: Dort nahm fast die Hälfte der Städte und Gemeinden mindestens 10 Prozent mehr ein. In Brandenburg und Sachsen zeigt sich ein gemischtes Bild.
Wie kommen diese Unterschiede zustande?
Was ist die Grundsteuer B?
Darum geht es bei der Grundsteuerreform
Jeder Haus- und Grundstücksbesitzer in Deutschland zahlt Grundsteuer. Da Eigentümer sie auf Mieter umlegen können, trifft eine Erhöhung letztendlich auch diese.
Die Reform sollte die Grundsteuer gerechter machen. Hintergrund war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, das die bisherigen Berechnungsgrundlagen als verfassungswidrig einstufte. Die Werte, auf denen die Steuer basierte, waren teils jahrzehntealt. Der damalige Finanzminister Olaf Scholz kündigte 2019 an, die Reform würde aufkommensneutral sein. Das heißt: Die Kommunen sollten nach der Reform so viel an Grundsteuer einnehmen wie zuvor.
Verbindlich zusagen konnte Scholz das allerdings gar nicht. Bund und Länder sind nämlich nur für die rechtlichen Rahmenbedingungen verantwortlich. Die Höhe der Grundsteuer legen die Kommunen selbständig fest – über den Hebesatz. Dieser wirkt wie ein Hebel: Zeigt er nach oben, zahlen Eigentümer mehr, und die Kommune nimmt mehr ein. Zeigt er nach unten, sinken die Einnahmen.
Das bedeutet Aufkommensneutralität
Hier kommt es mitunter zu Missverständnissen. Aufkommensneutral bedeutet nicht, dass es nicht einzelne Grundstücke oder auch Viertel gibt, wo Menschen jetzt deutlich mehr (oder weniger) zahlen müssen als zuvor. Im Gegenteil: Das ist der Sinn der Reform, dort die Lasten neu und fairer zu verteilen, wo Eigentümer bisher besonders gut oder schlecht wegkamen. Aufkommensneutralität bezieht sich stattdessen auf die gesamten Einnahmen einer Kommune durch die Grundsteuer. Sie soll nach der Reform nicht deutlich mehr Steuereinnahmen erzielen als vor der Reform.
Hessen: Viele Kommunen erhöhen Grundsteuer
In Hessen stiegen deren Einnahmen 2025 in über der Hälfte der Kommunen um mehr als fünf Prozent, bei 44 Prozent sogar um über zehn Prozent. In rund acht Prozent der Gemeinden lag der Zuwachs bei über 50 Prozent.
Die Gründe für höhere Einnahmen sind vielfältig. Nicht immer steckt eine bewusste Steuererhöhung dahinter. Nachzahlungen aus Vorjahren können ebenfalls zu Mehreinnahmen führen. Auch neue Gebäude haben eine solche Wirkung. Werden etwa in einer kleinen Gemeinde mehrere neue Einfamilienhäuser fertiggestellt, steigt das Steueraufkommen schnell merklich an. Hinzu kommt, dass mit der Reform einigenorts die Grundstücke vollständiger erfasst werden als zuvor – auch das lässt den Betrag steigen.
Dennoch zeigt sich in Hessen ein Muster, das nahelegt: Viele Kommunen erhöhten offenbar gezielt die Steuern. Das Land hatte vor der Reform „faire Hebesätze“ empfohlen, welche den Gemeinden als Orientierungshilfe dienten, um Steuererhöhungen zu vermeiden. Doch vier von fünf Kommunen setzten höhere Sätze an; bei rund der Hälfte betrug die Abweichung mehr als fünf Prozent, wie eine CORRECTIV-Recherche im Herbst 2025 zeigte.
Manche Kommunen rechtfertigten das gegenüber CORRECTIV damit, dass sie die Empfehlungen für zu niedrig hielten. Andere räumten hingegen ein, die Steuern bewusst angehoben zu haben – oft aus finanzieller Not.
Kritiker wie der Verband „Haus und Grund“ werfen den Kommunen vor, die Reform zur Haushaltskonsolidierung zu nutzen. Auch Ex-Kanzler Scholz äußerte sich im November 2025 kritisch. Doch gegenüber CORRECTIV gaben viele Kommunen an, angesichts der Haushaltsnot kaum eine Wahl zu haben. Denn viele Gemeinden kämpfen mit steigenden Kosten und stagnierenden Einnahmen.
Hälfte der Kommunen in Sachsen-Anhalt mit weniger Einnahmen
In Sachsen-Anhalt zeigt sich dagegen ein anderes Bild. Lediglich acht Prozent der Kommunen nahmen 2025 über die Grundsteuer B ab zehn Prozent mehr ein als zuvor. Auffällig ist der Blick in die Gegenrichtung. Bei über der Hälfte der Kommunen in Sachsen-Anhalt ist das Aufkommen gegenüber 2025 deutlich gesunken – also um mehr als fünf Prozent. Insgesamt summiert sich das Minus auf über 13 Millionen Euro für das gesamte Bundesland.
Zwar gab es auch in Vorjahren in einigen Kommunen in Sachsen-Anhalt immer mal wieder Mindereinnahmen – etwa durch ausbleibende oder aufgeschobene Zahlungen. Doch das Ausmaß nach der Reform ist ungewöhnlich hoch. CORRECTIV und der MDR SACHSEN-ANHALT haben deshalb betroffene Kommunen nach den Gründen befragt.
Ein Grund für die Mindereinnahmen ist demnach die organisatorische Überforderung vieler Kommunen. Ihnen fehlten oftmals schlicht die Daten, um die Reform wirklich in ihrem Sinne umzusetzen. In einer MDR-Umfrage Mitte letzten Jahres gab über ein Drittel der antwortenden Kommunen an, dass sie erst gar keinen neuen Hebesatz verabschiedet hätten. Das Problem: Die Berechnungsgrundlagen durch die Finanzämter waren noch nicht vollständig eingegangen.
Um eine Besteuerung nicht auf Basis von „vagen Schätzungen“ festzulegen oder gegen das Prinzip der Steuergerechtigkeit zu verstoßen, blieben sie bei den alten Sätzen – und nahmen Mindereinnahmen in Kauf. Diese sollen in den Folgejahren ausgeglichen werden.
In Sachsen-Anhalt gab es – anders als in Hessen – keine vom Bundesland berechneten aufkommensneutralen Hebesätze, an denen sich die Kommunen orientieren konnten. Viele tasten sich daher nun offenbar schrittweise an den passenden Satz heran.
Bekenntnis zur Aufkommensneutralität
Doch auch eine andere Ursache für das Minus tauchte immer wieder auf: Viele Gemeinden haben sich explizit dem Ziel der Aufkommensneutralität verpflichtet. Das mag angesichts der Überschuldung vieler Kommunen überraschen. Doch in den Antworten nannten Gemeindevertreter das immer wieder als Hauptmotiv. Lieber verzichteten die Gemeinderäte auf Einnahmen, als ihre Bürgerinnen und Bürger mehr zu belasten. Auch, weil die gesamte Diskussion um die Grundsteuer bereits zu sehr viel Verunsicherung unter den Menschen geführt habe, begründete etwa eine Kämmerin aus Sachsen-Anhalt im Gespräch.
Womöglich hat auch die Sorge, dass die AfD Steuererhöhungen bei der nächsten Landtagswahl populistisch für ihre Zwecke nutzen könnte, eine Rolle gespielt.
Zahlen dort jetzt alle weniger Grundsteuer?
Das lässt sich mit der Hilfe der Einnahmedaten nicht ermitteln – ist aber nicht zu erwarten. Denn die Reform sollte durchaus die Lasten neu und fairer verteilen: Diejenigen, die bisher besonders gut bei der Besteuerung wegkamen, sollten nun mehr zahlen – und umgekehrt.
Hinzu kommt: Das von Sachsen-Anhalt gewählte „Bundesmodell“ führt tendenziell zu niedrigeren Steuern für Gewerbeimmobilien. Zwar erlaubte das Land differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nicht-Wohngrundstücke, um das ausgleichen zu können. Doch viele Kommunen wendeten diese Option nicht an. Teils aus Zeitmangel, da die Grundlagen dafür erst im Herbst 2024 verabschiedet wurden. Teils aus Sorge vor rechtlichen Unsicherheiten.
Für die Gemeinden kann das dazu führen, dass zwar das Aufkommen insgesamt sinkt, aber Eigenheimbesitzer etwas schlechter wegkommen als Eigentümerinnen von Gewerbeimmobilien. Für Kommunen mit differenziertem Hebesatz ist hingegen das Gegenteil möglich: mehr Einnahmen, obwohl der Gutteil der Hausbesitzenden eher entlastet wurde.
Brandenburg und Sachsen: Im Mittelfeld
Auch in Brandenburg, und – weniger stark – in Sachsen und Hessen gibt es Kommunen mit einem deutlichen Minus gegenüber dem Vorjahr. Aus einigen ihrer Antworten gegenüber CORRECTIV lässt sich ein weiterer Grund erkennen: die schiere Größenordnung der Reform. Aufgrund des großen Bearbeitungsaufwandes hätten 2025 nicht alle Grundsteuerbescheide erstellt werden können. Das werde im Laufe dieses Jahres nachgeholt und so die Mindereinnahmen kompensiert. Das schreiben beispielsweise das brandenburgische Oranienburg (minus 54 Prozent) und die sächsische Landeshauptstadt Dresden (minus 11 Prozent). Beide Städte gehen davon aus, danach etwa so viel einzunehmen wie zuvor.
Brandenburg liegt ansonsten zwischen den Extremen Sachsen-Anhalt und Hessen. Rund ein Drittel der brandenburgischen Gemeinden nahm 2025 über fünf Prozent mehr ein, bei etwa jeder fünften Gemeinde lag der Zuwachs über zehn Prozent.
In Sachsen liegen die Zahlen bei den Zuwächsen deutlich höher. Fast die Hälfte der Kommunen hat ihre Einnahmen um mindestens fünf Prozent gesteigert, ein Drittel sogar 10 Prozent oder mehr.
Dabei hatte auch Sachsen – im Gegensatz zu Sachsen-Anhalt – seinen Kommunen vorab faire Hebesätze vorgeschlagen. Zwar gab es auch hier Orte, die sich nicht daran hielten – allerdings deutlich weniger als etwa in Hessen. Rund 20 Prozent überschritten die Empfehlungen damals um mehr als fünf Prozent. Mitte 2025 folgerte auch das ifo-Institut in Dresden, dass der Großteil der sächsischen Kommunen die Reform aufkommensneutral umgesetzt habe.
Der Abgleich mit den reellen Einnahmeentwicklungen zeigt allerdings eine höhere Einnahmesteigerung bei etwas mehr Kommunen, als auf der Basis dieser Hebesatz-Auswertungen zu erwarten gewesen wäre.
Zur Recherche
Um zu überprüfen, wo die Steuern tatsächlich gestiegen sind, hat CORRECTIV die Gesamteinnahmen der Grundsteuer B der Kommunen ausgewertet und mit dem Vorjahr verglichen. Die Daten stammen von den Statistischen Landesämtern. Daraus lässt sich ersehen, ob die Einnahmen tatsächlich etwa gleich blieben – oder gestiegen sind, was ein Indiz für mögliche Steuererhöhungen liefert. Einen Teil der Kommunen mit deutlich höheren oder niedrigeren Steuereinnahmen hat CORRECTIV im Anschluss kontaktiert, um die Ursachen dafür zu erfahren, und die Ergebnisse von Fachleuten einschätzen lassen.
Für die Interpretation ist wichtig: Die Ursachen für Abweichungen nach unten oder oben sind vielfältig. Nicht automatisch geht also mit einer höheren Einnahme der Grundsteuer B auch eine Steuererhöhung einher. Es kann beispielsweise auch mit neu ausgewiesenen Grundstücken (etwa einem Gewerbegebiet) oder Nachzahlungen zusammenhängen.
Auch in den Vorjahren gab es in einzelnen Kommunen Schwankungen – allerdings bei weitem nicht so große wie im Zuge der Reform. Zudem schließt die Auswertung lediglich die Jahre 2024 und 2025 ein. Kommunen, die bereits in den Vorjahren ihre Hebesätze (und damit auch die Steuern) angehoben haben, werden darüber nicht sichtbar. Analysen – etwa von Ernst & Young – zeigen, dass es solche Erhöhungen vielerorts bereits im Vorfeld der Grundsteuerreform gab.
Der Bedarf zur Nacharbeit ist hoch
Die Kommunen sollten – das war das Versprechen vor der Reform – durch die neue Grundsteuer nicht mehr Einnahmen erzielen als zuvor. Diese Analyse liefert einen ersten Überblick, wie dieses Ziel in den Kommunen verfolgt wird. Sie zeigt: Das hängt maßgeblich von lokalen Entscheidungen und landesspezifischen Rahmenbedingungen ab. Breite, flächendeckende Steuererhöhungen bleiben aber in den meisten untersuchten Bundesländern aus.
Die bisherigen Zahlen sind allerdings nur eine Momentaufnahme. In vielen Kommunen stehen weitere Anpassungen noch aus, etwa wenn fehlende Daten nachgeliefert oder Hebesätze neu festgelegt werden. Die Grundsteuerreform dürfte die kommunalen Haushalte damit noch länger beschäftigen.
Redigatur und Faktencheck: Alexandra Ringendahl
