NRW: Grundsteuer teils ungültig – wie Städte das Geldloch schließen
Die neue Grundsteuer ist in mehreren Ruhrgebietsstädten rechtswidrig. Einige davon müssen sich nun über Kredite im zweistelligen Millionenbereich finanzieren. Andere reformieren ihre Grundsteuer erneut. Das Problem weitet sich aus.
Die Grundsteuerreform sollte für mehr Steuergerechtigkeit sorgen. Doch vielerorts gibt es darüber Streit – auch im Ruhrgebiet. Ein Gerichtsurteil erklärte im vergangenen Dezember die Grundsteuerbescheide von Bochum, Dortmund, Essen und Gelsenkirchen für rechtswidrig. Die Folgen: Einige Städte aus NRW setzen die Grundsteuer vorerst aus – und müssen sich über Kredite zwischenfinanzieren. Viele Orte diskutieren nun über eine Reform der Reform.
Darum geht es
Die Gesetzgeber in Nordrhein-Westfalen hatten den Kommunen erlaubt, bei der Neuregelung der Grundsteuer unterschiedliche Steuersätze für Gewerbe- und Wohngrundstücke festzulegen. Die Rentnerin mit dem kleinen Haus aus der Nachkriegszeit sollte damit ebenso entlastet werden wie die Familie mit Eigenheim. Unternehmer hingegen würden dadurch stärker belastet. Dagegen aber wehrten sich die Eigentümerinnen und Besitzer verschiedener Gewerbegrundstücke in Bochum, Dortmund, Essen und Gelsenkirchen. Sie klagten gegen diese sogenannten „differenzierten Hebesätze“.
Was ist der Hebesatz?
Die Grundsteuer zahlen alle Eigentümer von Grund und Boden. Vermieter können sie auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Steigt die Grundsteuer, wird auch das Wohnen in der Regel teurer.
Die Höhe der Steuer hängt vom jeweiligen Grundstück ab – und vom sogenannten Hebesatz, den jede Kommune selbst festlegt. Der Hebesatz wirkt wie ein Hebel: Zeigt er nach oben, zahlen Eigentümer mehr, und die Kommune nimmt mehr Steuergelder ein. Zeigt er nach unten, sinken die Einnahmen. Dabei wird zwischen Grundsteuer A (Forst- und Landwirtschaftsgrundstücke) und Grundsteuer B (bebaute oder bebaubare Grundstücke sowie Gebäude) unterschieden. NRW hatte als eines von wenigen Bundesländern eine weitere Differenzierung der Grundsteuer B nach Wohn- und Gewerbegrundstücken erlaubt.
Das Verwaltungsgericht in Gelsenkirchen gab ihnen im Dezember 2025 recht: Die unterschiedlich hohen Hebesätze verletzen demnach das Prinzip der Steuergerechtigkeit. Daher sind die Grundsteuerbescheide unwirksam.
Urteil nicht rechtskräftig – Städte reagieren unterschiedlich
Das letzte Wort ist noch nicht gesprochen: Die betroffenen Städte gehen in Berufung. Das Urteil ist also noch nicht rechtskräftig. Gelsenkirchen nutzt das und nimmt die Grundsteuer vorerst wie geplant ein. Die übrigen Städte gehen andere Wege.
Dortmund änderte nach dem Urteil die entsprechende Gemeindesatzung und beschloss für 2026 eine neue Grundsteuerberechnung – mit einem einheitlichen Hebesatz. Die Stadt differenziert also nicht mehr zwischen Wohn- und Gewerbegrundstücken. Essen und Bochum hingegen setzen ihre Grundsteuer vorerst aus.
Die Städte kassieren die Grundsteuer vierteljährlich. Mindestens für das erste Quartal dürften diese Zahlungen nach dem Gerichtsurteil vorerst ausfallen. Die Stadt Essen plant, bis Ende Juni eine neue Hebesatzsatzung zu beschließen. Demnach kann es sein, dass Essen die Grundsteuer an zwei Fälligkeitsterminen nicht erheben kann. Das bestätigte die Stadt auf Anfrage von CORRECTIV. Der erste Fälligkeitstermin verging am 15. Februar, der nächste Termin ist am 15. Mai.
Für Eigentümer ist wichtig: Die Grundsteuer für die folgenden Monate entfällt damit nicht, sie wird lediglich später fällig und muss – je nach Urteil – möglicherweise neu berechnet werden.
Finanzlücke durch fehlende Grundsteuereinnahmen
Essen und Bochum fehlen damit wichtige Einnahmen. Denn die Grundsteuer landet – anders als Zuweisungen von Bund oder Ländern – direkt in der Gemeindekasse. Dabei geht es um Gelder im zweistelligen Millionenbereich.
In Essen beispielsweise belaufen sich die fehlenden Grundsteuereinnahmen laut Angaben der Stadt auf 30 Millionen Euro pro Quartal. Bochum hat keine Angaben gemacht.
Doch betroffen sind auch andere Städte, die zwar nicht in den Rechtsstreit involviert sind, aber ebenfalls einen differenzierten Hebesatz nutzen. So haben sich auch Bottrop, Oberhausen und Krefeld entschieden, die Grundsteuer vorerst auszusetzen. Bottrop begründete die Entscheidung mit der unsicheren Rechtslage. Pro Quartal fehlen der Gemeindekasse dort damit rund 5,7 Millionen Euro, in Oberhausen und Krefeld beträgt der fehlende Betrag 12 Millionen Euro.
Was sind die Folgen?
Die Einnahmen aus der Grundsteuer werden aufgeschoben und sind nicht verloren. Die Städte wollen daher nach eigenen Angaben vorerst keine Leistungen streichen. Allerdings planen sie, Kredite in Höhe der fehlenden Grundsteuereinnahmen aufzunehmen, um ihre Aufgaben finanzieren zu können. Diese Kassenkredite verursachen letztlich Zinskosten, welche die Haushalte der Städte langfristig belasten.
Beispiel Bottrop: Auf CORRECTIV-Anfrage bestätigt die Pressestelle der Stadt, dass der volle Betrag, der normalerweise aus den Grundsteuereinnahmen bezahlt werden sollte, nun fremdfinanziert werde. Die Zinskosten könnten sich auf einen sechsstelligen Betrag belaufen – bei dem niedrigsten aktuellen durchschnittlichen Zinssatz von 2,25 Prozent, den uns die Stadt mitteilte.
Wie hoch die benötigten Kredite letztlich ausfallen, hängt nicht zuletzt davon ab, wie schnell im laufenden Rechtsstreit ein endgültiges Urteil fällt. Auf Anfrage von CORRECTIV konnte das Oberverwaltungsgericht Münster noch nicht abschätzen, wann die erste Verhandlung beginnen soll.
Sind noch mehr Städte betroffen?
In Nordrhein-Westfalen nutzt laut dem Bund der Steuerzahler ungefähr jede dritte Kommune einen differenzierten Hebesatz. Trifft sie das Urteil ebenfalls? Der Städte- und Gemeindebund NRW gibt auf Nachfrage von CORRECTIV vorerst Entwarnung.
Neben den angeklagten Kommunen habe das Urteil keine direkten Auswirkungen auf andere Gemeinden NRWs. Der Verband rät deshalb explizit davon ab, ähnlich wie Essen oder Bochum das Einziehen der Grundsteuer zu verschieben.
Allerdings rechnet er mit weiteren Einsprüchen von Eigentümerinnen und Eigentümern gegen die Grundsteuerbescheide, sofern in ihrer Kommune ein differenzierter Hebesatz angewendet wird. Das passiert bereits in einigen Städten – etwa in Ratingen und Hilden. Eigentümerinnen und Eigentümer von Nicht-Wohngrundstücken aus den Städten klagen gegen die differenzierten Hebesätze. Die Verfahren beginnen im März vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf.
War das Problem vorher absehbar?
Bereits vor dem Inkrafttreten der Reform hatte der Städte- und Gemeindebund NRW die Planung der differenzierten Hebesätze kritisiert. Dessen Hauptgeschäftsführer Christof Sommer schreibt auf Anfrage von CORRECTIV: „Wir haben immer wieder darauf hingewiesen, dass das Land die damit einhergehenden Risiken an die Kommunen abschiebt.“
War das Risiko also vorhersehbar? Das Finanzministerium in Düsseldorf sagt: Nein. Es habe die differenzierten Hebesätze vorab von zwei steuerfachlichen Experten prüfen lassen. Der Städtetag NRW beauftragte unabhängig vom Finanzministerium ebenfalls ein Rechtsgutachten. Dieses sei zu dem Ergebnis gekommen, dass eine rechtssichere Anwendung für Kommunen nicht möglich wäre.
Das Finanzministerium hält die Festlegung der differenzierten Hebesätze weiterhin für richtig und rechtens. Es geht davon aus, dass das Gericht im Berufungsprozess dieser Einschätzung folgen wird. Viele Kommunen haben trotzdem schon reagiert. Das geht aus einer vor wenigen Tagen veröffentlichten Umfrage des Bundes der Steuerzahler hervor. Demnach kehrten mindestens 16 NRW-Kommunen nach dem Urteil aus Gelsenkirchen von differenzierten zu einheitlichen Hebesätzen zurück. Die Stadt Duisburg ist eine davon. Dessen Oberbürgermeister Sören Link (SPD) begründet die Entscheidung in einem Videobeitrag der Stadt: „Wenn massenhaft Bescheide angefochten werden, drohen uns lange Verfahren, im schlimmsten Fall massive Einnahmeausfälle für den städtischen Haushalt. Deshalb stellt der Rat auf einen einheitlichen Hebesatz um.“ Wie die Umfrage belegt, erhöht sich durch den Wechsel des Hebesatztypes die Grundsteuer fürs Wohnen.
Auch für viele andere Gemeinden dürfte sich jetzt die Frage stellen, ob sie auf Nummer sicher gehen und zu einheitlichen Hebesätzen zurückkehren – oder vorerst die Urteile abwarten.
Redigat: Marius Münstermann
Faktencheck: Dilara Schwidder
