Neues Gesetz: Immobilienkonzerne sollen künftig beim Kauf Steuern zahlen

Ein Fall hatte kürzlich nicht nur für Aufregung im Saarland gesorgt, sondern auch bundesweit: Immobiliengeschäfte in Ottweiler und weiteren Orten in Deutschland, bei denen die internationalen Investoren eine Menge Steuertricks nutzen, um die Rendite zu optimieren. Unter anderem zahlten sie beim Kauf keine Grunderwerbssteuer – ganz legal. Auf der anderen Seite kümmerten sie sich vergleichsweise wenig um die Mieter. Bei den insgesamt 2.000 Wohnungen dieser Investoren geht der Schaden für den deutschen Staat den Recherchen von SR und CORRECTIV zufolge in die Millionen.

Seit Ende 2018 berichtet CORRECTIV mit verschiedenen Medienpartnern in der Reihe „Wem gehört die Stadt?“ auch über fragwürdige Methoden von Immobilienkonzernen. Immer wieder ging es dabei um Share-Deals, mit denen Konzerne im Gegensatz zu Kleineigentümern die Grunderwerbssteuern vermeiden können. Wir berichteten über solche Geschäfte in Hamburg, Berlin, München und zuletzt auch im Saarland. Jedes Jahr gehen Städten und dem Bund dadurch geschätzt eine Milliarde Euro verloren.

Staat versucht Riegel bei „Share Deals“ vorzuschieben

Dieser legale Steuertrick, der auch in Ottweiler genutzt wurde, soll künftig so nicht mehr möglich sein. Nach Informationen von CORRECTIV und SR hat sich der Finanzausschuss des Bundestages heute für eine Gesetzesreform ausgesprochen, mit der „Share Deals“, also das gezielte Umgehen der Grunderwerbsteuer über Anteilskäufe, zumindest eingedämmt werden sollen.

Möglicherweise schon kommende Woche könnte der Bundestag die Änderungen verabschieden. Zum 1. Juli soll das neue Gesetz in Kraft treten. Die Gesetzesverschärfung war bereits im Koalitionsvertrag von SPD, CDU und CSU als Ziel definiert, sowohl Grüne als auch Linke forderten schon länger eine Reform. Es folgte eine jahrelange Hängepartie, dann ging plötzlich alles ganz schnell.

Immobiliendeals wie in Ottweiler wären künftig verboten

Für Christoph Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit kommt die Gesetzesänderung insgesamt zu spät und ist „zu zögerlich, um die Ungerechtigkeit im System komplett zu beseitigen.“ Während private Käufer einer Wohnung oder eines Hauses immer die Grunderwerbssteuer beim Kauf zahlen müssen, konnten sich Investoren diese Steuern leicht sparen. Trotzdem spricht er von einem Fortschritt: „Die Einigung verbietet in Zukunft immerhin das absurdeste und am weitesten verbreitete Share Deal-Modell“. Das betrifft auch Immobiliengeschäfte wie in Ottweiler. Die Recherchen von SR und Correctiv hatten gezeigt, dass die als Eigentümer im Grundbuch eingetragene Firma der Immobilien, die „Residential Value West 1“, mehrfach weiterverkauft wurde, ohne dass Grunderwerbsteuer in die Staatskasse geflossen war.

Der Trick ist einfach: Statt Wohnungen oder Häuser einzeln zu kaufen, wechselt immer das komplette Immobilien-Unternehmen den Besitzer, in zwei Anteilen (engl. „shares“). Mittlerweile gehören die Wohnungen zu einem Fonds des US-Finanzinvestors KKR, der vor einigen Monaten die „Residential Value West 1“ samt Immobilienbesitz erwarb. Eine eigens in Luxemburg dafür gegründete Tochterfirma kaufte 94,9 Prozent, eine andere Tochterfirma 5,1 Prozent. Steuern werden erst ab einem Anteil von 95 Prozent fällig. Da es sich nicht um einen Immobilienkauf im ursprünglichen Sinn handelt, musste der Käufer keine Grunderwerbsteuer zahlen. Der Staat verzichtet damit gerade bei den größten Wohnungsdeals auf hohe Einnahmen.

Das geht so in Zukunft nicht mehr, betont Trautvetter: „Hundert Prozent der Firmenanteile wechseln gleichzeitig den Eigentümer und werden durch zwei Gesellschaften gekauft. Diese Art der Share Deals wird mit dem neuen Gesetz verboten“. Wenn es in Zukunft zu solch einem Kauf kommt, so Trautvetter, muss die Firma das dem deutschen Finanzamt melden. Und dann müsse auch die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

Schwelle fällt auf 90 Prozent – Schlupfloch bleibt

Das Gesetz sieht noch weitere Änderungen vor. So müssen Immobilienunternehmen Anteile in Zukunft zehn Jahre lang in ihrem Besitz halten, und nicht mehr nur fünf. Erst dann können die kleineren Anteile steuerfrei an den großen Anteilseigner verkauft werden. Damit sollen Tarnkonstrukte vermieden werden, bei denen es nur darum geht, durch die Aufteilung der Anteile die Steuern zu vermeiden.

Eine weitere Anpassung im neuen Gesetz: Die Schwelle für Share Deals soll herabgesetzt werden, von derzeit 95 auf dann 90 Prozent. Konkret heißt das: werden künftig mehr als 90 Prozent der Anteile an einer Firma mit Immobilienbesitz verkauft, wird Grunderwerbsteuer fällig. Die Absenkung der Schwelle ist schon sehr lange Thema im Gesetzgebungsverfahren. „Viele Immobilienunternehmen haben sich deshalb schon im Vorfeld angepasst und halten jetzt nur noch Anteile von knapp unter 90 Prozent an den Immobilien“, sagt Immobilienexperte Trautvetter. Bei einem Verkauf dieser Anteile wird dann also auch weiterhin keine Grunderwerbsteuer fällig. Zumindest, wenn die restlichen Anteile nicht gleichzeitig verkauft werden.

SPD unzufrieden mit Kompromiss

Die Einigung hat auch deswegen so lange gedauert, weil die SPD diese Schwelle gerne auf 75 Prozent abgesenkt hätte. Ende März sei ein Kompromiss erzielt worden, teilt Lothar Binding mit, finanzpolitischer Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion. Das aktuelle Übereinkommen sei „ärgerlich, weil der bessere Vorschlag nicht kompromissfähig wurde.“ Die SPD sehe nicht ein, dass jeder normale Bürger Grunderwerbsteuer zahlen müsse, der Verkauf einer Firma mit einem Grundstück oder Gebäude aber steuerfrei bleiben solle.

Binding schreibt zur Berichterstattung über Share Deals, auch von Correctiv und SR: Diese habe überhaupt erst geholfen, diesen Kompromiss „mehrheitsfähig zu machen. Oft können sich Leute nicht vorstellen, mit welchen Tricks es möglich ist, Steuern zu umgehen.“ Die Union hat sich auf Anfrage von SR und Correctiv nicht geäußert.

Privatleute müssen zahlen, Konzernen bleibt die Wahl

Bisher ist es so: Wenn Privatpersonen ein Haus oder eine Wohnung kaufen, wird Grunderwerbsteuer fällig, daran führt kein Weg vorbei. Diese variiert von Bundesland zu Bundesland von 3,5 bis 6.5 Prozent des Kaufpreises, wie im Saarland. Friedrich Straetmanns von der Linken-Fraktion im Bundestag findet, dass durch die bisherige Regelung Privatleute mit dafür sorgen, dass große Investoren die Steuer vermeiden könnten.

Er ärgert sich über den Inhalt der Einigung. „Wirkliche Steuergerechtigkeit wird so nicht erzielt. Aus meiner Sicht gibt es noch zu viele Schlupflöcher, wie Immobilienkonzerne dennoch die Grunderwerbsteuer umgehen können.“

„Kapitulation vor der Immobilienlobby“

Lisa Paus, die finanzpolitische Sprecherin der Grünen im Bundestag, sagt, ihre Partei hätte ein „quotales Modell“ bevorzugt, wie es etwa die Niederlande für Immobilienfirmen vorschreibt. Wenn dort etwa 50 Prozent der Anteile den Besitzer wechseln, werden 50 Prozent der Grunderwerbsteuer fällig.

Aus Sicht von Paus ist die Gesetzesänderung eine „Kapitulation vor der Immobilienlobby“. Nach jahrelangen Beratungen über das Thema werde nun ein alter Entwurf der Bundesländer verabschiedet, der noch „verwässert wurde durch Ausnahmen für börsennotierte Unternehmen“. Paus ärgert sich, dass die neuen Regelungen für Share Deals nicht rückwirkend gelten. Die Immobilienlobby habe von dem langen Hin-und-Her doppelt profitiert. Investoren konnten in der Zwischenzeit weiter die Grunderwerbsteuer umgehen. Zudem würde auch das neue Gesetz Schlupflöcher bieten, so Paus.

Lange Zeit hatte die Finanzministerin von Schleswig-Holstein, Monika Heinold (Grüne), eine Arbeitsgruppe geleitet, um einen Kompromiss zwischen Bund und Ländern auszuloten. Sie findet es „unfassbar, wie lange die GroKo gebraucht hat. In der Zwischenzeit sind dem Staat Millionen an Steuergeldern verloren gegangen.“ Heinold begrüßt das jetzige Ergebnis, das auf die Initiative ihres Ministeriums zurückgeht, aber sie schließt nicht aus, „dass die Zeit genutzt wurde, um neue Gestaltungsmodelle zur Umgehung der Grunderwerbsteuer zu entwickeln. Sollte das Gesetz die beabsichtigte Wirkung nicht entfalten, muss zeitnah nachgesteuert werden.“

Auch Christoph Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit betont die Steuerausfälle der letzten Jahre: „Dem deutschen Staat sind in den vergangenen Jahren große Summen durch Share Deals verloren gegangen.“ Verschiedene Schätzungen, unter anderem des hessischen Finanzministeriums, gehen davon aus, dass die Summe pro Jahr in Deutschland bei rund einer Milliarde Euro liegt. Da seit rund zehn Jahren über Änderungen bei dem Gesetz diskutiert wird, hat der deutsche Staat mittlerweile wohl auf etwa 10 Milliarden Euro verzichtet.