Es geht los: Wem gehört Hamburg?
Hamburg zählt europaweit zu den attraktivsten Städten für Bauinvestoren. Wer die Eigentümer der Mietwohnungen sind, bleibt weitgehend geheim. Das möchte CORRECTIV mit dem Hamburger Abendblatt und gemeinsam mit den Mietern ändern.
Die Mieten steigen überall in Hamburg: Nicht nur im Schanzenviertel kam es dabei zu Konflikten zwischen langjährigen Bewohnern und Investoren.© CORRECTIV
Und, was bezahlt Ihr für Eure Wohnung? Diese Frage ist längst zum festen Bestandteil eines Small Talks geworden. Auf einer Party, am Rande des Fußballplatzes, beim Abholen von der Kita, beim Plausch am Kiosk. Wenn ich mit jemanden länger als ein paar Minuten ins Gespräch komme, landen wir fast immer beim Thema Wohnen. Und oft beim Preis. Weil es zur Existenzfrage geworden ist.
Jeder hat eine Geschichte, wie verrückt der Wohnungsmarkt in der Stadt geworden ist. Die junge Familie, die sich eine größere Wohnung für den doppelten Quadratmeterpreis nicht leisten kann und stattdessen lieber ein Hochbett ins Zimmer einbaut. Die Altmieter, deren Haus aufwändig saniert wird und die Miete plötzlich kräftig anzieht. Sollen sie auf ihre alten Tage das Viertel wechseln? Die Hausverwaltungen, die Mieter in den Wahnsinn treiben, weil sie nicht erreichbar sind. Die Studenten, die nach Hamburg ziehen und nichts finden.
Die Politik wollte die galoppierenden Mieten mit der Mietpreisbremse bekämpfen. Gebracht hat es wenig. In den Koalitionsplänen der möglichen neuen Bundesregierung finden sich Ideen, den Vermietern ein paar zusätzliche Fesseln anzulegen, um die deftigen Mietaufschläge zu verhindern.
Wir schaffen Transparenz
Doch eine Sache wird sich auch mit der Großen Koalition aus CDU/CSU und SPD nicht ändern: Die Eigentümer der Mietwohnungen bleiben weitgehend geheim. Das ist ein zentrales Problem im Immobilienmarkt. Die meisten Vermieter arbeiten seriös. Aber für fragwürdige Investoren sind Wohnungen in deutschen Großstädten zunehmend ein lukratives Geschäft.
Das Hamburger Abendblatt und das gemeinnützige Recherchezentrum CORRECTIV wollen mehr über diesen Markt wissen. Deshalb starten die beiden Redaktionen ein eigenes Projekt, bei dem Bürger mit recherchieren können. In den nächsten zwei Monaten werden wir auf der Plattform wem-gehoert-hamburg.de mehr Licht ins Dunkel bringen, auch gemeinsam mit den Bürgerinnen und Bürgern. Sie können dabei helfen, mehr über die Eigentümer dieser Stadt herauszufinden.
Mit den Informationen soll ein neues Bild von der Stadt entstehen: Wer hinter den Häusern oder den Hausverwaltungen steht. In welchen Vierteln umstrittene Vermieter tätig sind, die Mieter wegsanieren. Welche Firmen ihre Gewinne aus hohen Mieten in Steuerparadiesen verstecken.
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Investoren verstecken sich hinter Hausverwaltungen
Oft wissen die Mieter selbst nicht, wem die Wohnung gehört, in der sie wohnen. Weil hinter der Wohnung nicht ein privater Eigentümer steht, der ein oder zwei Immobilien in Hamburg besitzt. Sondern weil hinter der Hausverwaltung, die auf dem Mietvertrag auftaucht, eine anonyme Firma steht, die vor allem eins im Sinn hat: Rendite.
Der Immobilienmarkt ist intransparent, weil die Grundbücher für die Öffentlichkeit nicht einsehbar sind. Das nützt vor allem denen, die den Markt kennen, also den großen Immobilienfirmen. Für Mieter und Bürger ist es schwer, die Auswüchse auf dem Wohnungsmarkt zu erkennen, wenn es keine Übersicht gibt. Von der Intransparenz profitiert sogar die Geldwäsche. Kriminelle haben den deutschen Immobilienmarkt längst entdeckt. Barzahlungen auf Häuser werden nur selten von Maklern angezeigt. Eigentümer können sich hinter verschachtelten Firmen in Steuerparadiesen verstecken.
Lukrative Rendite, hohe Miete
Es gibt Gründe, warum die Preise steigen: Haushalte benötigen mehr Fläche, weil immer mehr Menschen alleine leben. Es ziehen mehr Menschen nach Hamburg. Allein zwischen 2011 und 2016 sind 100.000 Menschen in die Hansestadt zugezogen. Flüchtlinge werden in Wohnungen untergebracht.
Dazu kommt das billige Geld aufgrund der Niedrigzinsen. Mit Aktien und Anleihen sind kaum noch Gewinne zu erwirtschaften. Daher setzen die Anleger auf Immobilien, weil sich damit noch hohe Renditen erwirtschaften lassen. Renditen, die über höhere Mieten eingespielt werden sollen.
Kürzlich ergab eine Umfrage unter Investoren, dass Hamburg europaweit zu den attraktivsten Städten für Bauinvestoren gehört – in einem Ranking landete die Hansestadt auf Platz 6. In die Stadt fließt immer noch viel Geld, goldene Zeiten für Baulöwen. Dabei ist der Wohnungsmarkt in Hamburg relativ stabil aufgestellt. 900.000 Wohnungen gibt es in Hamburg insgesamt. 700.000 von ihnen sind vermietet. Ein Fünftel dieser Wohnungen sind in der Hand der SAGA, der städtischen Wohnungsgesellschaft. Weitere 130.000 werden von Genossenschaften verwaltet. Viele Mieter profitieren daher von moderaten Mieten.
Mieter leiden unter fragwürdigen Investoren
Aber auch in der Hansestadt wird gezockt. Es wird teuer saniert, damit Altmieter entnervt aufgeben und die Wohnung für einen deutlich höheren Preis neu vermietet werden kann. Es wird gebaut und es gibt dubiose Käufer. Die privaten Investoren wollen an den Häusern natürlich verdienen. Aber die können sich Normalverdiener nicht leisten.
Ältere Mehrfamilienhäuser werden gern als Paket an andere Investoren oder Fonds weiter verkauft. Oft ohne, dass die Mieter davon etwas mitbekommen. Ihre Wohnung wird zur Ware. Vielleicht steht sie in den Büchern einer Briefkastenfirma.
Gerade erst hat eine der größten privaten Immobilieninvestoren, die Vonovia, bekannt gegeben, dass sie den Wohnungsriesen Buwog schluckt. Buwog verwaltet in Deutschland und Österreich etwa 35.000 Wohnungen, 2.000 davon in Hamburg. Vor zehn Jahren gehörten diese Wohnungen noch einer anderen Gesellschaft, der DGAG. Der künftige Eigentümer Vonovia genießt dabei nicht gerade einen mieterfreundlichen Ruf.
Die Mieter dürften von dieser Transaktion, die zur Zeit läuft, wenig mitbekommen. Und die Stadt Hamburg darf schon mal damit rechnen, dass der neue Eigentümer keine Grunderwerbssteuer zahlen wird. Im Gegensatz zu jedem Privatkäufer. Das geht, weil Investoren ein Steuerschlupfloch für Unternehmen nutzen können, das bis heute nicht gestopft wurde.
Wir werden in den nächsten zwei Monaten konkret berichten, wie sich der Wohnungsmarkt auf die Bürger auswirkt — ab April mit den Bürgern gemeinsam. So lassen sich die Schwachstellen aufdecken, die es offensichtlich gibt. Auch bei der Wohnungspolitik. Die Stadt verändert sich zur Zeit vor allem über den Preis. Über den lohnt es, zu diskutieren, wenn die Hintergründe dazu bekannt sind.
