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Wem gehört Hamburg?

Ein halbes Jahr Recherche, 1000 Teilnehmer: Gemeinsam mit den Bürgern haben wir den Wohnungsmarkt transparenter gemacht. Unsere Ergebnisse in Zahlen und Geschichten

Die meisten Mehrparteienhäuser werden vermietet. Es gibt Alternativen für Mieter: Eine ist das Mietshäusersyndikat.© Correctiv

Wem gehört Hamburg?

Bezahlbare Miete garantiert

Im „Mietshäusersyndikat“ organisieren sich Mieter, um dem Markt Häuser zu entziehen. So verhindern sie Mieterhöhungen und überraschende Eigentümerwechsel. In Hamburg gibt es bisher nur sechs Projekte dieser Art – auch weil die Stadt das Modell nicht fördert.

von Jonas Seufert

Wem gehört Hamburg?
Wir wollen gemeinsam mit den Mietern den Hamburger Wohnungsmarkt transparenter machen. Mit Hilfe unseres CrowdNewsroom, in dem Journalisten und Bürger gemeinsam recherchieren. Bis zum 4. Mai können Sie auf wem-gehoert-hamburg.de mitteilen, wer der Eigentümer ihrer Mietwohnung ist. Falls Sie den Eigentümer nicht kennen, finden wir ihn gemeinsam heraus. Wir wollen eine Debatte anstoßen: welchen Schaden die fehlende Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt anrichtet und ob sie noch zeitgemäß ist.

Drei Jahre hatten Monika Thelosen und ihre Mitstreiter in Hamburg nach einem Grundstück gesucht, um gemeinsam ein außergewöhnliches Hausprojekt zu gründen. Sie wollten Mieter sein – aber trotzdem mitbestimmen, wie viel Miete sie zahlen müssen.

Heute teilen sich in dem Mehrparteienhaus „Inter-Pares“ rund 20 Mieter 800 Quadratmeter. Ein paar WGs gibt es und Familienwohnungen, im Erdgeschoss ist ein fairer Kaffeehandel.

Monika Thelosen hat geholfen, Kredite zu beantragen, aber sie selbst ist nicht Eigentümerin, sondern das „Mietshäusersyndikat“. Das ist ein Verbund aus Hausvereinen und der Mietshäuser Syndikat GmbH.

Das Syndikat ist ein ungewöhnlicher Eigentümer: Es ist ein Verbund, der mit Mietern gemeinsam Häuser kauft, um dauerhaft günstige Mieten zu sichern. Als Mieter wird man Mitglied dieses Verbundes und zahlt mit der Miete den Kredit auf den Hauskauf ab. Jederzeit können die Mieter aussteigen, damit entfallen die Pflichten eines Miteigentümers.

Es ist ähnlich wie bei einer Genossenschaft, nur dass man keine Einlage bezahlt. Und noch ein Unterschied: Die Häuser können nur mit Zustimmung aller Mitglieder des Syndikats wieder verkauft werden. So wird ein Haus langfristig vom Markt genommen.

Die Kommunen stehen diesem privaten Modell noch skeptisch gegenüber. In Hamburg gibt es bisher keine Förderung, wie es zum Beispiel bei Genossenschaften üblich ist.

Das Haus ist kein Privateigentum

Die Bewohner von „Inter-Pares“ entschieden sich bewusst dagegen, Eigentümer zu sein. „Dann bist du ja festgelegt“, sagt Thelosen. „Es kann ja sein, dass man zum Beispiel einen neuen Job bekommt und die Stadt verlassen muss.“ Vor allem aber wollten die Bewohner verhindern, dass mit ihrem Wohnraum Geschäfte gemacht werden können.

„Inter-Pares“ ist Teil des Mietshäusersyndikats. Das Haus gehört zu etwa gleichen Teilen der Hausgemeinschaft, in der die Mieter verbudnen sind, und dem bundesweiten Syndikats-Verbund. Die Hausbewohner entscheiden gemeinsam über alle Belange des Hauses. Verkauft werden kann es aber nur mit Zustimmung des gesamten Verbunds. Ein Haus, das einmal aufgenommen wurde, kehrt deshalb wohl kaum auf den freien Markt zurück.

Im Mietshäusersyndikat sind deutschlandweit 128 Hausprojekte organisiert. Alternative Wohnprojekte sind dabei, aber auch eine Senioren-WG, Werkstätten und Ateliers. Alle Gruppen eint ein Gedanke: Sie wollen gemeinschaftlich wohnen und Spekulation mit Häusern verhindern.

Kredite, die die Hausgemeinschaft aufnimmt, zahlen die Mitglieder über die Miete zurück – inklusive eines Solidarbeitrags für das Syndikat. Die Kaltmiete bei „Inter-Pares“ beträgt 6,70 Euro pro Quadratmeter. Zehn Cent davon fließen an den Verbund. Die Miete ist rund zwei Euro günstiger als der Hamburger Durchschnitt und fast vier Euro günstiger als in einem vergleichbaren Haus in der Gegend.

Will eine Partei ausziehen, kann sie ihren Vertrag wie eine Mieterin kündigen. Im Gegensatz zu einer Genossenschaft haben die Hausbewohner keine Einlagen. Der nächste Mieter zahlt mit seiner Miete weiter den Kredit ab.

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Keine Unterstützung durch die Stadt

So viel Glück wie Thelosen und ihre Mitbewohner hatten Janos Erdmann und seine Projektgruppe „Hacienda“ nicht. Auch sie wollten ein Wohnprojekt gründen, 2012, im Bernhard-Nocht-Quartier in St. Pauli. Ein Hamburger Investor hatte das Quartier sanieren wollen, doch es gab Widerstand. Als dann eines der Häuser einstürzte, wollte die Projektgruppe auf dem frei gewordenen Grundstück bauen. Der Investor war einverstanden mit dem Verkauf.

„Alles hätte gepasst“, sagt Erdmann. „Nur haben wir von der Stadt nicht die entsprechende Förderung bekommen.“ Eigentlich fördert Hamburg den gemeinschaftlichen Wohnungsbau mit dem Programm für Baugemeinschaften. Über zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse. 20 Prozent der geeigneten städtischen Flächen sind dafür reserviert. Die Investitions- und Förderbank der Stadt Hamburg (IFB) unterstützt Baugemeinschaften mit Krediten. Das Problem: Das gilt nur für Genossenschaften, nicht aber für innovative Baumodelle wie dem Mietshäusersyndikat.

Die Mitglieder von „Hacienda“ verhandelten erfolglos mit dem Bezirk und der Stadt Hamburg.

Die Gruppe vermutet, dass die Stadt Hamburg keinen Präzedenzfall schaffen wollte. Bestätigt wird das von der Stadt nicht. Es ist aber grundsätzlich nachvollziehbar. Teil des Konzeptes ist, dass die Hausgemeinschaft eine GmbH gründet. Genossenschaften verfolgen kein kommerzielles Interesse, GmbHs schon.

Doch ist die Form der GmbH für das Mietshäusersyndikat in diesem Punkt nur Mittel zum Zweck. „Niemand will hier Gewinne machen“, sagt Erdmann. Man wolle ja Spekulation verhindern und die Mieten günstig halten.

Eine Genossenschaft kann theoretisch mit der Mehrheit der Mitglieder Wohnungen veräußern – auch gegen den Willen der Bewohner. Im Mietshäusersyndikat müssen das gesamte Syndikat und die Hausgemeinschaft zustimmen. Das erschien der Gruppe sicherer. Außerdem gefiel ihnen der Gedanke des Solidarfonds, mit dem das Syndikat in Zukunft weitere Projekte unterstützen kann.   

Ohne Unterstützung der Stadt war das Projekt „Hacienda“ aber nicht möglich. „Mein Eindruck ist, dass sie uns nicht fördern wollten“, sagt Erdmann heute. Für ihn und seine 20 Mitstreiter war nach dem Nein der Stadt Schluss.

Die Nachfrage steigt

In Hamburg gibt es momentan sechs Syndikats-Projekte, drei weitere sind in Planung. Doch das Interesse ist wesentlich höher. „Wir bekommen pro Monat fünf bis zehn Anfragen, viele davon für Hamburg“, sagt Monika Thelosen, die auch im Beratungsnetzwerk Nord des Syndikats aktiv ist.

Kein Grundstück, kein Haus, nicht genügend Geld – viele Gruppen geben auf. Dabei fördern andere Städte Syndikats-Projekte bereits. Die Stadt Tübingen etwa stellt neuen Projekten Übergangskredite zur Verfügung.

Ein wenig Hoffnung gibt es allerdings für Gruppen, die es Thelosen und Erdmann nachmachen wollen. „Das Thema wird wegen der großen Zahl an Grundstücken, die die Stadt momentan entwickelt, ergebnisoffen diskutiert“, sagt ein Sprecher der Stadtentwicklungsbehörde.

Mieter im Hamburger Stadtteil Steilshoop protestieren gegen Mieterhöhungen. Das Quartier gehört zu den ärmsten in Hamburg.© Alexander Peters

Wem gehört Hamburg?

„Machen Sie bitte, dass die Miete wieder runtergeht!“

Seit Monaten protestieren Mieter im Hamburger Stadtteil Steilshoop gegen den Wohnungskonzern Vonovia, der allein in Hamburg rund 11.000 Wohnungen besitzt. Nun könnte der Streit mit dem mächtigen Eigentümer eskalieren.

von Jonas Seufert

Wem gehört Hamburg?
Wir wollen gemeinsam mit den Mietern den Hamburger Wohnungsmarkt transparenter machen. Mit Hilfe unseres CrowdNewsroom, in dem Journalisten und Bürger gemeinsam recherchieren. Bis zum 4. Mai können Sie auf wem-gehoert-hamburg.de mitteilen, wer der Eigentümer ihrer Mietwohnung ist. Falls Sie den Eigentümer nicht kennen, finden wir ihn gemeinsam heraus. Wir wollen eine Debatte anstoßen: welchen Schaden die fehlende Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt anrichtet und ob sie noch zeitgemäß ist.

Der Mann in der Tür braucht kurz, bis er die zwei Frauen erkennt, die ihm gegenüberstehen. „Wir sind von der Mieterinitiative“, sagt Klaudia Krummreich. „Wir waren letzte Woche schon mal wegen der Unterschriften da“, sagt Kerstin Portugall.

Krummreich und Portugall haben sich durch Bauschutt und Staub in den zweiten Stock eines Wohnblocks am Schreyerring in Steilshoop gekämpft. Dutzende orangefarbene Kabel liegen offen auf der Wand. Der Mann erzählt, er habe zwar neue Fenster, dafür muss er aber auch 130 Euro mehr Miete zahlen. „Machen Sie bitte, dass die Miete wieder runtergeht“, sagt er zum Abschied. „Viel Glück!“

Krummreich und Portugall sind Teil einer Mieterinitiative, die sich seit Monaten gegen den Immobilienkonzern Vonovia auflehnt. Nach und nach modernisiert der Immobilienriese seine knapp 2.100 Wohnungen im Quartier. Das ist bitter nötig. Aber die Mieter sollen mitbezahlen. Viele fürchten, dass sie sich das nicht leisten können.

Mangelnde Transparenz bei Abrechnungen

Nun läuft der Streit auf einen neuen Höhepunkt zu. Die Mieterinitiative hat einen Forderungskatalog mit 15 Punkten aufgestellt und 400 Unterschriften im Viertel gesammelt, die sie am 19. April dem Stadtteilbüro des Unternehmens übergeben wollen. Sie fordern unter anderem mehr Transparenz in der Abrechnung, Ansprechpartner und eine bessere Objektpflege.

Hauptsächlich aber will die Initiative, dass die Vonovia bei den Sanierungsarbeiten zwischen Modernisierung und Instandhaltung unterscheidet. Die Kosten für die energetische Sanierung darf der Konzern laut Gesetz auf die Mieter umlegen. Die Kosten für die Instandhaltung allerdings nicht. Fragt sich nur: Was ist was? Ist ein Fenster marode, muss es im Rahmen der Instandhaltung ausgetauscht werden. Hat es aber danach einen höheren Energie-Standard, kann das als energetische Sanierung gewertet werden.

Die Mieterinitiative und Mietervereine vermuten, dass der Konzern auch Kosten umlegt, die die Vonovia eigentlich für die Instandhaltung tragen muss. Zum Beispiel, wenn der Konzern Schimmel von den Wänden entfernt. „Diese Vermischung geht einfach nicht“, sagt Wilfried Lehmpfuhl vom Mieterverein zu Hamburg, der Mieter in Steilshoop berät.

 „Aber die Vonovia versucht es. Viele Mieter sind aus Angst vor einem Prozess bereit, die neue Miete zu zahlen.“ Laut Mieterinitiative beträgt die durchschnittliche Mieterhöhung in Steilshoop nach der Sanierung 40 Prozent der Vormiete. In einem Fall sind es laut Mieterverein zu Hamburg sogar 77 Prozent.

Aktionkonzern wehrt sich gegen Vorwürfe

Die Vonovia hält dagegen. Nur in seltenen Fällen betrage die Mieterhöhung 40 Prozent, mehr als 70 Prozent seien ausgeschlossen. „Bei der Modernisierungsumlage halten wir uns an die geltenden rechtlichen Vorgaben“, sagt Sprecherin Nina Henckel. „Wir trennen klar zwischen Instandhaltungen und Modernisierungen.“

Es gebe Härtefallregelungen und die Möglichkeit, die Miete in Raten zu zahlen. Zudem investiere die Vonovia auch in die Infrastruktur des Viertels. In Seniorenprojekte etwa, oder in die Sanierung der Mittelachse des Quartiers.

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Mit unter acht Euro pro Quadratmeter ist die Miete nach der Sanierung im Hamburger Vergleich immer noch günstig. Aber Steilshoop ist einer der ärmsten Stadtteile Hamburgs und liegt zudem nicht verkehrsgünstig am Rande der Stadt. Rund ein Viertel der Bewohner sind Leistungsempfänger, mehr als doppelt so viele wie im Hamburger Durchschnitt (10,3 Prozent).

Die Wohnblocks, die sich in rund 20 Ringen die Hauptstraße entlang ziehen, umfassen etwa 6.000 Wohnungen. Rund ein Drittel davon gehört dem Wohnungsriesen Vonovia, der in ganz Deutschland rund 340.000 Wohnungen besitzt. In Hamburg sind es rund 11.000 Wohnungen.

Dadurch dürfte er zu den größten Eigentümern in Hamburg gehören. Wer die Eigentümer sind, das recherchiert CORRECTIV gerade gemeinsam mit Mieterinnen und Mietern der Stadt Hamburg auf der Plattform wem-gehoert-hamburg.de.

Mieterhöhung von 40 Prozent nach Sanierung ungültig

Vonovia geht es gut. Die Mieteinnahmen hat er im vergangenen Jahr um 8 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro gesteigert, die Dividende für die Aktionäre erhöht. Und im Jahr 2018 will der Konzern eine Milliarde Euro in Modernisierungen stecken. Auch in Steilshoop.

„Ich werde mir dann schlicht meine Wohnung nicht mehr leisten können“, sagt Kerstin Portugall, die seit 22 Jahren in ihrer Mietwohnung lebt. Noch wird bei ihr nicht modernisiert, aber es gibt bereits Pläne der Vonovia. Krummreich geht es ähnlich. Wie viele andere Bewohner fürchten beide aus ihrem gewohnten Umfeld verdrängt zu werden.

Doch ein Urteil aus Bremen macht der Initiative Hoffnung. Das dortige Landgericht hat vor Kurzem entschieden, dass eine Mieterhöhung von 40 Prozent nach der Sanierung nicht rechtens war, weil die Vonovia nicht ausreichend zwischen Instandsetzung und Modernisierung unterschieden hatte. Das Urteil birgt laut Mieterverein zu Hamburg auch für Mieter in Steilshoop Chancen.

„Die Mieterhöhungen, die mir vorliegen, genügen den Anforderungen des Bremer Urteils nicht“, sagt Wilfried Lehmpfuhl vom Mieterverein zu Hamburg. Die Vonovia möchte zunächst das schriftliche Urteil abwarten. Man gehe jedoch nicht davon aus, dass das Urteil Auswirkungen auf weitere Projekte habe.

Krummreich und Portugal erfahren von dem Urteil beim Treffen der Initiative im Stadtteilzentrum Agdaz. Neben Bewohnern von Vonovia-Wohnungen, sind auch Vertreter des Mietervereins zu Hamburg und des Ortsverbandes der Partei die Linke dabei. Gemeinsam sprechen sie den Ablauf für die Übergabe der Unterschriften durch, die am 19. April im Büro der Vonovia-Vertreterin erfolgen soll. „Ich lasse mir die Butter nicht vom Brot nehmen“, sagt Kerstin Portugall am Ende. Sie sind bereit für den Kampf.

 

Veranstaltungen 

Wir wollen mit Ihnen über die Wohnungskrise in Hamburg bei verschiedenen Events im April und Mai in Hamburg ins Gespräch kommen. Auf Infoveranstaltungen mit dem Mieterverein zu Hamburg erfahren Sie, warum Mieter ihre Eigentümer kennen sollten und wie Sie die Namen herausfinden. Auf Diskussionsveranstaltungen besprechen wir mit Ihnen zentrale Wohnungsthemen. Zur besseren Planung bitten wir um eine kostenlose Anmeldung.

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