Aktuelle Artikel

Ich habe nicht, was du nicht siehst

Der deutsche Immobilienmarkt ist so intransparent wie kaum eine andere Branche. Für Kriminelle ein Paradies. Eine launige Geldwäsche-Anleitung für den bayerischen Immobilienmarkt.

von Michel Penke

bavarian_palm

100.000.000.000 – so viele Euros aus kriminellen Geschäften werden in Deutschland zu sauberem Geld gewaschen. Jedes Jahr. 100 Milliarden, das ist etwa so viel, wie der Bund pro Jahr für die Bundeswehr, die Polizei, Hochschulen, Straßen, die Eisenbahn und den Nahverkehr, den diplomatischen Dienst, Städtebau, Entwicklungshilfe und sämtliche zu zahlenden Zinsen ausgibt. Mehr als ein Viertel des gesamten Staatshaushalts.

Das meiste Geld komme wahrscheinlich aus Drogengeschäften, Schmuggel und Eigentumsdelikten, schätzte Ende 2019 die Erste Nationale Risikoanalyse des Bundesfinanzministeriums, das in einer Dunkelfeldstudie von 2015 auch die 100 Milliarden Euro Schwarzgeld ermittelte. Ein „herausgehobenes“ Risiko komme dabei dem Immobiliensektor zu.

Kooperation: Bayerischer Rundfunk & CORRECTIV

Dieser Artikel ist Teil der Recherche „Wem gehört die Stadt?“, die CORRECTIV zusammen mit dem Bayerischen Rundfunk in drei bayerischen Städten durchführt.
Zur BR-Projektseite

Deutschland, ein Paradies für reiche Kriminelle, so sehen es viele Kritiker, die die Schuld dafür nicht zuletzt bei den Regierungen und in der Politik selbst sehen. Denn der deutsche Staat macht es dem organisierten Verbrechen leicht, sein kriminelles Vermögen in Innenstadtimmobilien und Mehrfamilienblocks anzulegen. Wie man in Deutschland sein Geld versteckt? Wir zeigen es Ihnen (und an welchen Stellen der Staat handeln könnte, um solche Geschäfte zu erschweren).


Sie kennen das. Ihre Dealer haben geschuftet. Zwanzig Tonnen Kokain haben sie tütchenweise auf der Straße verteilt. Aber das Geld ist schmutzig. Bringen Sie es zur Bank oder kaufen sich damit einen Ferrari, klingelt bald die Polizei an der Tür. Doch Sie haben letztens die BBC-Serie McMafia gesehen. Wirklich gut. Dort säubert ein Londoner Fonds-Manager das Vermögen von allerlei internationalen Schwerverbrechern, wie Sie einer sind. Sowas wollen Sie auch, nur ohne Zuschauer.

Ihr Drogengeld überweisen Sie auf das Konto einer mexikanischen Firma. Die wiederum gehört einer anderen Firma, die einer anderen Firma, die einer anderen Firma … Sie verstehen schon.

Wirklich helfen tut das nicht. Jeder Praktikant der örtlichen Polizei würde Ihnen auf die Schliche kommen. Es gehört aber zum guten Ton, dass Sie ein paar Tochter-Mutter-Firmen besitzen. Lassen Sie zudem ein paar Firmen auf den Virgin Islands aufsetzen, die sich alle gegenseitig gehören. Achten Sie darauf, Ihr Firmennetzwerk kompliziert genug zu bauen. Sobald an der letzten Firma scheinbar niemand mehr als 25 Prozent hält, prüft die Bank nicht mehr so genau. Herzlichen Glückwunsch, Sie sind nun stolzer Besitzer eines Offshore-Firmen-Netzwerks.

Doch das ist nur der erste Schritt. Intransparenz ist zwingend nötig, wenn Geld aus kriminellen Quellen gewaschen werden soll. Auch wenn sich Steueroasen hartnäckig gegen den Druck der EU wehren: Zu offensichtlich dürfen die Geschäfte nicht abgewickelt werden, sonst drohen harte Sanktionen.

Variante 1: McMafia in München

Dennoch wächst der Markt. Der Internationale Währungsfonds schätzt, dass weltweit Geldwäsche in Höhe zwischen zwei und fünf Prozent der jährlichen Wirtschaftsleistung betrieben werde. Das entspräche 2019 zwischen 1,7 und 4,3 Billionen Dollar. Der entscheidende Schritt ist aber, das kriminelle Kapital in den legalen Wirtschaftskreislauf einzuspeisen.

Leider ist auch Ihr Geld immer noch ziemlich dreckig. Was Sie jetzt brauchen, ist ein Fondsmanager, der Geld von Pensionskassen und Privatinvestoren sammelt und es gewinnbringend anlegt. McMafia, Sie erinnern sich? Ihr Anwalt kennt da jemanden auf den Cayman Inseln. Am besten ist es, wenn der Fonds zuletzt etwas Verlust gemacht hat. Dann ist der Manager unter Druck auch weniger seriöses Geld anzunehmen. Das mischt er nun unter das saubere Kapital seines Fonds. Das Gute dabei ist: Niemand erfährt, dass Sie investiert haben. Es gibt kein garstiges Handelsregister, in das Sie Ihren Namen eintragen müssen. Nichts. Nur Sie und Ihr Anwalt wissen Bescheid.

Jetzt kommt der große Schritt. Sie müssen Ihr Geld in die Märkte in Nordamerika oder Europa investieren. US-Ölkonzerne? Derivate? Ihr Fondsmanager ist noch alte Schule und empfiehlt deutsches Betongold. Deutschland? Oktoberfest! Lederhosen! Ja, Sie wollen ein bisschen München haben. Sie lassen Ihren Fondsmanager in bayerische Immobilien investieren.

Häuser, die Sie nie gesehen haben. Mieter, die Sie nie treffen werden. All das gehört nun Ihnen und niemand in München weiß davon. Ihr Drogengeld wirft nun jedes Jahr legal Mieten ab. Und kein unterbezahlter Steuerfahnder kann Ihnen etwas.

Klingt das für Sie nach einem abenteuerlichen Twist? Eine BBC-Serie, zu krass, um wahr zu sein? Weit gefehlt.

Dieses Modell, mit dem man Narco-Geld in der Maxvorstadt waschen kann, nennt sich „Geschlossener Immo-Fonds“. Mehr als 1.400 gibt es davon in Deutschland, rund 25 Milliarden Euro verwalten sie nach Zählung der Bundesbank. Meist nehmen sie nur dreistellige Millionenbeträge auf, Mindestanlagesummen sind weithin üblich. Sehr wahrscheinlich ist nur ein kleiner Anteil davon kriminell. Aber da die Anteilseigner geschlossener Immo-Fonds von außen völlig intransparent sind, liebt sie das organisierten Verbrechen. Geschlossene Fonds gelten als Profi-Modell, um große Schwarzgeldsummen für den legalen Kapitalmarkt aufzubereiten. Weder die kontenführenden Banken, noch die Fondsmanager wissen häufig, wer investiert hat. Das zu wissen, schadet ohnehin nur dem Geschäft. Und wer hinter den karibischen Firmen steckt, findet maximal noch das FBI heraus. Deutsche Steuerfahnder sind machtlos.

Bei der Bürgerrecherche „Wem gehört die Stadt?“ von Bayerischem Rundfunk und CORRECTIV meldeten sich ebenfalls Mieter, deren Wohnungseigentümer zu solchen Geschlossenen Immo-Fonds wie zum Beispiel der oberbayerischen BGP Resi S.à.r.l. & Co. KG gehören. „Die Eigentümer kenne ich nicht“, schreibt einer der Mieter auf Nachfrage. Der Kontakt erfolge über die Hausverwaltung. „Die Mieterhöhungen erfolgen regelmäßig, bewegen sich aber nicht an der obersten Grenze.“ Ein Problem sei die Anonymität des Hauseigentümers für ihn bisher nicht.

Tatsächlich führt die Spur von deutschen Zweckgesellschaften über ein verschachteltes Firmennetzwerk in Luxemburg nach Malta, wo zwei ungelistete Aktiengesellschaften unter dem Namen BGP Holdings die Einnahmen bündeln und für einen der größten australischen Immobilien-Trust namens GPT mit Sitz in Sydney verwalten. Hinweise auf auf illegale Aktivitäten gibt es bei den geschlossenen Immo-Fonds von BGP aber nicht.

Grafik über die Funktion geschlossener Immobilienfonds
Grafik über die Funktion geschlossener Immobilienfonds

Trotzdem können intransparenten Firmennetzwerke für die Gesellschaft extrem schädlich sein. Obwohl laut Grundgesetz „Eigentum verpflichtet“ und „dem Wohle der Allgemeinheit dienen“ soll, verlangt der Gesetzgeber kaum Rechenschaft darüber, wer wie viel an deutschen Städten und Dörfern besitzt. In Deutschland hat nicht nur jeder das Recht, reich zu werden – er hat auch das Recht, dass keiner davon erfährt. Selbst wenn es auf Kosten der Allgemeinheit geht.

Variante 2: Inhaberaktien

Die Intransparenz im Immobilienmarkt erschwert es Kriminalpolizistinnen, Staatsanwälten oder Journalistinnen die Einhaltung von Gesetzen zu überprüfen und auf Missstände hinzuweisen. Weder die Öffentlichkeit noch die Strafverfolgungsbehörden können bei Immobilien leichthin Besitzverhältnisse nachvollziehen, wenn sich deren Eigentümer verstecken. Das deutsche Unternehmensgesetz lässt eine ganze Reihe von Lücken, die komplette Anonymität ermöglichen. Als das „historische Geldwäschewerkzeug schlechthin“ bezeichnet Immobilienexperte Christoph Trautvetter, der als Wissenschaftlicher Referent beim Netzwerk Steuergerechtigkeit arbeitet, zum Beispiel sogenannte Inhaberaktien.

Wenn auch Sie mit Immobilien handeln wollen, ohne dass das Finanzamt, die SoKo Geldwäsche oder Ihre künftigen Mieter davon erfahren – dann sind Inhaberaktien Ihre Wahl. Der Trick? Will ein Unternehmen an die Börse, wandelt es sich üblicherweise in eine SE oder eine AG um. So kann es Anteile via Aktien verkaufen. Doch nicht alle Aktienfirmen registrieren sich letztlich an einer Börse. Ihre Aktien können trotzdem gehandelt werden, „over the counter” bzw. „über den Tresen” heißt das im Fachjargon. Eine spezielle Form – die Inhaberaktien – kann dabei sogar den Besitzer wechseln, ohne dass dessen Name jemals dokumentiert wird.

Als alter, öffentlichkeitsscheuer Immobilien-Hase checken Sie dafür das Handelsregister. Jede Firma, die Inhaberaktien vergibt, schreibt das in ihre Satzung. Haben Sie eine solche Zweckgesellschaft mit Immobilienbesitz erspäht, müssen Sie sich nur noch mit deren Besitzer handelseinig werden. Haben Sie die Kohle übergeben, bekommen Sie die Inhaberaktien. Das war’s. Kein Eintrag in Transparenz- oder Handelsregister. Wollen Ihre Mieter wissen, an wen sie Monat für Monat Geld überweisen, haben sie keine Chance.

Schon das Bundeskriminalamt warnte 2015 „nichtbörsennotierte Aktiengesellschaften mit Inhaberaktien sind für kriminelle Handlungen im Bereich der Geldwäsche besonders anfällig”. Auch die „Ermittlungstätigkeit wird deutlich schwieriger, wenn der Vorstand [der AG] sagt, er wisse nicht, wer die Aktionäre der Gesellschaft sind, und er dies auch rechtlich nicht wissen” müsse.

In München nutzen beispielsweise die DIM Holding AG diese Möglichkeit, ihre Anteilseigner zu verschleiern, wie der Bayerische Rundfunk und CORRECTIV durch Münchner Mieter erfuhren. Damit ist natürlich nicht gesagt, dass die Firma ein Geldwäsche-Problem hätte. Auf Anfrage von BR und CORRECTIV wollten sich das Unternehmen allerdings nicht äußern und ließ auch Fragen nach den Eigentümern hinter den Inhaberaktien unbeantwortet.

Grafik über die Funktion von Inhaberaktien
Grafik über die Funktion von Inhaberaktien

Immobilienexperte Christoph Trautvetter geht in seiner Bewertung noch etwas weiter als das Bundeskriminalamt. Inhaberaktien seien der „Traum eines jeden Geldwäschers”. Sie ermöglichten „absolute Anonymität, weil Eigentümerwechsel von niemandem erfasst oder registriert werden”, so Trautvetter, „Deswegen sind sie seit einigen Jahren international geächtet.”

Das war selbst dem deutschen Gesetzgeber letztlich zu viel. Und so verbot der Bundestag 2015 ebenjene Inhaberaktien für nicht gelistete AGs – ließ aber zu, dass zuvor erstellte weiter benutzt werden dürfen. So bleibt das Inhaber-Aktien-Modell auch künftig ein Problem für Strafermittler – trotz des halbherzigen Verbots.

Ein Unternehmen, das auf maximale Intransparenz setzt, muss nicht zum Ziel haben, Steuern zu hinterziehen oder kriminelle Verbindungen zu verschleiern. Aber legale undurchsichtige Unternehmensformen bieten Einfallstore für Geldwäsche und Betrug. Während sich zehntausende deutsche Unternehmer mit Klarnamen im Handelsregister eintragen müssen, fordern andere im Namen von Diskretion, dass weder Steuerfahnder noch die Öffentlichkeit etwas über ihr Vermögen erfahren dürfen.

Variante 3: Delaware, die Dunkelkammer

Ähnlich undurchsichtig und auf dem Münchner Wohnungsmarkt aktiv ist die Falmouth Family LLC. Eine sogenannte Limited Liability Company aus dem US-amerikanischen Delaware. Auch hier wünscht der Eigentümer keinen Kontakt zu seinen Mietern. So berichtet ein Mieter gegenüber CORRECTIV und dem BR zwar, dass es keine Probleme in dem Verhältnis zum Vermieter gäbe. Das läge aber auch daran, dass es „quasi keines gibt”. Die Falmouth Family lasse sich durch eine deutsche Vermögensgesellschaft vertreten, einen Kontakt gäbe es nicht. Einzig im delawarischen Handelsregister findet sich eine Telefonnummer. Doch wer diese wählt, gelangt nur zu einer PR-Agentur an der Ostküste, die auf Fragen nach dem Eigentümer keine Auskunft geben will: „Ob man die Falmouth Family LLC verklagen wolle? Nein? Goodbye!” Dann ist das Telefonat beendet.

Anhaltspunkte für Geldwäsche oder Steuerhinterziehung gibt es auch hier nicht. Doch die Eigentümer der Münchner Wohnungen verschleiert die Famouth-Firma trotzdem gekonnt. Statt mit Karibik-Trusts oder Inhaberaktien nutzt die Falmouth-Firma die Diskretion der amerikanischen Steueroase Delaware und den mangelhaften Datenaustausch zwischen Deutschland und den USA. Denn „die USA nehmen nicht am internationalen Informationsaustausch teil”, erklärt Trautvetter. „US-amerikanische Bankkonten von Deutschen (und anderen Ausländern), die sich hinter LLCs verstecken, werden nicht ans Heimatland gemeldet. Dadurch werden die USA zum ultimativen Fluchtziel für illegales Vermögen.” Lediglich der Anwalt, der die Firma in Delaware registriert hat, weiß um den Besitzer. Auch der örtliche Registerauszug, der dem BR und CORRECTIV vorliegt, gibt keine Auskunft.

Tatsächlich werden die USA als Steueroase meist unterschätzt. Dabei führt der Financial Secrecy Index die USA 2020 wieder als Schattenfinanzplatz Nummer zwei – nach den Cayman Inseln und vor der Schweiz. Einige Bundesstaaten haben sich als „Neue Schweiz” etabliert. Während in Deutschland etwa 3,3 Millionen Firmen registriert sind, kommt das Steuerparadies Delaware auf 1,1 Millionen bei gerade einmal 970.000 Einwohnern.

Diese exotischen Unternehmensformen mit maximaler Intransparenz werden laut Trautvetter vor allem vom Mittelstand der Geldwäscher genutzt. Statt Hunderter Millionen Euro wie bei geschlossenen Immo-Fonds geht es hier um Beträge im einstelligen Millionen-Bereich. „Alles andere würde zu sehr auffallen”, so der Immobilienexperte.

Deutsche Steuerfahnder müssten für Informationen trotzdem Amtshilfegesuche an die US-Kollegen stellen. Das ist nicht nur langwierig, sondern auch häufig nicht sonderlich erfolgreich. Und so gehen deutsche Ermittler diesen Weg auch nur selten. Gerade einmal 152 im vergangenen Jahr und 82 Mal im laufenden. Zum Vergleich: In den vergangenen vier Jahren wurden jeweils zwischen 8.000 und 12.000 Geldwäsche-Verfahren eingeleitet.

Grafik über die Funktion von Steuerparadies-Firmen
Grafik über die Funktion von Steuerparadies-Firmen

Dabei könnte es sich der deutsche Gesetzgeber einfach machen und alle hier investierten Unternehmen zwingen, ihren sogenannten Ultimate Owner, also den eigentlichen Besitzer, in das Transparenzregister einzutragen. In Dänemark ist das zum Beispiel schon lange üblich. Dort muss stets nicht der nächste, sondern der letztendliche Besitzer einer Firma eingetragen sein. In Deutschland erlauben die Vorschriften diverse Ausnahmen sowie die Möglichkeit, statt der wahren Eigentümer Manager als fiktiver Berechtigter zu benennen. Kontrollen finden zudem kaum statt. So findet sich auch für die Falmouth Family LLC kein Eintrag zu Münchner Immobilien. Dabei profitiert das Unternehmen von einer weiteren Lücke im Gesetz: Eintragen muss sich nur, wer Immobilien ab 2017 erwirbt. Wer zuvor gekauft hat, bleibt auch künftig anonym.

Hinzu kommt: All das gilt nur für ausländische Firmen. Gründet eine ausländische Gesellschaft beispielsweise eine deutsche GmbH und erwirbt über diese Immobilien, greift auch das neue Transparenzregister nicht.

Variante 4: Schulden machen für die Rendite

Dabei sind genau jene ausländischen Gesellschaften mit deutschen Töchtern die größten Fische im Teich. Anders als Geschlossene Immo-Fonds verschleiern sie nicht nur gekonnt ihre Anteilseigner, sondern sind auch Meister in der noch gerade so legalen Steueroptimierung. Der Trick, die Gewinne vor dem deutschen Finanzamt zu retten, ist sehr einfach: Schulden.

Ja, Schulden. Denn um reicher zu werden, müssen Sie erst einmal arm werden. Denn wer arm ist, muss keine Steuern zahlen. All das schöne Geld, dass Ihnen die Luxusdomizile in Nymphenburg und die Mietskasernen in Augsburg einbringen; lassen Sie es uns vor dem bösen Fiskus retten!

Damit das Finanzamt sich nicht an Ihnen bereichert, nehmen Sie kräftig Kredite auf und kaufen mit dem Geld noch mehr Immobilien. Und diese Kredite müssen es in sich haben. Je mehr Zinsen Sie zahlen, desto besser. 5, 8, nein, 9 Prozent pro Jahr, der blanke Wucher. Ihre Nymphenburg-Villen müssen stets kurz vor der Zahlungsunfähigkeit stehen. Bloß kein Gewinn machen! Denn wer keinen Gewinn macht – Sie erraten es schon –, muss keine Steuern zahlen. Bettelarm, zumindest auf dem Papier.

Doch Sie sind ein Fuchs: Denn die Mietswohnungen in München und Augsburg halten Sie über ein paar luxemburgische Firmen, die wiederum einem karibischem Trust gehören. Sie ahnen sicher schon, wie Sie an die fetten Zinszahlungen Ihrer fast bankrotten Immobilien kommen. Den Kredit haben Sie natürlich bei Ihrem eigenen Karibik-Trust aufgenommen. Schulden bei sich selbst! Genial!

So verschieben Sie Ihr Geld – ganz legal – aus Deutschland in ein Steuerparadies. Hier bekommen Sie nicht nur volle Anonymität, Sie müssen auch nichts von Ihrer schönen Rendite abgeben. Ist ja nicht Ihre Schuld, dass der deutsche Staat so lasche Steuergesetze hat.

Bei einer früheren „Wem gehört?”-Recherche in Berlin kam dank Berliner Mieter schon einmal solch ein verschleiertes Firmennetzwerk zutage. Damals enttarnte CORRECTIV die britische Milliardärsfamilie Pears als einen der größten Grundbesitzer in Berlin. Über 25 scheinbar unabhängige Berliner Firmen hielt der Immobilien-Trust mehr als 3.000 Wohnungen und drückt seine Steuerlast durch Kredittricks. Wie viele andere schützt sich der Pears-Trust mit Intransparenz und Anonymität vor der Öffentlichkeit und dem Zugriff von Politik und Finanzamt. „Vor allem Luxemburg und die Cayman Inseln versprechen ihren Investoren ‘Steuerneutralität’“, so Trautvetter, „also Investitionen die höchstens ganz am Ende mit Einkommenssteuer besteuert werden.“

Grafik über die Funktion von ausländischen Immo-Fonds
Grafik über die Funktion von ausländischen Immo-Fonds

Bayerische Mieten in der Karibik

Deutschland bleibt damit ein Land, in dem dank Intransparenz Steueroptimierung und Geldwäsche möglich sind. Gerade weil die Politik das Recht auf anonymen Reichtum bis heute oft höher achtet, als die legale und verantwortungsvolle Nutzung von Immobilien zu überprüfen. Und so werden die Mieten von Münchner, Augsburger und Würzburger Bürgerinnen und Bürgern wohl noch länger Renditen für jene abwerfen, die sich aus gutem Grund vor der Öffentlichkeit verstecken. Sei es, um Steuern zu umgehen. Sei es, um kriminelle Gelder im Schutze deutscher Gesetze zu waschen.

Zwar ist die deutsche Immobiliengesetzgebung in den vergangenen Jahren etwas transparenter geworden. Doch die Initiativen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Steuerhinterziehung – wie die Digitalisierung der Grundbücher – gehen vor allem von EU-Organen aus. Deutschland selbst zeigt wenig Elan. Hinzu kommt die Professionalität der Branche, wenn es um das Verschleiern von Besitz und zu versteuerndem Einkommen geht. „Die deutschen Steuerbehörden”, urteilt Immobilien-Experte Trautvetter, „sind der Kreativität und dem Einfluss dieser Industrie bisher nicht gewachsen.”

Das “Wem gehört die Stadt?”-Team

Justus von Daniels (Leitung), Michel Penke (Recherche & Text), Max Söllner (Recherche), Melina Hemmer (Recherche), Jonathan Sachse (Korrektorat), Belén Ríos Falcón (Grafik), Katharina Späth (Community)

Bildcredits: Unsplash