Wem gehört die Stadt?

Transparenz im Immobilienmarkt: Bei diesen Baustellen kommt die Regierung kaum voran

​​Jahrelang verhinderte Deutschland auf EU-Ebene mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Nun werden Grundbücher digitalisiert, das Transparenzregister wurde reformiert und neue Gesetze gegen Steuertricks beschlossen. Für Steuervermeidung, Geldwäsche und anonyme Investoren bleibt der deutsche Immobilienmarkt aber ein Paradies. Wir zeigen, welche zentralen Lücken bestehen.

von Hatice Kahraman , Jonathan Sachse , Justus von Daniels

Stuttgarter Innenstadt
Wem gehören die ganzen Wohnungen? Wie hier in Stuttgart lässt sich das oft gar nicht so leicht herausfinden. Foto: Marijan Murat / picture alliance / dpa

Der deutsche Immobilienmarkt gilt als Paradies für Geldwäsche. Über verschachtelte Firmenkonstrukte lassen sich illegale Finanzströme verschleiern, die in deutsche Immobilien fließen. Zudem können Gewinne von Wohnungskonzernen mit wenigen Steuertricks klein gehalten werden, sodass nur wenig beim Fiskus ankommt. Das ist möglich, weil die tatsächlichen Eigentümer einer Immobilie in Deutschland leicht anonym bleiben können.

In den Ergebnissen der Bürgerrecherche „Wem gehört die Stadt?“, die CORRECTIV zusammen mit vielen Medienpartnern aus sieben Bundesländern veröffentlicht hat, wird sichtbar, wie verbreitet solche anonymen Strukturen sind und welche Auswirkungen das auf Mieter hat – in großen Städten wie Berlin, aber auch in Lüneburg, Minden oder dem Saarland. Oft entsteht große Unsicherheit, wenn Briefkastenfirmen als Eigentümer angegeben werden oder wenn Mieter nicht wissen, wer hinter einer Hausverwaltung der tatsächliche Eigentümer ist. Gemeinsam mit zwei dieser Kooperationspartner, dem Mindener Tageblatt und der Lüneburger Zeitung, haben wir geprüft, ob der Immobilienmarkt mittlerweile transparenter wird. Es hat Bewegung in Sachen Transparenz gegeben, aber es bleiben vier große Baustellen, die die Länder und der Bund nur zögerlich bearbeiten.

Baustelle 1: Das bundeseinheitliche Grundbuch

Transparenz auf dem Immobilienmarkt kann es nur geben, wenn die Grundbücher der mehr als hundert zuständigen Ämter in Deutschland durchsuchbar werden. Aber der Weg dahin ist noch lang. Bisher ist es oft noch eine staubige Angelegenheit, wenn man in Akten der Grundbücher nach Informationen suchen will. Bereits 2013 hat der Bundestag deswegen ein neues Gesetz zur Einführung eines bundeseinheitlichen Datenbankgrundbuchs beschlossen. Acht Jahre später haben viele Grundbuchämter zumindest die Grundbuchblätter digitalisiert. Darin finden sich Kerninformationen zu Flurstücken und Eigentümern. Allerdings berichten gegenüber CORRECTIV mehrere Justizministerien der Länder, dass die Daten nur schwer durchsuchbar seien.

Das Bremer Justizministerium etwa benennt Probleme mit gescannten Aktenblättern, deren Inhalte nicht automatisch ausgelesen werden können. Polizeiliche Ermittler, Banken oder Journalistinnen müssen sich bei einer Einsicht mühsam von Bilddatei zu Bilddatei durchklicken. Die eigentlichen Grundbuchakten werden in vielen Ländern noch in Papierform geführt. Einzig in Sachsen und Bayern existieren erste Pilotprojekte, in denen der komplette Bestand digitalisiert wird.

Dazu kommt ein noch größeres Problem: Die Informationen aus den Grundbuchämtern sind weiterhin nicht über Bundesländergrenzen hinweg vernetzt. Um zum Beispiel professioneller Geldwäsche, etwa von Mafia-Geschäften, auf die Spur zu kommen, ist eine Vernetzung dringend notwendig. Aber die notwendige Software wird nicht fertig. Deren Abschluss war ursprünglich bis zum November 2019 geplant. Federführend für die Vernetzungs-Software, die unter dem Projektnamen „dabag“ läuft, ist das bayerische Justizministerium. „Die Entwicklung des Gesamtsystems hat sich zwischenzeitlich als deutlich aufwendiger erwiesen als zunächst geplant“, schreibt ein Sprecher des Ministeriums auf Anfrage von CORRECTIV. Mittlerweile sei der Auftrag bis zum 31.12.2024 verlängert worden. 

Damit nicht genug. Die neue Software soll die Migration sämtlicher Informationen aus dem Grundbuch erleichtern, wird sie aber nicht vollautomatisieren. Wenn die neue Software steht, beginnt die eigentliche Arbeit in den Grundbuchämtern. So kann „dabag“ keine Handschriften erkennen. „Es gibt aber im Bestand noch relativ viele handschriftlich verfasste Grundbuchblätter. Das muss also händisch eingegeben werden“, sagt etwa Stefan Geib, Präsident des Amtsgerichts Saarbrücken gegenüber CORRECTIV. „Außerdem müssen die Mitarbeitenden jedes einzelne Blatt, dessen Daten übertragen werden, überprüfen und als neues Grundbuchblatt neu fassen.“ Es ist ein Mammutprojekt.

Noch existiert nicht einmal ein angepeilter Zeitpunkt, bis wann alle Akten im neuen bundeseinheitlichen Grundbuch abrufbar sein sollen. Und als gebe es nicht schon genug Hürden: Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein beteiligen sich als einzige Bundesländer nicht an dem übergreifenden Projekt. Sie arbeiten bereits seit Jahren mit einer anderen Software names „Folia“. Ob es eine Schnittstelle zu den restlichen 14 Bundesländern geben wird, bleibt unklar.

Baustelle 2: Das unvollständige Transparenzregister

Die Intransparenz führt dazu, dass Mieterinnen und Mieter häufig nicht wissen, wem die Immobilie gehört, in der sie leben. Für sie kann es schwierig oder unmöglich sein, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen, wenn Reparaturen nicht ausgeführt werden oder die Hausverwaltung Hilfe verweigert. Regelmäßig steht in den Grundbuchakten ein Firmenname, der nicht mehr als eine Hülle ist. In unseren „Wem gehört die Stadt?“-Recherchen berichteten wir in mehreren Orten, etwa in Berlin zusammen mit dem Tagesspiegel und im Saarland mit dem Saarländischen Rundfunk über verschachtelte Firmenkonstrukte, hinter denen der letztendliche Eigentümer von Mietwohnungen erst nach aufwändiger Recherche identifiziert werden konnte. 

„In den neuen Datenbanken sind Informationen zu Eigentümern enthalten, nicht aber die wirtschaftlich Berechtigten“, beschreibt Sven Giegold die Lücke, die auch durch das neue Grundbuchregister bestehen bleibt. Der EU-Parlamentarier der Grünen war an den jüngsten Reformen der Geldwäsche-Richtlinien auf europäischer Ebene beteiligt und setzt sich seit Jahren für mehr Transparenz ein. Giegold verweist auf Artikel 32b der reformierten Geldwäsche-Richtlinie.

Darin wird nun festgelegt, dass Länder den Ermittlungsbehörden Zugang zu Informationen von Immobilieneigentümern geben müssen. Allerdings hätten Lobbyisten einen entscheidenden Nebensatz rein verhandelt. Auskunft muss nur erfolgen, „soweit solche Register oder Systeme zur Verfügung stehen.“ In Deutschland sieht das schlecht aus.

Seit Oktober 2017 gibt es zwar ein Transparenzregister in Deutschland. Die Idee: Jeder sollte die Eigentümer von Firmen einsehen können. Mehrere Recherchen haben seitdem allerdings gezeigt, wie lückenhaft die Informationen in diesem Register sind. Zudem bekamen anfangs nur ausgewählte Personen Zugang zum Register. Vor wenigen Wochen hat der Bundestag eine Reform beschlossen, die mehr Eintragungspflichten beinhaltet. Seit dem 1. August müssen auch ausländische Gesellschaften den wirtschaftlich Berechtigten angeben, wenn ihnen eine Immobilie in Deutschland nicht direkt gehört, sie aber an einer Gesellschaft mit Grundbesitz in Deutschland beteiligt sind. 

Durch die Reform soll es künftig einfacher werden, Briefkastenfirmen aufzuspüren. Die Opposition kritisiert das neue Gesetz. Es fehle die automatische Kontrolle und Übertragung aus anderen Registern, sagt Fabio De Masi von den Linken. Lisa Paus, Bundestagsabgeordnete der Grünen, kritisiert, dass Unternehmen „fiktive wirtschaftlich Berechtigte“ eintragen können. Zudem sollten alle Eigentümer eingetragen werden, die mindestens zehn Prozent (statt 25 Prozent) Anteile besitzen. „Außerdem braucht das Bundesverwaltungsamt das nötige Personal und Ressourcen, um Verstöße zu verfolgen und zu sanktionieren.”

Die Grundbücher und das Transparenzregister werden auch weiterhin nicht miteinander verbunden. „In Europa gibt es keine Verpflichtung, die Immobilienregister zu vernetzen“, sagt Grünen-Politiker Sven Giegold. Das ist ein Grund, warum Ermittlungsbehörden in Deutschland oftmals zu lange brauchen, bis wesentliche Informationen zusammengetragen haben, um womöglich Geldtransfers rund um Immobiliengeschäfte zu stoppen. „Wenn man so lange Bearbeitungszeiten hat, muss man sich nicht wundern, dass die organisierte Kriminalität weiter blüht und gedeiht“, sagt Giegold.

Baustelle 3: Neues Gesetz gegen Steuertricks

Die große Koalition versprach nach den letzten Bundestagswahlen, Steuerschlupflöcher zu schließen. So ganz haben sie das aber nicht geschafft. 

Da wären zum Beispiel die sogenannten „Share Deals“, womit große Immobilienunternehmen die Grunderwerbsteuer umgehen und so den Staat um viel Geld bringen können. Wer eine Immobilie kauft, muss normalerweise  Grunderwerbsteuer zahlen. Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Immobilienunternehmen können die Grunderwerbssteuer aber leicht umgehen. Bei „Share Deals“ werden dann nicht die Grundstücke oder die Immobilien direkt verkauft, sondern in eine Firma überführt, die oft nur zu diesem Zweck gegründet wurde.

Im Anschluss werden die Anteile an dieser Firma verkauft und somit auch die Immobilien. Weil es sich per Gesetz nicht um eine Immobilientransaktion handelt, wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Ein weiteres Problem ist die Intransparenz der Eigentümerverhältnisse, weil im Grundbuch eingetragen bleibt, wer das Haus in Geschäftsanteile umgewandelt und verkauft hat. Der neue Eigentümer wird nicht eingetragen, weil er offiziell nicht die Immobilie, sondern die Firmenanteile gekauft hat. Für Mieter und Mieterinnen kann das bedeuten, dass sie oft nicht wissen, wem die Immobilie gehört, in der sie leben. Den Kommunen, in denen diese Häuser stehen, entgehen so jährlich Millionen an Steuern.

Ein neues Gesetz sollte dieses Steuerschlupfloch eigentlich füllen, aber auch das neue Gesetz lässt Lücken. Der Bundestag hat im April diesen Jahres beschlossen, dass die Schwelle für „Share Deals“ herabgesetzt wurde, von vorher 95 auf nun 90 Prozent. Konkret heißt das: Werden künftig mehr als 90 Prozent der Anteile an einer Firma mit Immobilienbesitz verkauft, wird Grunderwerbsteuer fällig. Und sie müssen statt fünf künftig zehn Jahre auf den Weiterverkauf warten, um auch in Zukunft keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Das ist zwar schon ein Anfang, aber „Share Deals“ sind auch weiterhin möglich. Das kritisierte der Deutsche Mieterbund bereits im April: „Die preistreibende Wirkung solcher Geschäfte führt auch zur Verdrängung der Mieter:innen aus ihren Wohnungen und Quartieren.“ Eine Absenkung der Anteilsgrenze von 95 Prozent auf 90 Prozent reicht laut dem Deutschen Mieterbund nicht aus, um solche Geschäfte wirksam zu reduzieren. 

Baustelle 4: Investoren können sich leicht arm rechnen

Ein weiterer beliebter Trick, um Steuern zu vermeiden, sind firmeninterne Kredite. Bis heute weiß die Bundesregierung nicht, wie oft diese vergeben werden und wie viele Steuereinnahmen an den Staat dadurch verloren gehen. Das geht aus einer Antwort des Bundesfinanzministeriums auf eine Anfrage der Linkspartei hervor: Der Bundesregierung liegen hierzu keine Erkenntnisse vor.“ Schon vor einem halben Jahr berichteten CORRECTIV und der SR über diesen Steuertrick, mit dem große Immobilienunternehmen in Deutschland sehr leicht Steuern sparen.

So funktioniert’s: Normalerweise muss der Vermieter den Mietgewinn in Deutschland versteuern – im Schnitt mit rund 30 Prozent. Doch oftmals sind scheinbar kleine Immobilienunternehmen Teil eines großen Firmennetzwerkes, die jeweils zu einem noch größeren Unternehmen gehören, die in anderen Ländern sitzen. Die einzelnen Unternehmen des Netzwerks geben sich nun untereinander Kredite. Die Zinsen für diese Kredite werden so hoch angesetzt, dass sie in Deutschland keine Gewinne mehr machen, die sie versteuern müssten. Sie rechnen sich dadurch arm. 

Die Bundesregierung könnte diese Ungerechtigkeit selbst beheben, weiß aber bis heute nicht, wie viele dieser Fälle es gibt. Einige EU-Ländern lösen das Problem, indem die Zinsen bei Krediten das Marktniveau (derzeit 1,27 Prozent) um höchstens 0,5 Prozent überschreiten dürfen. Zinssätze, die darüber liegen, müssen von der Firma begründet werden – sonst dürfen sie nicht von den Mietgewinnen abgezogen werden. 

Für den Bundestagsabgeordneten der Linken, Fabio De Masi, sind firmeninterne Kredite ein großes Problem: Firmeninterne Kredite werden genutzt, um durch überhöhte künstliche Zinsen auf Kredite Mieteinnahmen in Steueroasen zu verschieben.“ Die Linken fordern deswegen für deutsche steuerpflichtige Unternehmen Abzugsbeschränkungen für die Zahlung von Zinsen und Lizenzgebühren an verbundene Unternehmen im Ausland. 

Es bleibt dabei: Der deutsche Immobilienmarkt ist auch weiterhin für Eigentümer attraktiv, die anonym bleiben oder möglichst leicht Steuern sparen wollen. Die Intransparenz zieht kriminelles Geld an und es bleibt für Mieterinnen und Mieter im Zweifel schwierig, wenn sich der Eigentümer ihnen gegenüber nicht zu erkennen gibt.

Mit dem Projekt „Wem gehört die Stadt“ macht CORRECTIV zusammen mit Medienpartnern und tausenden Bürgerinnen und Bürger seit Jahren den Wohnungsmarkt transparenter und zeigt, wer von der Preistreiberei auf dem Immobilienmarkt profitiert. Dafür arbeiten wir mit verschieden Lokalpartnern zusammen, die zum intransparenten Wohnungsmarkt in ihrer Stadt recherchieren. An der Recherche zur Bilanz der Bundesregierung in Sachen Transparenz beteiligten sich  das Mindener Tageblatt und die Lüneburger Zeitung.

Mitarbeit: Jonas Halbe

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