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Die Wohnung ist ihe Heimat, sagt Rentnerin Angelika Kleist. Wie lange noch? Ihr Vermieter verlangt immer höhere Mieten.© Klaus Bodig

Wem gehört Hamburg?

„Diese Wohnung ist meine Heimat“

Seit Jahrzehnten kümmert sich die Rentnerin Angelika Kleist um ihre Wohnung, als wäre sie ihr Eigentum. Jetzt sagt sie: „Ich hoffe, ich sterbe, bevor ich mir die Miete nicht mehr leisten kann.“ Denn der Eigentümer schraubt die Miete immer weiter in die Höhe.

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von Jonathan Sachse , Justus von Daniels , Margherita Bettoni

Im Januar kam der Brief. Angelika Kleist* hat auf das Schreiben gewartet und gleichzeitig gehofft, dass die Mieterhöhung dieses Jahr nicht so hoch ausfallen wird.

„Das geht schon seit Jahren so“, sagt die Rentnerin Angelika Kleist*. Die Stadt Hamburg veröffentlicht alle zwei Jahre einen neuen Mietenspiegel. Wenig später erhält die Mieterin eine Mieterhöhung. So steigen die Ausgaben für ihre 60qm-Altbauwohnung in Hoheluft. Die 76-jährige kommt jetzt an ihre finanziellen Grenzen.

Kleist lebt seit 41 Jahren in dieser Wohnung, die sie als ihre Heimat bezeichnet. Sie trägt einen Kurzhaarschnitt und eine silberne Brosche auf dem weinfarbenen Pullover. Die Wohnung ist eingerichtet in einer Mischung aus günstigen Ikea-Schränken, selbstgebauten Regalen und stilvollen alten Möbeln, die sie auf Flohmärkten gekauft hat. Ein Biedermeiersofa im Wohnzimmer. Ein Hängeschrank in der Küche. Eine liebevolle und überraschend harmonische Zusammenstellung.

Ihre Rente beträgt 1.190 Euro im Monat. Davon muss sie Miete, Telefon, ihre Monatsfahrkarte und Lebensmittel bezahlen. Das Problem: Die Miete frisst mittlerweile fast drei Viertel ihrer Rente auf. Jede Mieterhöhung fühlt sich für Kleist wie ein Countdown an: Wie lange kann ich die Miete für die Wohnung noch bezahlen? Wo soll ich hin?

2002 betrug ihre Miete 494 Euro, 2010 zahlte sie 550 Euro. 2018 sind es schon 739 Euro. Dazu kommen noch Ausgaben für Wasser und Strom. 812 Euro sind es insgesamt.

Mit dem Eigentümer kann sie anders als früher nicht über ihre Lage sprechen. Sie weiß gar nicht, wem die Wohnung mittlerweile gehört.

Jetzt sagt sie: „Ich hoffe, dass ich früh genug sterbe, bevor ich mir die Wohnung nicht mehr leisten kann.“

Mietanstieg trotz Mietpreisbremse

„Für manche Eigentümer ist der neue Mietspiegel wie ein fester Termin, um die Miete anzuziehen“, sagt Rolf Bosse. Er arbeitet als Rechtsanwalt für den Mieterverein zu Hamburg. Was die Rentnerin Kleist erlebt, betrifft viele Hamburger. Seit 2003 erhöhte sich die durchschnittliche Miete in Hamburg von 6,13 Euro pro Quadratmeter auf 8,44 Euro.

Diese Entwicklung sollte mit der Mietpreisbremse verlangsamt werden. Seit 2015 dürfen Mieter nur noch alle zwei Jahre ihre Miete an die Marktpreise anpassen, wenn der neue Mietenspiegel veröffentlicht wird oder wenn sie bestimmte Modernisierungen durchführen, an denen sich Mieter anteilig beteiligen müssen.

Tatsächlich verlangsamte sich der Mietanstieg seitdem kaum. Von 2015 bis 2017 stiegen die Mieten um 5,2 Prozent. In der Periode zuvor waren es 6,1 Prozent.

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Die Wohnung als Heimat

Als Kleist 1977 einzog, war die Wohnung heruntergekommen: In der Küche und im Bad gab es große Löcher in den Wänden. Die Fenster waren so marode, dass sie anfangs im Winter mit ihrem Dufflecoat im Wohnzimmer saß. Bei der Erstbesichtigung fragte sie der Verwalter sogar, ob sie die Wohnung in diesem Zustand denn wirklich nehmen wolle. Aber Kleist, die mit 35 Jahren noch nie ein eigenes Zuhause gehabt hatte, hatte sich in die Wohnung verliebt und dachte, das könne ein Nest für sie und ihren Sohn werden.

Lange Zeit suchte Kleist nach einer Heimat. Ihr Berliner Geburtshaus wurde im zweiten Weltkrieg zerbombt. Später lebte sie vier Jahre bei der Familie einer Freundin in Hamburg. So konnte sie Musik studieren. 1964 zog sie nach Bagdad und spielte zwei Jahre lang im staatlichen irakischen Symphonieorchester. Zurück in Hamburg unterrichtete sie bis zum Renteneintritt an der staatlichen Jugendmusikschule.

Als sie damals das erste Mal in der Wohnung im Stadtteil Hoheluft stand, wollte sie einfach ankommen. „Alle sprechen heutzutage von Heimat. Diese Wohnung ist meine Heimat, meine zweite Haut“, sagt sie heute.

Angst vor dem Brief

Sie zahlte die Renovierung aus eigener Tasche und beauftragte Handwerker, um die großen Löcher in den Wänden zu füllen und das Bad einzubauen. Sie tapezierte und strich die Wände. Von den anfänglich maroden Zuständen ist heute nichts mehr zu sehen.

„Ich habe so viel investiert, um diese Wohnung so schön einzurichten, ich gehe sorgsam mit ihr um und kümmere mich um alles“, sagt Kleist. Sie zahle seit 41 Jahren ihre Miete pünktlich. „Das ist doch auch Kapital“.

Vielen geht es wie Frau Kleist. Sie fürchten, dass die Mieterhöhungen kein Ende nehmen. Die Berechnung des Mietenspiegel müsse reformiert werden, sagt Bosse vom Mieterverein: „Es fließen nur Daten von Wohnungen ein, die sich in den letzten vier Jahren verändert haben“. Der Mieterverein schlägt vor, den Zeitraum der berechneten Mieten auf zehn Jahre zu verlängern. Dann würden auch günstigere Mieten aus älteren Verträgen in die Berechnung einfließen.

Die Briefe mit den Mieterhöhungen machen ihr Angst. Sie fragt sich alle zwei Jahre, wie lange sie das noch aushalten kann. Im Jahr 2002 wechselte der Eigentümer. Sie zeigt die Rechnungen mit den Mieterhöhungen. „Es ist klar, dass der Besitzer seine gesetzliche Möglichkeiten zur Erhöhung erschöpft“, sagt Kleist.

Die Musiklehrerin hat sich schon umgeschaut, ob sie in eine kleine Wohnung ziehen soll. „Die kleinen Wohnungen sind heute so teuer wie meine Miete hier“, sagt sie. Bei den derzeitigen Preisen für Neuvermietungen müßte sie ganz aus der Stadt raus. „Das ist doch mein Viertel, wie soll ich denn mit 76 Jahren nochmal ganz woanders anfangen“ sagt Kleist, die in Hoheluft zu Hause ist.

Der Eigentümer kennt ihre Geschichte nicht. Vermutlich weiß der Vermieter nicht, was sie investiert hat. Ihre Hausverwaltung hat ihr bis heute nicht den Namen des Eigentümers genannt. Sie würde den neuen Eigentümer zu einem Kaffee in ihre Wohnung einladen und ihm ihre Geschichte erzählen.

*Angelika Kleist heißt anders. Ihren echten Namen wollte sie nicht veröffentlichen. Alle Angaben zu ihrer Person entsprechen aber der Realität.

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Wir wollen den Wohnungsmarkt transparenter machen und laden Sie ein, sich zu beteiligen. Wem gehört die Stadt? Wer beeinflusst die Preise, wer macht fragwürdige Deals zum Nachteil der Mieter? Wir recherchieren mit den Bürger*innen Hamburgs und fragen, wer die Eigentümer sind. Machen Sie jetzt mit! Hier finden Sie mehr Informationen über unser Rechercheprojekt.

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Benjamin Schubert/ CORRECTIV
Wem gehört Hamburg?

10 Beispiele, wie Intransparenz Mietern schadet (und was dagegen helfen könnte)

Die Erkenntnisse aus unserer „Wem gehört Hamburg?“ Recherche

von Justus von Daniels , Ruth Fend

Mit unserer Recherche „Wem gehört Hamburg?” haben wir den Wohnungsmarkt transparenter gemacht. Doch er bleibt unübersichtlich. Die Erkenntnisse aus unserer Recherche:

1) Hausverwaltungen sind die Türsteher der Eigentümer

Mieter kennen oft lediglich die Hausverwaltungen ihrer Wohnungen. An die Eigentümer kommen viele gar nicht heran. Wenn Hausverwaltungen Probleme wie notwendige Reparaturen oder falsche Berechnungen von Nebenkosten aussitzen, kommen die Mieter kaum weiter. Diese Kleinkriege beschreiben wir in unserer Reportage „Die Große Bergstraße“.

2) Mieter wehren sich nicht aus Angst vor Mieterhöhungen

Mieter kennen die Interessenlage ihrer Vermieter nicht, sind sich ihrer Rechte unzureichend bewusst oder scheuen einen Nervenkrieg. Aus Unwissenheit oder Angst vor teuren Modernisierungen halten sie still. Die Konsequenz: Sie zahlen mehr als Mieter, die sich wehren, oder leben in maroden Häusern. Was helfen könnte: ein Wohn-TÜV, wie ihn der Mieterverein zu Hamburg fordert. Könnten die Behörden Gebäude regelmäßig begehen und prüfen, ob bestehende Gesetze zum Wohnraumschutz eingehalten werden, müssten die Mieter ihre Rechte nicht einzeln einklagen. Um solch einen Kontrollmechanismus einzurichten, bräuchte es zunächst ein Immobilienregister, das alle Hauseigentümer erfasst.

3) Die Stadt verkauft Grundstücke an undurchsichtige Unternehmen

Jedes Jahr kauft und verkauft die Stadt Hamburg Flächen, auf denen Wohnungen gebaut werden. Wer den Zuschlag bekommt, entscheidet das zuständige Gremium innerhalb weniger Minuten. Dessen Mitgliedern ist oft selbst nicht klar, wer sich hinter dem Interessenten verbirgt. Dennoch hat die Stadt in den vergangenen sieben Jahren Grundstücke auch an Unternehmen verkauft, die in Steueroasen registriert sind.

4) Wir zeigen, an wen die Stadt verkauft hat

An wen die Stadt Hamburg Grundstücke verkauft hat, war der Öffentlichkeit bislang nicht bekannt. Wir haben diese Informationen eingefordert. Hier kann jeder die Verkäufe von 2011 bis 2017 einsehen.

5) Unternehmen nutzen Steuertricks im Immobilienmarkt

Wenn große Unternehmen Wohnungspakete kaufen, rechnen sie ihre Steuern für den Kauf ganz leicht und oft gerade noch legal auf null. Wenn sie in Luxemburg sitzen, können sie weitere Steuern einsparen. Diese Geschäftsmodelle müssen auf den Prüfstand. Dazu braucht die Öffentlichkeit Zugang zu den Namen der Eigentümer.

6) Pensionskassen heizen den Markt an

Die zweitgrößte Käufergruppe von Immobilien sind Pensionskassen – mindestens 110 Mio. Euro haben sie 2017 in Hamburger Häuser investiert. Zu den Eigentümern in Hamburg zählen große internationale Fonds ebenso wie zum Beispiel die Pensionskasse von Edeka. Die Supermarktkette besitzt also Wohnungen, die sie mit den Beiträgen ihrer Mitarbeiter zur betrieblichen Altersvorsorge gekauft hat. Den wenigsten von ihnen dürfte bewusst sein, dass die Geldanlagen auch die Preise im Immobilienmarkt mit in die Höhe treibt – und letztlich die Mieten. Ohne solch ein Bewusstsein findet auch keine Debatte statt, welche Art von Regeln für Pensionskassen und Fonds gelten sollten.

7) Geldwäsche bleibt im Dunkeln

Wie viel Geld in deutschen Immobilien gewaschen wird, ist reine Spekulation, weil die Behörden kaum ermitteln können. Das Bundeskriminalamt schätzt, dass es 25 Milliarden Euro sein könnten. Doch in Hamburg gibt es in diesem Jahr nur einen einzigen Fall von Geldwäsche vor Gericht. Es fehlt der Polizei zu oft an Zugang zu übersichtlichen Datenbanken, um bei einem Verdächtigen zu prüfen, welche Immobilien ihm vielleicht gehören. Ein Immobilienregister in Kombination mit anderen Datenbanken würde das deutlich erleichtern. In der Politik mehren sich die Stimmen, allein aus diesem Grund den Wohnungsmarkt transparenter zu machen.

8) Die städtische Saga verdient mit Mieterhöhungen am Immobilienboom mit

Es gibt keine öffentliche Diskussion darüber, welche Vorgaben die Stadt Hamburg ihrem eigenen Wohnungsunternehmen, der Saga, macht. Nicht, in welcher Höhe sie Mieten erheben oder in was sie investieren soll. Die Saga veröffentlicht zudem nicht, wo sich ihre Wohnungen befinden. In gefragten Wohnlagen robbt sie sich Hinweisen aus unserem CrowdNewsroom zufolge mit regelmäßigen Erhöhungen an den Mietspiegel heran.

9) Mieter wissen nicht immer, wer der Eigentümer ist

Wenn man den tatsächlichen Eigentümer nicht kennt, kann es passieren, dass man vermeintlich bei einer Stiftung mietet, tatsächlich aber bei einem Fonds gelandet ist. Ein Mieter hat mit unserer Hilfe wissen wollen, ob die Stiftung, die auf seinem Mietvertrag als Vermieter einer altersgerechten Wohnung angegeben ist, auch der Eigentümer des Hauses ist. Die Recherche ergab, dass dahinter ein Investmentfonds stand. Womöglich hätte er sich in diesem Fall für einen anderen Alterssitz entschieden.

10) Politiker fordern Immobilienregister

Ein erster, einfacher Schritt wäre ein zugängliches Immobilienregister. Das fordern mittlerweile mehrere Parteien. In anderen Ländern Europas gibt es diese Register. Jeder kann dort einsehen, wer Eigentümer eines Hauses ist. Dieses Register wäre, wenn es auf Unternehmen als Eigentümer beschränkt wäre, im Einklang mit dem Datenschutz und würde niemandem schaden. Im Gegenteil: Es könnte die Bekämpfung von Geldwäsche erleichtern, die Basis für einen Wohn-TÜV bilden und eine differenziertere und ehrlichere Debatte über den Wohnungsmarkt ermöglichen.

Alle Ergebnisse unserer Recherche zum Wohnungsmarkt in Hamburg finden Sie auf unserer Themenseite.

Bei den großen Immobiliendeals werden oft keine Steuern fällig. Eine Lücke im Gesetz macht's möglich.© Correctiv

Wem gehört Hamburg?

Eine Milliarde verschenkt

Immobilienfirmen können sich weiter über Steuerschlupflöcher freuen. Heute stellen Bund und Länder einen Plan vor, um Steuertricks künftig zu erschweren. Abgeschafft werden sie aber nicht. Hamburg entgehen dadurch Millionenbeträge. CDU/CSU blockieren zudem mehr Transparenz bei Steuergeschäften.

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von Jonathan Sachse , Justus von Daniels

[Dieser Artikel wurde zuletzt am 4. Juli 2018 mit dem Schlussbericht der Arbeitsgruppe aktualisiert]

160 Euro pro Tag sind ein stolzer Preis für ein Apartment von 60 Quadratmetern. Das wären rund 4.800 Euro im Monat. Von außen wirkt das mehrstöckige Wohnhaus im noblen Hamburger Viertel Harvestehude unscheinbar. Der Vermieter bietet hier einen Rund-um-Service für Kurzzeitmieter an, eine Art Apartment-Hotel. Während der Eigentümer mit seinen Wohnungen gutes Geld verdient, konnte er ganz legal die Grunderwerbsteuer beim Kauf des Hauses sparen. Der Stadt Hamburg entgingen mindestens 300.000 Euro.

Möglich ist das, weil für Unternehmen auf dem Immobilienmarkt andere Regeln gelten als für Privatpersonen.

Eine Milliarde, die fehlt

Während jeder, der privat eine Wohnung kauft, Grunderwerbsteuer zahlen muss, sparen Unternehmen durch einen ganz legalen Trick geschätzt eine Milliarde Euro an Grunderwerbsteuern pro Jahr.

Im Jahr 2015 erwarb zunächst eine Luxemburger Firma das Apartment-Haus für 6,8 Millionen Euro und berichtete auf ihrer Webseite, dass der Kauf über einen „Share Deal“ abgelaufen sei. Sie kaufte nicht das Haus, sondern Anteile an einem Unternehmen, dem das Haus gehört. Zwei Jahre später wurde das Haus erneut verkauft. Wieder durch einen Share Deal. Die Käufer mussten nachweislich keine Grunderwerbsteuern zahlen.

Die Große Koalition hatte nach der Bundestagswahl versprochen, das Schlupfloch zu schließen. Das wird sie nicht schaffen. Heute stellt eine Arbeitsgruppe der Finanzminister der Länder und des Bundes ihren Vorschlag für eine kleine Reform in Berlin vor. Sie wollen die Zahl der steuerfreien Immobiliendeals wenigstens verringern.

„Wir haben eine praktikable Lösung gefunden, die Steuervermeidung bei Immobilienkäufen zu erschweren“, sagt die Finanzministerin aus Schleswig Holstein, Monika Heinold (Grüne) gegenüber CORRECTIV. Sie stellt sich hinter den Kompromiss, der vor allem der Angst der Länder geschuldet ist, dass die Grunderwerbssteuer sonst vielleicht ganz auf den Bund übergegangen wäre.

Vor allem Vertreter ihrer Partei und selbst Eigentümerverbände hatten härtere Schritte gefordert. „Die Anpassungen sind ein Tropfen auf den heißen Stein und werden das Problem der Share Deals auf absehbare Zeit nicht lösen“, sagt die finanzpolitische Sprecherin der Grünen im Bundestag, Lisa Paus.

Dem Staat entgehen nach Schätzungen des hessischen Finanzministeriums pro Jahr Steuern in Höhe von etwa einer Milliarde Euro. Wie viele Millionen die Stadt Hamburg verliert, kann die Finanzbehörde auf Anfrage nicht beziffern, weil die Share-Deal-Verkäufe nicht erfasst werden. Geschätzt wird, dass bis zu ein Drittel aller Immobilienverkäufe in Großstädten per Share Deal abgewickelt werden. Es sind Millionenbeträge, die der Stadt für Investitionen fehlen.

Ungerechte Steuer

Jeder, der privat eine Wohnung oder ein Eigenheim kauft, wird unmittelbar vom Finanzamt aufgefordert, in Hamburg 4,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer an die Stadt abzuführen. Anders ist es für Unternehmen, die im großen Stil Immobilien kaufen. Sie können die Steuer leicht vermeiden, indem sie nicht Eigentümer des Hauses werden, sondern die Anteile der Firma kaufen, der das Haus gehört. Bei großen Deals wird ein Haus einfach in eine Firma umgewandelt. Der Ankauf von weniger als 95 Prozent der Firmenanteile ist steuerfrei. Die Stadt kann in solchen Fällen keinen Cent an Steuern einfordern. Branchenkenner berichten, dass der Preis der Immobilie dadurch nicht viel billiger wird, sondern der Käufer einen Teil der eingesparten Steuern direkt an den Verkäufer zahlt.

Mit dem Steuerprivileg sollte ursprünglich vermieden werden, dass der Käufer eines produzierenden Unternehmens nicht auch noch Grunderwerbssteuern auf alle dazugehörenden Gebäude zahlen muss. Seit einigen Jahren nutzen aber auch Immobilienfirmen die Möglichkeit in großem Stil.

Oft werden Firmen nur zu dem Zweck gegründet, eine Immobilie steuerfrei zu übertragen. Sie werden zu 94,9 Prozent von einem Unternehmen gekauft, die übrigen 5,1 Prozent bleiben entweder beim Verkäufer oder ein drittes Unternehmen erwirbt den Restanteil.

Zu diesen Anteilen wurde nach Recherchen von CORRECTIV und „Hamburger Abendblatt“ auch das Apartmenthaus in Harvestehude 2017 verkauft. Die Käufer mussten der Stadt Hamburg beim Kauf somit keine Steuern zahlen.

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Eigentümer bleiben im Dunkeln

Ein weiteres Problem der Share Deals ist die Intransparenz der Eigentümerstruktur. Im Grundbuch bleibt der Eigentümer eingetragen, der das Haus in Geschäftsanteile umgewandelt und verkauft hat. Der neue Eigentümer wird nicht eingetragen, weil er nicht das Haus, sondern die Firma erwirbt. Bei weiteren Verkäufen wird es noch undurchsichtiger. Für Mieter ist somit nicht erkennbar, welche Eigentümer tatsächlich hinter den Firmenkonstrukten stecken.

Auch für die Behörden ist nicht zu sehen, wer die wahren Eigentümer sind, weil bei Share Deals der Verkauf nicht vom Grundbuchamt erfasst wird. Das kann ein Einfallstor für Geldwäsche sein. Die Bundesregierung teilte zuletzt mit, dass es eine hohe Dunkelziffer von „Geldwäscheaktivitäten mittels Investitionen in Immobilien“ gebe.

Fast alle für Reform

Die Grünen kritisieren seit Langem, dass die Unternehmen auf Kosten der Bürger Steuern vermeiden: „Es kann nicht sein, dass einige wenige große Investoren Steuerschlupflöcher nutzen und so die Grunderwerbsteuer umgehen, während Otto-Normal brav seine Steuern zahlt“, so die Abgeordnete Paus.

Auch im Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD ausdrücklich vereinbart, eine neue Regelung zu finden, „um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals zu beenden.“

Selbst große Immobilienverbände zeigten sich zuletzt einer Reform aufgeschlossen gegenüber. Der Vorsitzende des Grundeigentümerverbandes Hamburg, Torsten Flomm, sagte gegenüber CORRECTIV, dass es Sinn mache, „darüber nachzudenken, ob nicht die Grenze für die Nichterhebung der Grunderwerbsteuer von fünf Prozent auf 25 Prozent der Geschäftsanteile angehoben wird.“ Damit wäre es weniger attraktiv für Unternehmen, ein Haus durch einen Share Deal zu kaufen.

Flomm schlägt sogar eine volle Besteuerung von Immobilienfirmen vor, wenn man die „Grunderwerbsteuerpflicht an einer Quote des Grundbesitzwertes am Gesellschaftsvermögen festmacht“. Wenn also klar ist, dass es bei der Transaktion nur um den Erwerb einer Immobilie geht, soll der volle Steuersatz gelten. Flomms Offenheit gegenüber einer Reform hat auch damit zu tun, dass sein Verband sowohl Immobilienunternehmen als auch Privateigentümer vertritt.

Angst der Kommunen

Warum schafft die Politik die Regelung nicht einfach ab? Das liege auch an verfassungsrechtlichen Bedenken, heißt es aus dem Kreis der Finanzminister. Schon 2016 hatten die Finanzminister von Hessen und Nordrhein-Westfalen die Arbeitsgruppe des Bundes und der Länder eingesetzt, um eine Reform vorzubereiten, die von vornherein komplex war. Eine Abschaffung des Privilegs für die Unternehmen hätte dazu führen können, dass die Zuständigkeit der Grunderwerbsteuer von den Ländern auf den Bund übergeht. Damit wäre den Ländern eine ihrer Haupteinnahmequellen entgangen. Um das zu vermeiden, wurde jahrelang nach Lösungen gesucht.

Künftig soll bei einem Verkauf im Wege eines Share Deals der Verkäufer und nicht der Käufer die Grunderwerbssteuer tragen. Die Minister erhoffen sich davon, dass Verkäufer in dem Fall eher alle Anteile verkaufen und so mehr Share Deals steuerpflichtig werden.

Zudem sollen Firmen Steuern künftig schon zahlen, wenn sie 90 Prozent  Geschäftsanteile an einem Haus erwerben. Bisher lag die Quote bei 95 Prozent. „Unsere Reform ist weniger symbolträchtig, aber sie wird direkte Effekte haben.“ Sie soll noch in diesem Jahr umgesetzt werden.

CDU blockiert Transparenz

Die Minister konnten sich nicht darauf einigen, dass Share Deals den Behörden wenigstens angezeigt werden müssen, wenn sie schon nicht in den Grundbüchern auftauchen. Der Vorschlag, mehr Transparenz bei Steuergeschäften zu schaffen, sei vor allem von CDU/CSU-regierten Ländern abgeblockt worden, heißt es aus der Arbeitsgruppe.

Falls sich der derzeitige Eigentümer des Apartmenthauses in Harvestehude entschließen sollte, zu verkaufen, könnte es für ihn künftig etwas aufwendiger werden, die Grunderwerbsteuern zu umgehen. Unmöglich ist es nicht.

[Update 4. Juli 2018]

Das Dokument: Schlussbericht der Arbeitsgruppe zu Share Deals

Bereits 2016 beauftragte die Finanzminsterkonferenz eine Arbeitsgruppe, die sich mit Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer durch sogenannte Share Deals beschäftigte. Dieses Dokument ist eine Vorabfassung des Schlussberichtes, den die Arbeitsgruppe im Juni präsentierte. Auf der letzten Seite stehen die konkreten Empfehlungen für eine Reform der Grunderwerbsteuerpflicht.

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Die Hambuger Genossenschaften zeigen, wo ihre Wohnungen liegen. Die großen privaten Investoren lehnen das ab.© Correctiv

Wem gehört Hamburg?

Genossenschaften legen ihre Wohnungen offen

Die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften veröffentlichen erstmals die Bestände ihrer etwa 130.000 Wohnungen. Darauf haben sich die Vertreter von 30 Genossenschaften als Reaktion auf die Bürgerrecherche „Wem gehört Hamburg?“ verständigt. Anders die Saga: Das kommunale Wohnungsunternehmen will seine Daten nicht veröffentlichen.

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von Jonathan Sachse , Justus von Daniels

Auf der Webseite des Arbeitskreises der Genossenschaften sind die Adressen und Stadtviertel von etwa 130.000 Wohnungen einsehbar, die genossenschaftlich organisiert sind. Nach Aussage der Genossenschaftsvertreter geht die Initiative, eine klare Übersicht zu schaffen, auf die gemeinsame Recherche „Wem gehört Hamburg?“ von CORRECTIV und dem Hamburger Abendblatt zurück. „Wir waren uns einig, dass wir unsere Listen gemeinsam veröffentlichen können. Aus unserer Sicht spricht nichts dagegen, den Wohnungsmarkt transparenter zu machen“, sagte Andrea Böhm, die Sprecherin des Arbeitskreises der Genossenschaften.

Die Genossenschaften besitzen in Hamburg knapp ein Fünftel der insgesamt über 700.000 Mietwohnungen in der Hansestadt. Ebenso viele Wohnungen gehören der städtischen SAGA. Mehr als 420.000 Wohnungen befinden sich auf dem freien Markt.

Das Problem: Der Markt ist intransparent. Selbst der Stadt liegt keine Übersicht mit allen Eigentümern vor. Das sagte Christian Carstensen, der die Präsidialabteilung in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen leitet. Sie wüssten auch nicht, wer die privaten Eigentümer mit den meisten Mietwohnungen in Hamburg seien. Der Arbeitskreis der Genossenschaften ist die erste Eigentümergruppe, die einen Einblick in ihren Bestand gewährt.

Entscheidung nach Bekanntwerden der Bürgerrecherche

Viele einzelne Genossenschaften wie die „Wohnungsbaugenossenschaft von 1904“ veröffentlichten schon vorher auf ihren eigenen Webseiten Informationen über die einzelnen Wohnobjekte.

Nach dem Start des Rechercheprojektes „Wem gehört Hamburg?“, das mehr Licht in den intransparenten Wohnungsmarkt bringen will, beschlossen die Vorstände der Genossenschaften in einer Sitzung im Januar einstimmig, die Informationen über ihre Wohnungen zusammenzufassen: „Wir zeigen gern, dass wir ein guter Vermieter sind, der 130.000 Wohnungen zu durchschnittlichen Mietpreisen unterhalb des Mietenspiegels anbieten“, sagte Genossenschaftsvertreterin Böhm.

Der durchschnittliche Mietpreis der Wohnungen liegt bei 6,37 Euro und damit gut zwei Euro unter dem aktuellen Mietenspiegel in Hamburg.

Der Mieterverein zu Hamburg begrüßt den Schritt der Genossenschaften. Der Vorsitzende Siegmund Chychla verweist auf andere Länder, in denen Eigentümer am Wohnungsmarkt öffentlich einsehbar sind. „Die skandinavischen Länder sind auch ein gutes Beispiel dafür, dass Transparenz der Grundbücher zum Beispiel nichts mit einer Neiddebatte oder An-den-Pranger-stellen zu tun hat“, sagt Chychla. „Wir können auch die restlichen Vermieter nur ermuntern, diesem Beispiel zu folgen und mit mehr Transparenz der Geheimniskrämerei oder kruden Verschwörungstheorien zu begegnen.“

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Grüne fordern öffentliches Immobilienregister

Am Montag hatte der Vorsitzende der Grünen, Robert Habeck, ein öffentliches Immobilienregister gefordert, aus dem hervorgeht, wer der tatsächliche Eigentümer der Immobilien ist. In der „Süddeutschen Zeitung“ sagte er, dass „die Eigentümer einer Immobilie transparent werden“ müßten. Sie „dürfen sich nicht länger hinter dubiosen Briefkastenfirmen in Steueroasen verstecken”.

Die Antikorruptionsorganisation Transparency Deutschland sieht in dem Schritt der Genossenschaften einen wichtigen Beitrag für eine bessere Stadtplanung und fordert die Stadt auf, „die Besitzverhältnisse der Hamburger Immobilien dauerhaft öffentlich zugänglich“ zu machen. „Wenn Planer und Bürger um die Verteilung des Immobilienbesitzes in der Stadt wissen, kann eine informierte Debatte über Stadtplanung stattfinden. Fehlentwicklungen kann man so früh entgegenwirken, sagt Helena Peltonen-Gassmann, Leiterin der Transparency-Regionalgruppe Hamburg und Schleswig-Holstein.

Größte Eigentümer bleiben unbekannt

Die großen privaten Eigentümer geben nur wenige Informationen über ihre Wohnungsbestände bekannt. CORRECTIV und das Hamburger Abendblatt fragten bei dreizehn großen Immobilienfirmen nach, ob sie die Lage ihrer Immobilien in Hamburg veröffentlichen. Der mutmaßlich größte private Eigentümer Vonovia gibt lediglich an, dass 11.000 Wohnungen des Unternehmens in verschiedenen Stadtteilen liegen. Auch der skandinavische Immobilienkonzern Akelius (4.300 Wohnungen) äußert sich nicht dazu, welche Häuser dem Unternehmen gehören.

Es bleibt damit in vielen Fällen verborgen, welche Unternehmen am Immobilienmarkt aktiv sind und die Mietpreise in der Hansestadt mit bestimmen. Weitgehend unbekannt ist zum Beispiel, wie viele Hamburger Mietwohnungen zu Immobilienfonds gehören. Erst kürzlich berichtete CORRECTIV über einen Fonds der dänischen Firma Core Property, die 1.500 Wohnungen in Hamburg besitzt, aber noch nicht einmal eigene Mitarbeiter in Deutschland beschäftigt. Mieter hatten sich über den schlechten Zustand einiger Wohnungen des Fonds beschwert. Core Property hingegen weist in einer Stellungnahme darauf hin, dass sie „versuchen, die Häuser in einem guten Zustand zu erhalten.“

Kommunales Wohnungsunternehmen verweigert Auskunft

Mit der FEWA-Gruppe kündigte ein großer privater Eigentümer nun an, die eigenen Wohnungen auf einer interaktiven Karte online zu stellen. Die Informationen würden „in etwa 4-6 Wochen auf unserer Homepage aktiv sein“, so eine Sprecherin der FEWA-Gruppe gegenüber CORRECTIV. FEWA baut ausschließlich öffentlich geförderte Wohnungen.

Neben den Genossenschaften ist die städtische SAGA größter Wohnungseigentümer der Hansestadt. Auf Anfrage hieß es, man wolle die exakte Lage der Bestände nicht veröffentlichen. Ein SAGA-Sprecher warnt davor, dass Informationen über die Lage der SAGA-Wohnungen den Datenschutz der Mieter gefährden könnte. Die Herausgabe von Adressen mache es möglich, „Personen als SAGA-Mieter zu identifizieren.“ Die Mieter sollten „selbst darüber entscheiden, ob ihre Daten über diesen Weg der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden oder nicht.“

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Mieter beschweren sich über marode Zustände ihres Hauses in der Bundesstraße 22 in Hamburg. Eigentümer ist ein millionenschwerer Fonds.© Klaus Bodig

Wem gehört Hamburg?

Ein gefährlicher Balkon

Ein Fonds verspricht seinen Anlegern, darunter zwei Pensionskassen, Rendite mit Hamburger Mietwohnungen. Seitdem steigen die Mieten, während nötige Reparaturarbeiten ausbleiben.

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von Jonathan Sachse , Justus von Daniels

Die Fassade bröckelt, durch die Balkonböden ziehen sich Risse. Doris Schwettscher hat die Hausverwaltung mehrfach gewarnt, dass bald Stuck der Außenfassade oder des Balkons abplatzen und auf den Bürgersteig fallen könnte. Auch im Treppenhaus platzt der Putz ab und hat Löcher. „Wenn Gäste unser Treppenhaus sehen, ist uns das fast schon peinlich“, sagt die Hamburgerin.

Der Eigentümer sieht keinen Bedarf, den Balkon oder die bröckelnde Fassade zu reparieren.

Doris Schwettscher lebt mit ihrem Mann, einem pensionierten Lehrer, in einem schönen Altbau auf 130 Quadratmetern. Sie wohnen gern hier.

„Es ist nicht der schicke Teil vom Rotherbaum, hinter unserem Haus fährt die Bahn, Lärmschutz gibt es nicht.“ Auch deshalb war die Miete erschwinglich. 2007 wechselte der Eigentümer. Alle drei Jahre flattern nun Mieterhöhungen ins Haus. Die Mieter zahlen 8 Euro pro Quadratmeter. Das liegt noch knapp unter dem Mietspiegel. „Aber es kann doch nicht sein, dass der Eigentümer noch nicht mal die dringendsten Reparaturen ausführt“, sagt Schwettscher.

Millionenschwerer Eigentümer

Dabei gehört das Haus einem Unternehmen, das millionenschwere Immobilienfonds auflegt, dem dänischen „Core Property Management“. Hinter Core Property steht ein dänisches Bankenkonsortium.

Das Management von Core Property gibt in einer Stellungnahme an, zu „versuchen, die Häuser in einem guten Zustand zu erhalten.“ Mit dem Haus, in dem die Schwettschers leben, gebe es „Probleme mit der Feuchtigkeit im Keller“, die das Unternehmen beheben wolle. Der Balkon sei in einem „angemessenen Zustand“.

Merkwürdig sind auch einige Rechnungen, die die Schwettschers von der Hausverwaltung erhielten und die CORRECTIV und dem Hamburger Abendblatt vorliegen Für die Wartung eines Fahrstuhls etwa, den es gar nicht gibt. Für Gartenarbeiten, die sie bezahlen sollten, obwohl das Haus keinen Garten hat. Die Hausverwaltung teilt auf Nachfrage mit, dass „keine Position Fahrstuhlkosten oder Gartenpflege aufgelistet oder abgerechnet worden ist.“

Wer in die Fonds investieren möchte, muss genügend Geld mitbringen: mindestens 100.000 Euro. „Die Anlegergesellschaft richtet sich an institutionelle Anleger und wohlhabende Investoren“, schreibt Core Property in einem Informationsschreiben für Investoren.

Den Fonds gehören zahlreiche Häuser in Hamburg. Auf der eigenen Webseite nennt Core Property die Adressen von mehr als 1.500 Wohnungen in Hamburg. Mit den Immobilien verspricht der Konzern den Anlegern Rendite. Und die erwirtschaftet der Konzern auch, indem er regelmäßig Mieten erhöht und bei Renovierungen spart.

Während der laufenden Bürgerrecherche „Wem gehört Hamburg?“ von CORRECTIV und dem Hamburger Abendblatt meldeten sich gleich mehrere Mieter mit Hinweisen zu 23 Häusern, die dem dänischen Immobilienunternehmen zuzurechnen sind. Das Unternehmen hat nach eigenen Angaben „in den letzten Jahren mehrere Häuser in Hamburg erworben“.

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Kaum erreichbar

Für die Mieter ist der Eigentümer nicht direkt erreichbar. Core Property unterhält in Hamburg nur eine repräsentative Adresse. „Wir haben keine eigenen Mitarbeiter in Deutschland“, teilt das Unternehmen mit. Drei verschiedene Hausverwaltungen kümmern sich um die Immobilien. „Bei unserer Hausverwaltung muss man schon hartnäckig sein, um die telefonisch zu erreichen“, sagt Doris Schwettscher.

Andere Mieter berichteten von ähnlichen Zuständen wie bei der Familie Schwettscher. Ein junges Paar lebt seit dem letzten Jahr in einer Wohnung von Core Property im Hamburger Stadtteil Hammerbrook. Pro Quadratmeter zahlen sie 14 Euro Miete. „Wir haben dauernd Stress mit der Hausverwaltung, weil die Wohnung komplett vernachlässigt wurde“, sagen die beiden. Sie wollen ungenannt bleiben.

In der Küche gebe es Schimmel, an der Wand feuchte Stellen. Die Hausverwaltung habe die Schäden zwar dokumentiert, dann aber trotz mehrfacher Aufforderungen bis Anfang Mai nichts unternommen. Core Property äußerte sich auf Nachfrage nicht dazu. „Die Hausverwaltung übernehmen lokale Firmen, aber alle Entscheidungen über Mietniveau und mögliche Renovierungen und Änderungen in den Mietverträgen trifft Core Property Management“, heißt es in einem Informationsschreiben über den Fonds für deutsche Immobilien.

Core Property stelle sicher, dass die „Mieten-Steuerung“ optimiert werden könne. Mit anderen Worten: die Mieten steigen.

Rendite für Rentner

Auch in der benachbarten Woltmanstraße 20 kaufte der dänische Fonds vor gut zehn Jahren ein marodes Haus. Allerdings unternahm der Eigentümer keine Erhaltungsmaßnahmen. Die „taz“ berichtete 2013, wie Mieter von heute auf morgen ihre Wohnungen verlassen mussten, weil ihr Haus angeblich einzustürzen drohte. Das denkmalgeschützte Gebäude wurde letztlich abgerissen. Gerade entsteht ein Neubau. Zu dem Fall äußerte sich Core Property auf Nachfrage nicht.

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Ein aktuelles Foto von der Woltmanstraße 20: Mittlerweile wurde ein Neubau hochgezogen. Das vorherige denkmalgeschützte Gebäude wurde komplett abgerissen.

CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/legalcode)

Florian Muhl

In dem Fonds, zu dem auch die Wohnung der Schwettschers zählt, haben auch zwei dänische Pensionskassen ihr Geld angelegt. Insgesamt verfügt der Fonds über 345 Millionen Euro, die auf dem Immobilienmarkt vermehrt werden sollen. Core Property spricht von „Langzeitinvestitionen“. Von den Renditen der Mietshäuser profitieren am Ende also auch Rentner.

Ob der Balkon der Schwettschers jemals repariert wird, weiß das Ehepaar nicht. Mittlerweile stellt Doris Schwettscher nur noch Blumen auf den Balkon. „Wir setzen uns da nicht mehr drauf, das ist uns zu gefährlich.“

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Vier Meinungen zur Krise des Wohnungsmarktes in der mobilen CORRECTIV-Redaktion auf St. Pauli© Jonathan Sachse

Wem gehört Hamburg?

Hamburg will Ausverkauf der Grundstücke stoppen

In der mobilen Redaktion von CORRECTIV in Hamburg diskutierten Vertreter der Stadt und der Wohnungswirtschaft über die Krise am Wohnungsmarkt. Die Ideen für Lösungen gehen weit auseinander.

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von Justus von Daniels

Um die Kostenexplosion auf dem Wohnungsmarkt zu dämpfen, setzt die Stadt auf mehr Kontrolle über die Grundstücke. „Die Stadt will eigene Grundstücke vermehrt in Erbpacht vergeben“, sagte Karin Siebeck, Leiterin des Amt für Wohnungen und Stadtplanung, auf einer Diskussionsveranstaltung des Recherchezentrums CORRECTIV. „Hamburg hat über Jahre keine vorausschauende Liegenschaftspolitik betrieben“. Die Zahl von Flächen, die nur auf Zeit vergeben werden, wachse. Konkrete Zahlen nannte sie nicht.

Der Verkauf von Grundstücken ist für die Stadt eine schnelle Einnahmequelle. Werden sie über Erbpacht vergeben, fällt diese Einnahme weg, die Stadt kann aber langfristig mehr gestalten und zumindest Geld über die Pacht verdienen. Mieterverbände fordern schon länger, dass die Stadt ihre eigenen Grundstücke nicht mehr verkaufen soll.

Am Donnerstag diskutierten Vertreter der Immobilienwirtschaft, der kommunalen Wohnungen, der Stadt und des Mietervereins über die Frage „Wie kann Hamburg bezahlbar bleiben?“. Die Debatte fand im Rahmen der gemeinsamen Recherche von CORRECTIV und dem Hamburger Abendblatt zum Wohnungsmarkt statt. Seit Wochen beteiligen sich Mieter auf wem-gehoert-hamburg.de und teilen den Namen ihres Eigentümers mit.

„Grundstücke an Genossenschaften“

„Die hohen Mietpreise sind aus Gründen entstanden, die sich in den vergangenen Jahren wie eine Tsunamiwelle aufgetürmt haben“, sagte der Vorsitzende des Mietervereins zu Hamburg, Siegmund Chychla. Es sei zu wenig gebaut worden und die Mietpreisbremse funktioniere nicht. Er fordert, dass die Stadt Flächen vorrangig an Baugenossenschaften vergibt, „damit die Mieten nicht nur 15 Jahre, sondern in den nächsten 50 Jahren im Bereich des Mietenspiegels liegen.“

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Die Idee, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft SAGA als Träger der kommunalen Wohnungen auf Mieterhöhungen im Rahmen des Mietenspiegels verzichtet, sei nicht sinnvoll, sagte Siebeck von der Baubehörde. „Wenn wir SAGA auferlegen würden, dass die Mieten nicht mehr steigen, wären die verhältnismäßig niedrigen Mieten automatisch aus dem Mietenspiegel raus“. Die SAGA macht jedes Jahr Gewinn mit ihren Wohnungen, der nach Aussage von Siebeck aber nicht an die Stadt abgeführt werde, sondern der SAGA zur Verfügung stehe.

„Vororte bezahlbar“

Axel Wittlinger, Chef des Immobilienverbandes IVD Nord hält die Lage am Wohnungsmarkt für akzeptabel. „Wir vermieten im äußeren Stadtgebiet immer noch für unter 9 Euro pro Quadratmeter.“ Mieter müssten akzeptieren, dass nicht jedes Viertel in der Innenstadt bezahlbar sei. Er fordert Steuererleichterungen für den privaten Wohnungsbau.

Andreas Breitner, Direktor des Verbands Norddeutscher Wohnungsunternehmen, forderte mehr Bautätigkeit in Hamburg, die Mietpreisbremse schaffe dagegen keine einzige Wohnung. Wie Chychla plädierte er, dass die Stadt ihre Grundstücke vorrangig an die Vermieter abgeben sollte, die auf Dauer für preiswerten Wohnraum sorgen.

„Wissen, wer investiert“

Gegen Spekulationsgeschäfte, die Mieten in die Höhe treiben, helfe auch Transparenz, sagte Chychla vom Mieterverein: „Die Wohnung darf kein Spekulationsgut sein. Man muss darauf achten, wer in Hamburg investiert und dass die Stadt bei der Grundstücksvergabe langfristig denke. „Wir gehen davon aus, dass das einen positiven Erfolg auf die Wohnungsmarktentwicklung der Stadt hat.“

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Die meisten Mehrparteienhäuser werden vermietet. Es gibt Alternativen für Mieter: Eine ist das Mietshäusersyndikat.© Correctiv

Wem gehört Hamburg?

Bezahlbare Miete garantiert

Im „Mietshäusersyndikat“ organisieren sich Mieter, um dem Markt Häuser zu entziehen. So verhindern sie Mieterhöhungen und überraschende Eigentümerwechsel. In Hamburg gibt es bisher nur sechs Projekte dieser Art – auch weil die Stadt das Modell nicht fördert.

von Jonas Seufert

Wem gehört Hamburg?
Wir wollen gemeinsam mit den Mietern den Hamburger Wohnungsmarkt transparenter machen. Mit Hilfe unseres CrowdNewsroom, in dem Journalisten und Bürger gemeinsam recherchieren. Bis zum 4. Mai können Sie auf wem-gehoert-hamburg.de mitteilen, wer der Eigentümer ihrer Mietwohnung ist. Falls Sie den Eigentümer nicht kennen, finden wir ihn gemeinsam heraus. Wir wollen eine Debatte anstoßen: welchen Schaden die fehlende Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt anrichtet und ob sie noch zeitgemäß ist.

Drei Jahre hatten Monika Thelosen und ihre Mitstreiter in Hamburg nach einem Grundstück gesucht, um gemeinsam ein außergewöhnliches Hausprojekt zu gründen. Sie wollten Mieter sein – aber trotzdem mitbestimmen, wie viel Miete sie zahlen müssen.

Heute teilen sich in dem Mehrparteienhaus „Inter-Pares“ rund 20 Mieter 800 Quadratmeter. Ein paar WGs gibt es und Familienwohnungen, im Erdgeschoss ist ein fairer Kaffeehandel.

Monika Thelosen hat geholfen, Kredite zu beantragen, aber sie selbst ist nicht Eigentümerin, sondern das „Mietshäusersyndikat“. Das ist ein Verbund aus Hausvereinen und der Mietshäuser Syndikat GmbH.

Das Syndikat ist ein ungewöhnlicher Eigentümer: Es ist ein Verbund, der mit Mietern gemeinsam Häuser kauft, um dauerhaft günstige Mieten zu sichern. Als Mieter wird man Mitglied dieses Verbundes und zahlt mit der Miete den Kredit auf den Hauskauf ab. Jederzeit können die Mieter aussteigen, damit entfallen die Pflichten eines Miteigentümers.

Es ist ähnlich wie bei einer Genossenschaft, nur dass man keine Einlage bezahlt. Und noch ein Unterschied: Die Häuser können nur mit Zustimmung aller Mitglieder des Syndikats wieder verkauft werden. So wird ein Haus langfristig vom Markt genommen.

Die Kommunen stehen diesem privaten Modell noch skeptisch gegenüber. In Hamburg gibt es bisher keine Förderung, wie es zum Beispiel bei Genossenschaften üblich ist.

Das Haus ist kein Privateigentum

Die Bewohner von „Inter-Pares“ entschieden sich bewusst dagegen, Eigentümer zu sein. „Dann bist du ja festgelegt“, sagt Thelosen. „Es kann ja sein, dass man zum Beispiel einen neuen Job bekommt und die Stadt verlassen muss.“ Vor allem aber wollten die Bewohner verhindern, dass mit ihrem Wohnraum Geschäfte gemacht werden können.

„Inter-Pares“ ist Teil des Mietshäusersyndikats. Das Haus gehört zu etwa gleichen Teilen der Hausgemeinschaft, in der die Mieter verbudnen sind, und dem bundesweiten Syndikats-Verbund. Die Hausbewohner entscheiden gemeinsam über alle Belange des Hauses. Verkauft werden kann es aber nur mit Zustimmung des gesamten Verbunds. Ein Haus, das einmal aufgenommen wurde, kehrt deshalb wohl kaum auf den freien Markt zurück.

Im Mietshäusersyndikat sind deutschlandweit 128 Hausprojekte organisiert. Alternative Wohnprojekte sind dabei, aber auch eine Senioren-WG, Werkstätten und Ateliers. Alle Gruppen eint ein Gedanke: Sie wollen gemeinschaftlich wohnen und Spekulation mit Häusern verhindern.

Kredite, die die Hausgemeinschaft aufnimmt, zahlen die Mitglieder über die Miete zurück – inklusive eines Solidarbeitrags für das Syndikat. Die Kaltmiete bei „Inter-Pares“ beträgt 6,70 Euro pro Quadratmeter. Zehn Cent davon fließen an den Verbund. Die Miete ist rund zwei Euro günstiger als der Hamburger Durchschnitt und fast vier Euro günstiger als in einem vergleichbaren Haus in der Gegend.

Will eine Partei ausziehen, kann sie ihren Vertrag wie eine Mieterin kündigen. Im Gegensatz zu einer Genossenschaft haben die Hausbewohner keine Einlagen. Der nächste Mieter zahlt mit seiner Miete weiter den Kredit ab.

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Keine Unterstützung durch die Stadt

So viel Glück wie Thelosen und ihre Mitbewohner hatten Janos Erdmann und seine Projektgruppe „Hacienda“ nicht. Auch sie wollten ein Wohnprojekt gründen, 2012, im Bernhard-Nocht-Quartier in St. Pauli. Ein Hamburger Investor hatte das Quartier sanieren wollen, doch es gab Widerstand. Als dann eines der Häuser einstürzte, wollte die Projektgruppe auf dem frei gewordenen Grundstück bauen. Der Investor war einverstanden mit dem Verkauf.

„Alles hätte gepasst“, sagt Erdmann. „Nur haben wir von der Stadt nicht die entsprechende Förderung bekommen.“ Eigentlich fördert Hamburg den gemeinschaftlichen Wohnungsbau mit dem Programm für Baugemeinschaften. Über zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse. 20 Prozent der geeigneten städtischen Flächen sind dafür reserviert. Die Investitions- und Förderbank der Stadt Hamburg (IFB) unterstützt Baugemeinschaften mit Krediten. Das Problem: Das gilt nur für Genossenschaften, nicht aber für innovative Baumodelle wie dem Mietshäusersyndikat.

Die Mitglieder von „Hacienda“ verhandelten erfolglos mit dem Bezirk und der Stadt Hamburg.

Die Gruppe vermutet, dass die Stadt Hamburg keinen Präzedenzfall schaffen wollte. Bestätigt wird das von der Stadt nicht. Es ist aber grundsätzlich nachvollziehbar. Teil des Konzeptes ist, dass die Hausgemeinschaft eine GmbH gründet. Genossenschaften verfolgen kein kommerzielles Interesse, GmbHs schon.

Doch ist die Form der GmbH für das Mietshäusersyndikat in diesem Punkt nur Mittel zum Zweck. „Niemand will hier Gewinne machen“, sagt Erdmann. Man wolle ja Spekulation verhindern und die Mieten günstig halten.

Eine Genossenschaft kann theoretisch mit der Mehrheit der Mitglieder Wohnungen veräußern – auch gegen den Willen der Bewohner. Im Mietshäusersyndikat müssen das gesamte Syndikat und die Hausgemeinschaft zustimmen. Das erschien der Gruppe sicherer. Außerdem gefiel ihnen der Gedanke des Solidarfonds, mit dem das Syndikat in Zukunft weitere Projekte unterstützen kann.   

Ohne Unterstützung der Stadt war das Projekt „Hacienda“ aber nicht möglich. „Mein Eindruck ist, dass sie uns nicht fördern wollten“, sagt Erdmann heute. Für ihn und seine 20 Mitstreiter war nach dem Nein der Stadt Schluss.

Die Nachfrage steigt

In Hamburg gibt es momentan sechs Syndikats-Projekte, drei weitere sind in Planung. Doch das Interesse ist wesentlich höher. „Wir bekommen pro Monat fünf bis zehn Anfragen, viele davon für Hamburg“, sagt Monika Thelosen, die auch im Beratungsnetzwerk Nord des Syndikats aktiv ist.

Kein Grundstück, kein Haus, nicht genügend Geld – viele Gruppen geben auf. Dabei fördern andere Städte Syndikats-Projekte bereits. Die Stadt Tübingen etwa stellt neuen Projekten Übergangskredite zur Verfügung.

Ein wenig Hoffnung gibt es allerdings für Gruppen, die es Thelosen und Erdmann nachmachen wollen. „Das Thema wird wegen der großen Zahl an Grundstücken, die die Stadt momentan entwickelt, ergebnisoffen diskutiert“, sagt ein Sprecher der Stadtentwicklungsbehörde.

Mieter im Hamburger Stadtteil Steilshoop protestieren gegen Mieterhöhungen. Das Quartier gehört zu den ärmsten in Hamburg.© Alexander Peters

Wem gehört Hamburg?

„Machen Sie bitte, dass die Miete wieder runtergeht!“

Seit Monaten protestieren Mieter im Hamburger Stadtteil Steilshoop gegen den Wohnungskonzern Vonovia, der allein in Hamburg rund 11.000 Wohnungen besitzt. Nun könnte der Streit mit dem mächtigen Eigentümer eskalieren.

von Jonas Seufert

Wem gehört Hamburg?
Wir wollen gemeinsam mit den Mietern den Hamburger Wohnungsmarkt transparenter machen. Mit Hilfe unseres CrowdNewsroom, in dem Journalisten und Bürger gemeinsam recherchieren. Bis zum 4. Mai können Sie auf wem-gehoert-hamburg.de mitteilen, wer der Eigentümer ihrer Mietwohnung ist. Falls Sie den Eigentümer nicht kennen, finden wir ihn gemeinsam heraus. Wir wollen eine Debatte anstoßen: welchen Schaden die fehlende Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt anrichtet und ob sie noch zeitgemäß ist.

Der Mann in der Tür braucht kurz, bis er die zwei Frauen erkennt, die ihm gegenüberstehen. „Wir sind von der Mieterinitiative“, sagt Klaudia Krummreich. „Wir waren letzte Woche schon mal wegen der Unterschriften da“, sagt Kerstin Portugall.

Krummreich und Portugall haben sich durch Bauschutt und Staub in den zweiten Stock eines Wohnblocks am Schreyerring in Steilshoop gekämpft. Dutzende orangefarbene Kabel liegen offen auf der Wand. Der Mann erzählt, er habe zwar neue Fenster, dafür muss er aber auch 130 Euro mehr Miete zahlen. „Machen Sie bitte, dass die Miete wieder runtergeht“, sagt er zum Abschied. „Viel Glück!“

Krummreich und Portugall sind Teil einer Mieterinitiative, die sich seit Monaten gegen den Immobilienkonzern Vonovia auflehnt. Nach und nach modernisiert der Immobilienriese seine knapp 2.100 Wohnungen im Quartier. Das ist bitter nötig. Aber die Mieter sollen mitbezahlen. Viele fürchten, dass sie sich das nicht leisten können.

Mangelnde Transparenz bei Abrechnungen

Nun läuft der Streit auf einen neuen Höhepunkt zu. Die Mieterinitiative hat einen Forderungskatalog mit 15 Punkten aufgestellt und 400 Unterschriften im Viertel gesammelt, die sie am 19. April dem Stadtteilbüro des Unternehmens übergeben wollen. Sie fordern unter anderem mehr Transparenz in der Abrechnung, Ansprechpartner und eine bessere Objektpflege.

Hauptsächlich aber will die Initiative, dass die Vonovia bei den Sanierungsarbeiten zwischen Modernisierung und Instandhaltung unterscheidet. Die Kosten für die energetische Sanierung darf der Konzern laut Gesetz auf die Mieter umlegen. Die Kosten für die Instandhaltung allerdings nicht. Fragt sich nur: Was ist was? Ist ein Fenster marode, muss es im Rahmen der Instandhaltung ausgetauscht werden. Hat es aber danach einen höheren Energie-Standard, kann das als energetische Sanierung gewertet werden.

Die Mieterinitiative und Mietervereine vermuten, dass der Konzern auch Kosten umlegt, die die Vonovia eigentlich für die Instandhaltung tragen muss. Zum Beispiel, wenn der Konzern Schimmel von den Wänden entfernt. „Diese Vermischung geht einfach nicht“, sagt Wilfried Lehmpfuhl vom Mieterverein zu Hamburg, der Mieter in Steilshoop berät.

 „Aber die Vonovia versucht es. Viele Mieter sind aus Angst vor einem Prozess bereit, die neue Miete zu zahlen.“ Laut Mieterinitiative beträgt die durchschnittliche Mieterhöhung in Steilshoop nach der Sanierung 40 Prozent der Vormiete. In einem Fall sind es laut Mieterverein zu Hamburg sogar 77 Prozent.

Aktionkonzern wehrt sich gegen Vorwürfe

Die Vonovia hält dagegen. Nur in seltenen Fällen betrage die Mieterhöhung 40 Prozent, mehr als 70 Prozent seien ausgeschlossen. „Bei der Modernisierungsumlage halten wir uns an die geltenden rechtlichen Vorgaben“, sagt Sprecherin Nina Henckel. „Wir trennen klar zwischen Instandhaltungen und Modernisierungen.“

Es gebe Härtefallregelungen und die Möglichkeit, die Miete in Raten zu zahlen. Zudem investiere die Vonovia auch in die Infrastruktur des Viertels. In Seniorenprojekte etwa, oder in die Sanierung der Mittelachse des Quartiers.

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Mit unter acht Euro pro Quadratmeter ist die Miete nach der Sanierung im Hamburger Vergleich immer noch günstig. Aber Steilshoop ist einer der ärmsten Stadtteile Hamburgs und liegt zudem nicht verkehrsgünstig am Rande der Stadt. Rund ein Viertel der Bewohner sind Leistungsempfänger, mehr als doppelt so viele wie im Hamburger Durchschnitt (10,3 Prozent).

Die Wohnblocks, die sich in rund 20 Ringen die Hauptstraße entlang ziehen, umfassen etwa 6.000 Wohnungen. Rund ein Drittel davon gehört dem Wohnungsriesen Vonovia, der in ganz Deutschland rund 340.000 Wohnungen besitzt. In Hamburg sind es rund 11.000 Wohnungen.

Dadurch dürfte er zu den größten Eigentümern in Hamburg gehören. Wer die Eigentümer sind, das recherchiert CORRECTIV gerade gemeinsam mit Mieterinnen und Mietern der Stadt Hamburg auf der Plattform wem-gehoert-hamburg.de.

Mieterhöhung von 40 Prozent nach Sanierung ungültig

Vonovia geht es gut. Die Mieteinnahmen hat er im vergangenen Jahr um 8 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro gesteigert, die Dividende für die Aktionäre erhöht. Und im Jahr 2018 will der Konzern eine Milliarde Euro in Modernisierungen stecken. Auch in Steilshoop.

„Ich werde mir dann schlicht meine Wohnung nicht mehr leisten können“, sagt Kerstin Portugall, die seit 22 Jahren in ihrer Mietwohnung lebt. Noch wird bei ihr nicht modernisiert, aber es gibt bereits Pläne der Vonovia. Krummreich geht es ähnlich. Wie viele andere Bewohner fürchten beide aus ihrem gewohnten Umfeld verdrängt zu werden.

Doch ein Urteil aus Bremen macht der Initiative Hoffnung. Das dortige Landgericht hat vor Kurzem entschieden, dass eine Mieterhöhung von 40 Prozent nach der Sanierung nicht rechtens war, weil die Vonovia nicht ausreichend zwischen Instandsetzung und Modernisierung unterschieden hatte. Das Urteil birgt laut Mieterverein zu Hamburg auch für Mieter in Steilshoop Chancen.

„Die Mieterhöhungen, die mir vorliegen, genügen den Anforderungen des Bremer Urteils nicht“, sagt Wilfried Lehmpfuhl vom Mieterverein zu Hamburg. Die Vonovia möchte zunächst das schriftliche Urteil abwarten. Man gehe jedoch nicht davon aus, dass das Urteil Auswirkungen auf weitere Projekte habe.

Krummreich und Portugal erfahren von dem Urteil beim Treffen der Initiative im Stadtteilzentrum Agdaz. Neben Bewohnern von Vonovia-Wohnungen, sind auch Vertreter des Mietervereins zu Hamburg und des Ortsverbandes der Partei die Linke dabei. Gemeinsam sprechen sie den Ablauf für die Übergabe der Unterschriften durch, die am 19. April im Büro der Vonovia-Vertreterin erfolgen soll. „Ich lasse mir die Butter nicht vom Brot nehmen“, sagt Kerstin Portugall am Ende. Sie sind bereit für den Kampf.

 

Veranstaltungen 

Wir wollen mit Ihnen über die Wohnungskrise in Hamburg bei verschiedenen Events im April und Mai in Hamburg ins Gespräch kommen. Auf Infoveranstaltungen mit dem Mieterverein zu Hamburg erfahren Sie, warum Mieter ihre Eigentümer kennen sollten und wie Sie die Namen herausfinden. Auf Diskussionsveranstaltungen besprechen wir mit Ihnen zentrale Wohnungsthemen. Zur besseren Planung bitten wir um eine kostenlose Anmeldung.

EU-Parlaments-Abgeordnete Sven Giegold (links) und Staatsrat Matthias Kock (rechts) sprachen im Hamburger Café Kölibri über mehr Transparenz am Wohnungsmarkt. Foto: Jonas Seufert

Wem gehört Hamburg?

„Wohnungsbau ist die beste Medizin“

Bei einer Podiumsdiskussion zu unserer Recherche „Wem gehört Hamburg?“ saßen sich der Grüne EU-Abgeordnete Sven Giegold und der Hamburger Wohnungsbaukoordinator Matthias Kock in unserer mobilen Redaktion in Hamburg gegenüber. Wir haben sie gefragt, wie man die Wohnungskrise lösen kann.

weiterlesen 5 Minuten

von Peter Wenig

Es ist eine Aufgabe, die zugleich Fingerspitzengefühl und Durchsetzungsvermögen verlangt. Als Wohnungsbaukoordinator soll Staatsrat Matthias Kock dafür sorgen, dass in Hamburg möglichst viele Wohnungen entstehen. „Bei mir melden sich die Investoren, wenn es Probleme mit den Baugenehmigungen gibt“, sagt Kock. Er ist dann im diplomatischen Dienst unterwegs, als Vermittler zwischen Investor und dem Bezirksamt.

Dass dieser Job immer anspruchsvoller wird, blitzte auch bei der Diskussion im Café Kölibri auf St. Pauli auf – eine Veranstaltung im Rahmen des Projekts „Wem gehört Hamburg?“, mit dem das Recherchezentrum CORRECTIV für mehr Transparenz auf dem Hamburger Immobilienmarkt sorgen will. 

„Eine Krankenschwester kann sich in Ottensen keine Wohnung mehr leisten“, klagte eine Besucherin. Kock versprach, dass der Senat alles versuche, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dazu gehöre die verstärkte Vergabe von städtischen Grundstücken auf Erbbaupachtbasis, um vor allem Baugemeinschaften, aber auch Genossenschaften den Bau von Immobilien zu erleichtern. Aber auch bei Verkäufen würde keineswegs immer der Höchstbieter den Zuschlag erhalten. „Wir setzen auf eine Konzeptausschreibung, schauen uns an, was der Investor für die Entwicklung des Quartiers leisten will.“

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Sven Giegold, Abgeordneter der deutschen Grünen im Europaparlament, plädierte für ein einheitliches Immobilienregister für Deutschland. „Darauf warten die italienischen Strafbehörden ungeduldig. Sie wollen wissen, ob das Geld von kriminellen Organisationen auf dem deutschen Immobilienmarkt gewaschen wird.“ Giegold forderte auch eine schärfere Mietpreisbremse: „Das jetzige Gesetz wurde leider verwässert.“ 

Kock sagte, dass man das Ziel von 10.000 neuen Wohnungen pro Jahr nicht aus den Augen verlieren dürfe: „Wohnungsbau ist die beste Medizin gegen Wohnungsknappheit.“ Eine große Herausforderung sei, Quartiere, die derzeit noch als soziale Brennpunkte gelten, aufzuwerten. Dennoch habe Hamburg einen großen Vorteil: „Es gab mal Planspiele, die Saga zu verkaufen. Das wäre ein großer Fehler gewesen.“ 

Giegold beobachtet mit Sorge, wie Investoren von der Aufwertung von Quartieren profitieren würden: „Die Kommunen sorgen dafür, dass Quartiere attraktiver werden. Den Profit schöpfen dann Vermieter ab.“ Kock entgeg­nete, dass in Hamburg fast alle Vermieter seriös arbeiten würden: „Es gibt zum Glück nur ein paar böse Buben.“


Peter Wenig ist Redakteur beim Hamburger Abendblatt.

„Viva La Bernie“ Familien, Künstler und Handwerker wehren sich gemeinsam gegen die neuen Eigentümer.© Axel Martens

Wem gehört Hamburg?

Kampf um Altona

Die „Bernstorff 117“ im Hamburger Stadtteil Altona ist etwas Besonderes: eine Gemeinschaft aus Künstlern, Handwerkern und Bewohnern. „Fettes Brot” und Rocko Schamoni arbeiten hier. Die neuen Eigentümer sehen die Immobilie als Investment.

von Jonathan Sachse , Justus von Daniels

Sie hatten ihm geschrieben, er solle allein kommen. Ralf Gauger hat sich daran gehalten, nun sitzt er auf einer Seite eines langen Konferenztisches. Sie sind nicht alleine gekommen, sie sitzen zu viert auf der anderen Seite. Sie, das sind die neuen Besitzer des Orts, der für Gauger ein Zuhause ist.

Gauger wollte diesen Termin, wollte wissen, was der neue Eigentümer mit ihm und seinen Mitstreitern vorhat. Am Ende dieses Gespräches wird ihm klar sein, dass es nicht reicht, freundlich zu sein.

Bevor Gauger geht, fragt er noch einmal, warum er niemanden mitbringen durfte. „Sie sind ein einzelner Mieter mit einem einzelnen Mietvertrag“, war die schroffe Antwort.

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Sprecher der Bernstorff-Gemeinschaft: Ralf Gauger in seiner Werkstatt

David Königsmann

Sechs Monate nach dem Treffen sitzt Gauger in seinem Büro, in Zimmermannshose und Arbeitsschuhen. Hinter der Scheibe wird gesägt. „Die Eigentümer verstanden überhaupt nicht, was sie gekauft haben“, sagt Gauger.

Ein Bündnis aus Künstlern, Arbeitern und Bewohnern

Hinter dem Eingangstor mit dem selbstgemalten Schild „Viva La Bernie“ brodelt es. Die Mieter fürchten um ihre Existenz. Der Hinterhof in der Bernstorffstraße 117 in Altona ist nicht irgendein Hinterhof. Die Band „Fettes Brot“ hat ihr Studio hier, der Künstler und Schriftsteller Rocko Schamoni eine Werkstatt. Es ist eine gewachsene Gemeinschaft von über 100 Menschen. Handwerker, die Kleinbetriebe führen, Künstler, die Ateliers haben und Bewohner, Familien.

Altmieter gegen Neuinvestoren: ein Konflikt, der sich gerade in vielen deutschen Städten abspielt. In der Bernstorffstraße 117 geht es nicht nur um höhere Mieten, sondern auch um die Identität der Menschen: dürfen sie nur der einzelne Mieter sein, als der sie im Vertrag stehen, oder können sie auch eine Gemeinschaft sein, als die sie sich seit Jahrzehnten fühlen? 

Rocko Schamoni, der jetzt auch um seine Werkstatt fürchtet, sagt: „Die Frage ist, ob man dem Druck des Geldes standhalten kann. Denn dieser Druck wird immer höher“.

Als Gauger von dem Treffen mit den neuen Eigentümern erzählt, klopft Matthias Strelow von außen ans Fenster. „Ich zeig Euch mal den Hof“, sagt er.

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Blick auf den Hinterhof der Bernstorffstraße 117

David Königsmann

„Das ist doch echt ungeil“. Strelow steht neben einer alten Pferderampe. Die Gebäude beherbergten ursprünglich Pferdeställe für die Straßenbahn. Er hat halblange, silbergraue Haare und trägt eine dunkelblaue Jacke, die nach Tabak riecht. Am Freitag fliegt er nach Indien, jetzt zeigt er erstmal seine Praxis.

Über die leicht ansteigende Rampe, einen kleinen Steg und eine enge Wendeltreppe geht es zu den Räumen, in denen Strelow als Homöopath arbeitet. Helles Licht fällt durch die Dachluken. Alles selbst ausgebaut. „Der alte Eigentümer hat gesagt, macht mal und hat uns die Miete nicht weiter erhöht. Im Gegenzug haben wir ihm den Bau instand gehalten“, erzählt Strelow.

Mit „ungeil“ spielt er auf den Konflikt mit dem neuen Eigentümer an: „Jetzt geht es um unsere Existenz“, sagt Strelow und erzählt, das sein Gewerbemietvertrag gerade ausläuft. Der neue Eigentümer bietet nun einen Vertrag für vier Jahre zu einer deutlich höheren Miete an. Bisher zahlte Strelow drei Euro, jetzt soll die Miete auf sieben Euro steigen und dann jedes Jahr um 1,50 Euro auf zehn Euro. Die Mietkosten des bekannten Homöopathen würden sich so mehr als verdreifachen.

Unsicherheit bei den Mietern

Ralf Gauger ist der größte Mieter auf dem Hof. Seit 25 Jahren führt er einen Baubetrieb mit 20 Angestellten. „Ich kenne das Baugeschäft in der Stadt, baue auch Dächer aus, die dann später für 8.000 Euro pro Quadratmeter verkauft werden.“ Er tunkt den Teebeutel mit schwarzem Tee in seine Tasse. „Als ich vor den neuen Eigentümern saß, habe ich viermal erwähnt, dass wir uns als feste Gemeinschaft sehen. Wir wollten wissen, ob wir hier eine Zukunft haben.“ Eine konkrete Antwort habe ihm der neue Eigentümer nicht gegeben. „Der sieht nur Excel-Tabellen. Das Wort Gemeinschaft kommt da nicht vor.“

Der alte Eigentümer, ein Hamburger Geschäftsmann, sei anders gewesen. Er hat viel laufen lassen, Mieten nie erhöht. So konnte hier ein Biotop wachsen. Im Sommer hängen Girlanden im Hof, dann wird gefeiert. Aus seinem Bürofenster sieht Gauger die Werkstatt von Rocko Schamoni. Der Musiker und Schriftsteller („Dorfpunks“) hat eine eigene Töpferwerkstatt. Er ist zwar gerade auf Tour, schreibt aber per Email, dass er für seine keramischen Arbeiten keinen besseren Platz finden könne, „den ich mir darüber hinaus auch noch leisten kann, in direkter Nachbarschaft zu Freunden und Leuten, deren Arbeit ich schätze.“

Rocko Sharmoni

Rocko Schamoni ist gelernter Töpfer. Seinem alten Beruf geht er in der Bernstorffstraße nach.

Dorle Bahlburg

Gauger ärgert, dass der alte Eigentümer im Juli letzten Jahres so schnell verkauft habe. „Wir hätten gerne mitgeboten, aber uns wurde damals nichts von dem Verkauf gesagt.“ Der neue Eigentümer war schneller. Seitdem kommen nur noch Briefe der neuen Hausverwaltung oder ihrer Anwälte. Auch wenn der Homöopath Strelow bleibt, werden andere wegen der Mieterhöhungen wohl ausziehen. Sie können sich ein Atelier oder die Werkstatt zu Marktpreisen nicht leisten.

Mehreren Bewohnern wurde zudem eine Kündigung angedroht, weil ihre Gebäude offiziell nur als Gewerbeeinheiten gelten. Der Druck des Geldes, sagt Schamoni, zerstöre die Innenstädte, „bis nichts mehr von den alten gewachsenen menschlichen und letztlich auch architektonischen Strukturen erhalten ist“.

Am schlimmsten sei die Unsicherheit darüber, was aus dem Areal werden soll. 

Treffen mit den Investoren

Anfang März in Berlin. Im Café des Fünf-Sterne Hotels Waldorf Astoria sitzt Christoph Reschke und trinkt Ingwer-Tee. Vor ihm liegt ausgedruckt die Email mit der Gesprächsanfrage. Man hört ihm seine Hamburger Herkunft an, er ist in der Hansestadt aufgewachsen. Ihm gegenüber sitzt Alexander Möll. Reschke und Möll, die neuen Eigentümer der Bernstorffstraße 117.

Sie sind die Deutschland-Chefs von Hines, einem weltweit tätigen Immobilienunternehmen aus den USA. In Berlin hat Hines das Sony Center, den Alexanderplatz oder ein Gebäude am Pariser Platz entwickelt.

Als die Mieter die Namen der neuen Eigentümer googelten, bekamen sie es mit der Angst zu tun. Hat sie ein Immobilien-Hai aufgekauft?

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„Wir haben das rein privat gekauft“, versichert Christoph Reschke. „Mit Hines hat das nichts zu tun. Uns hat die Mikro- und Makrolage sehr gut gefallen“. Reschke und Möll gründeten die AC Immobilieninvest GmbH. Über die Firma kauften sie das Grundstück.

Wussten die beiden, worauf sie sich einlassen? „Es ist uns gesagt worden, dass es eine intakte Gemeinschaft ist, die schon sehr viele Jahre dort nicht nur arbeitet und wohnt, sondern auch zum Teil befreundet ist. Das haben wir bei der ersten Besichtigung noch klarer wahrgenommen.“ Damals hatten Gauger und die anderen Mieter Schilder aufgestellt, dass sie sich gegen einen Ausverkauf des Hofes wehren.

Auch an das Einzelgespräch mit Gauger erinnern sie sich gut. Sie sehen keinen Anlass, die Mieter als Gemeinschaft zu sehen: „Das sind zwei verschiedene Welten. Unsere Vertragspartner sind die einzelnen Mieter. So werden wir das auch weiterhin halten.“ Konkret bedeutet das, dass sie mit den Mietern jeweils Verträge neu verhandeln und „Sanierungsrückstände aufholen“, wie es Möll ausdrückt. Im Klartext: Die Mieten werden steigen.

Ein Luxusumbau sei rechtlich nicht möglich, und einen schnellen Verkauf planen sie nach eigener Aussage auch nicht. „Wenn sich ein konkreter Plan entwickeln würde und sich eine mittlere oder größere Maßnahme ergeben sollte, wird das auch vorher kommuniziert.“

Die Mieter wehren sich

Mittlerweile beschäftigt sich auch die Politik mit dem Grundstück. Der Bezirk Altona hat einen Beschluss gefasst. Für das Gebiet rund um die Bernstorffstraße soll eine „Städtebauliche Erhaltungsverordnung“ eingeleitet werden. Geht diese durch, muss der „Milieucharakter“ erhalten bleiben. Jede größere Änderung müssten die Eigentümer erst vom Bezirk genehmigen lassen.

Die „Bernstorff 117“ ist ein Stück Identität, nicht nur für Rocko Schamoni, die Bands, die Handwerker, die Bewohner. Auch für Altona. Auf einer Facebook-Seite gibt es über 1.500 Unterstützer, darunter der Künstler Heinz Strunk. Der Widerstand ist da, „VivaLaBernie“ ist längst Symbol im Kampf um Viertel wie Altona.

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Bei einem Hoffest im vergangenen Jahr warben die Mieter bei Nachbarn um Spenden, um juristische Auseinandersetzungen zu finanzieren.

Axel Martens

Aber wie lange haben sie Anspruch darauf, dass das so weiter geht? Der alte Vermieter war ein Glücksfall für sie. Andererseits ist es ein Hinterhof, der nunmal verkauft wurde. Bäumen sich die Bernstorff-Bewohner gegen das Unabwendbare auf? Gauger selbst erzählt, dass in Altona praktisch jede Woche Geschäftsleute auf Höfen auftauchen und fragen: „Wollt Ihr verkaufen?“

Für Gauger ist es eine gesellschaftliche Frage: „Menschen haben ein Recht auf Wohnen und ein soziales Umfeld. Das sollte höher stehen als die Gewinninteressen einzelner.“ Er fordert von der Politik einen stärkeren Schutz der Milieustruktur und von Eigentümern mehr Bereitschaft zu verstehen, in welchem sozialen Umfeld sie investieren.

Die Mieter haben deshalb einen neuen Plan gefasst: Anfang dieser Woche haben sie den beiden Eigentümern ein Kaufangebot geschickt. Sie bieten mehrere Millionen Euro. Ihre Gemeinschaft ist ihnen viel wert.

Als neue Eigentümer wollen sie darauf antworten, sagt Alexander Möll: „Das gehört sich schon, wenn sich jemand die Mühe macht.“

Wem gehört Hamburg?

Wir wollen gemeinsam mit den Mietern den Hamburger Wohnungsmarkt transparenter machen. Im CrowdNewsroom recherchieren Journalisten und Bürger seit April gemeinsam die Eigentümerstrukturen. Je mehr Menschen auf wem-gehoert-hamburg.de ihren Eigentümer mitteilen, desto aussagekräftiger werden die Rechercheergebnisse. Wir wollen eine Debatte anstoßen: welchen Schaden die fehlende Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt anrichtet und ob sie noch zeitgemäß ist. 

Dieses Projekt ist eine Kooperation zwischen CORRECTIV, dem Hamburger Abendblatt, dem Mieterverein zu Hamburg und weiteren Partnern in Hamburg wie dem Studentenmagazin FINK oder dem Obdachlosenmagazin Hinz&Kunzt. Für Rückfragen sind wir hier erreichbar: hamburg (at) correctiv.org

Eine typisches Straßenbild in Hamburg: Altbauwohnungen reihen sich aneinander. Dicht besiedelt und heiß begehrt.© CORRECTIV

Wem gehört Hamburg?

Über dem Limit

Fast jeder dritte Mieter in Hamburg dürfte von einer Mieterhöhung betroffen sein. Einige Vermieter schlagen mehr als die erlaubten 15 Prozent auf.

von Jonathan Sachse , Justus von Daniels

Zwei Tage vor Weihnachten bekam Christian Siems* von seinem Vermieter eine besondere Überraschung zugeschickt: Seine Miete werde von mehr als 330 Euro auf rund 410 Euro erhöht, schrieb die Hausverwaltung. Grund sei der aktualisierte Mietspiegel. Seit einem Eigentümerwechsel vor einem Jahr ist dies nicht die erste Mieterhöhung für ihn. Ihm wurde sogar schon eine Prämie angeboten, dass er auszieht. Für Siems ist das Maß voll.

Bis zu 200.000 Haushalte in Hamburg dürften in den letzten drei Monaten eine Mieterhöhung erhalten haben, schätzt der Mieterverein zu Hamburg. Im Dezember 2017 wurde der neue Mietspiegel veröffentlicht.

Vermieter dürfen Mietpreise, die bisher unter dem Durchschnitt des Mietspiegels liegen, ohne weitere Begründung bis zu 15 Prozent erhöhen. Nach Angaben des Mietervereins könnten Vermieter bei rund einem Drittel aller Hamburger Mietwohnungen die Mieten hochsetzen. Und einige sogar über das gesetzliche Maximum hinaus. Die Mieter bemerken das oft nicht, weil nicht alle den Prozentsatz ausrechnen. Vermieter spekulieren darauf, dass die sich die einzelnen Mieter nicht wehren. Sie können den übertriebenen Mietsteigerungen aber widersprechen.

Bei Christian Siems schlägt die Hausverwaltung sogar mehr als 20 Prozent drauf – deutlich über der Kappungsgrenze von 15 Prozent. Und er ist nicht der einzige. In mindestens zwei weiteren Fällen haben seine Nachbarn das gleiche Schreiben erhalten. Auch in diesen Briefen kündigt die Hausverwaltung eine Mieterhöhung an, die über das Erlaubte hinaus geht.

„Viele Vermieter halten sich nicht an die Kappungsgrenze“, sagt Britta Schön, Mietrechtsexpertin der Verbraucherorganisation Finanztip. Im Dezember hat die Stadtentwicklungsbehörde den neuen Mietspiegel veröffentlicht. Dieser wird alle zwei Jahre neu ermittelt. Dort legen Vertreter der Immobilienwirtschaft und der Mieterverbände gemeinsam mit der Behörde fest, an welchen Miethöhen sich Mieter und Vermieter orientieren können.

In den letzten zwei Jahren ist die Miete durchschnittlich um 5,2 Prozent im Vergleich zum letzten Mietspiegel gestiegen, sagt die Rechtsanwältin Britta Schön von Finanztip. Wohnlagen werden dabei unterschiedlich eingestuft: es gibt „normale“ und „gute“ Wohnlagen. Im letzten Jahr wurden sechs Prozent aller Wohnlagen in Hamburg von normal zu gut hochgestuft. Das betrifft Mieter, die ihre Mieten eng kalkuliert haben und nun automatisch in eine höhere Preiskategorie rutschen.

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Seit Juli 2015 gilt in Hamburg die Mietpreisbremse. Dennoch steigen die Preise weiter.

Die Wohnung von Siems am Rande von Eppendorf ist im Mietspiegel der Wohnlage „normal“ zugeordnet. Sie ist mit rund 50 Quadratmetern nicht sehr groß und war recht günstig, als er sie vor mehr als 15 Jahren anmietete. Der Eigentümer, ein Hamburger Kaufmann, habe die Miete nie erhöht. „Der hatte das Herz auf dem rechten Fleck“, sagt Siems. Letztes Jahr wurde die Wohnung dann verkauft. Seitdem tritt eine Hausverwaltung als Vermieter auf und nutzt jede Möglichkeit, die Miete nach oben zu treiben. „Mit der neuen Vermietung haben wir nur noch über den Briefkasten Kontakt.“

Für Christian Siems war die unerlaubte Mieterhöhung nicht der einzige Brief von seinem neuen Vermieter. Ein paar Wochen später kündigte die Hausverwaltung an, dass das Haus modernisiert werde. Unter anderem sollte die Fassade gedämmt werden. Zusammen mit der Mietspiegelerhöhung würde seine Miete damit sogar auf rund 600 Euro steigen, das wäre fast doppelt soviel im Vergleich zu dem, was er derzeit noch an Miete zahlt.

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Die Hausverwaltung bot ihm und anderen Mietern sogar an, jeweils 7.500 Euro als Umzugsprämie zu zahlen, wenn sie ausziehen würden.

Wer der Eigentümer ist, für den die Hausverwaltung handelt, ist dem Altmieter Siems nicht klar. Die Hausverwaltung schreibt ihm im Namen einer Firma, die die Adresse seines Hauses im Namen führt. Nach Recherchen von CORRECTIV gehört diese Firma wiederum zu demselben Konzern, der die Hausverwaltung führt.

Siems könnte die Mieterhöhung aufgrund der geringen Grundmiete und der kleinen Wohnung noch aushalten. Er hat nun den Mieterverein zu Hamburg eingeschaltet, um sich gegen die überhöhten Forderungen seiner Hausverwaltung zu wehren.

Seine Nachbarn bekommen den Einfluss der neuen Eigentümer bereits ganz unmittelbar zu spüren. Vergangene Woche wurden im gemieteten Garten Pflanzen aus den Beeten weggerissen. „Ohne Vorankündigung“, sagt eine Mieterin. Bald könnte im Garten ein Baugerüst stehen. Die betroffenen Mieter schließen sich jetzt zusammen, um sich gegen die Maßnahmen des Vermieters zu wehren.

*Name von der Redaktion geändert

[Anmerkung 6.3.: In einer ursprünglichen Version des Artikels hieß es, Herr Siems hätte einen Rechtsanwalt eingeschaltet. Richtig ist, dass er den Mieterverein zu Hamburg kontaktierte und darüber eine Rechtsberatung in Anspruch genommen hat.]

 

Wem gehört Hamburg?

Wir wollen gemeinsam mit den Mietern den Hamburger Wohnungsmarkt transparent machen. Mit Hilfe unseres CrowdNewsroom, in dem Journalisten und Bürger gemeinsam recherchieren. Wir wollen eine Debatte anstoßen: welchen Schaden die fehlende Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt anrichtet und ob sie noch zeitgemäß ist. Jetzt mitmachen.

Veranstaltungen 

Im Rahmen einer Reihe von Infoveranstaltungen gemeinsam mit dem Mieterverein zu Hamburg im März und April wollen wir mit Ihnen ins Gespräch kommen. Dabei erfahren Sie, warum Mieter ihre Eigentümer kennen sollten und wie Sie die Namen herausfinden. Zur besseren Planung bitten wir um eine kostenlose Anmeldung.

Blick in eine CrowdNewsroom-Besprechung: Die Entwicklung der Software begann bereits im Jahr 2014.© Ivo Mayr / Correctiv

Wem gehört Hamburg?

CORRECTIV startet weitere CrowdNewsroom-Recherche

Unser CrowdNewsroom will den Journalismus den Bürgern öffnen. Heute ist der Auftakt zu unserem dritten Projekt auf der Plattform: Wir wollen herausfinden, wem die Mietwohnungen in Hamburg gehören.

von Jonathan Sachse , Justus von Daniels , Margherita Bettoni

CORRECTIV will den Journalismus stärken. Ein Weg zu diesem Ziel: den Journalismus zu öffnen. Unsere Gesellschaft ist stärker, wenn sich möglichst viele Bürgerinnen und Bürger Informationen beschaffen können, wenn sie das Handeln von Behörden und Firmen überprüfen können. Wir glauben daran, dass jeder als Journalist arbeiten kann, solange er oder sie die Methoden dahinter vermittelt bekommt.

Deswegen arbeiten wir seit drei Jahren an der Software CrowdNewsroom: eine Plattform, auf der Journalisten und Bürger gemeinsam recherchieren können. Wir verstehen die Plattform als eine Art virtuelle Redaktion, ein geschützter Raum, in der wir gemeinsam große Recherchen angehen. Wir möchten mit dem CrowdNewsroom wieder mehr Menschen für Journalismus begeistern.

Für das dritte Projekt mit dem CrowdNewsroom, das heute beginnt, haben wir eines der drängendsten Probleme unserer Zeit ausgewählt: die hohen Mietpreise. In den meisten Städten Deutschlands steigen die Mieten seit einigen Jahren rasant an. In einigen Städten können einfache Familien keine bezahlbaren Wohnungen mehr finden.

Die Öffentlichkeit hat dabei keinen Überblick, wem das Wohneigentum gehört. Der Wohnungsmarkt ist intransparent.

Vielen Mietern ist nicht bekannt, wem die eigene Wohnung gehört. Nicht selten taucht im Mietvertrag nicht der wahre Eigentümer als Vermieter auf.

Das wollen wir ändern und starten zusammen mit dem „Hamburger Abendblatt“ und dem Hamburger Mieterverein das Projekt „Wem gehört Hamburg?“.

Mit Hilfe des CrowdNewsroom recherchieren wir gemeinsam mit den Mietern Hamburgs. Gemeinsam wollen wir mehr über die Eigentümer erfahren. Wir möchten aufdecken, wer von der Intransparenz im Immobilienmarkt profitiert.

Das Projekt findet in zwei Phasen statt: heute beginnen wir unsere Kampagne, mit der wir die Mieter zur Mitarbeit aufrufen. Im April findet dann die eigentliche Recherche statt: die Mieter können die nötigen Daten zusammen tragen. Anschließend werten wir die Ergebnisse aus.

In den kommenden Wochen berichten wir gemeinsam mit dem „Hamburger Abendblatt“ regelmäßig über den Wohnungsmarkt in Hamburg. Wir verlegen einen Teil unserer Redaktion dafür ins Herz von Hamburg, in ein Café in St. Pauli. Wir organisieren Gespräche mit Mietern, Stadtexperten und Politikern. Zusammen mit dem Mieterverein werden wir für Mieter Veranstaltungen anbieten, auf denen sie mehr über ihre Eigentümer erfahren können.

Diese Recherche über den Hamburger Wohnungsmarkt ist wie so viele Recherchen für eine Redaktion alleine nicht zu stemmen. Deswegen setzen wir auf Kooperationen: für das Aufdecken von strukturellen Missständen sind viele Daten und Hinweise notwendig.  

Der Journalismus braucht dafür neue, kollaborative Tools, mit denen viele Menschen an unterschiedlichen Standorten zusammenarbeiten. Das wollen wir mit dem CrowdNewsroom möglich machen.

Das Projekt wem-gehoert-hamburg.de ist dabei der dritte Versuch dieser Art.

Der Auftakt: Sparkassen durchleuchten

Ein Lineal wird unter ein Sparkassen Logo gehalten

Hunderte Leser haben im CrowdNewsroom die wirtschaftliche Lage der Sparkassen ausgemessen

Ivo Mayr

Im November 2015 haben wir den CrowdNewsroom mit einer aufwändigen Recherche zu den Sparkassen ins Leben gerufen. Mehr als 800 Bürger meldeten sich im CrowdNewsroom an. Sie halfen bei der Analyse von Jahresabschlüssen, fotografierten Gebührenlisten und fragten Spendenlisten bei ihrer Sparkasse an. So sammelten wir gemeinsam Informationen über faule Kredite, Vorstandsgehälter und überhöhte Dispozinsen. Die daraus entstandenen Geschichten streckten sich über Monate, erschienen in der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“ und zahlreichen Lokalzeitungen.

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Die Sparkassen reagierten empört auf diese neue Art der journalistischen Recherche. Sie entwarfen eine Gegenkampagne. In einer Grundsatzrede appellierte der damalige Sparkassen-Präsident Georg Fahrenschon im April 2016 an die Vorstände der mehr als 400 öffentlichen-rechtlichen Kreditinstitute. „Ich halte es nicht für richtig, Gehälter und Pensionen Einzelner auf dem offenen Markt zu handeln“, sagte Fahrenschon.

Am Ende deckten Bürger und Journalisten gemeinsam Interessenkonflikte auf: wenn zum Beispiel Sparkassen-Vorstände Spenden an örtliche Vereine verteilen, in denen sie selber aktiv sind. Unsere Recherchen zeigten, dass sieben Sparkassenvorstände in Nordrhein-Westfalen gegen Richtlinien für Bonuszahlungen verstießen.

Die Aufbereitung ermöglichte Lokaljournalisten einen Vergleich ihrer örtlichen Sparkasse mit anderen, und damit eine bessere Einordnung: zum Beispiel der Höhe der faulen Kredite. Diese kann Hinweise liefern, dass das Risikomanagement einer Sparkasse nicht funktioniert oder dass Kredite an Freunde der Politiker im Aufsichtsrat vergeben werden.

Zweites Projekt: Unterrichtsausfall erfassen

Zeichnung von Schülern, die im Klassenraum toben. Im Hintergrund läuft ein Fernseher.

Ein typisches Bild in NRW-Schulen: Der geplante Unterricht fällt aus, in der Vertretungsstunde läuft der Fernseher.

Charlotte Hintzmann

Anfang 2017 starteten wir den Unterrichtsausfall-Check in NRW und damit das zweite Projekt im CrowdNewsroom. Wir haben uns gefragt, wie viel Unterricht fällt in unseren Schulen aus? Und damit verbunden: Wie groß ist der Lehrermangel tatsächlich?

Einen Monat lang haben wir den Unterrichtsausfall in Dortmund erfasst. Über 500 Eltern, Lehrer und Schüler trugen im CrowdNewsroom ein, welche Stunden an ihrer Schule ausfielen.

Das Ergebnis: Das Problem ist größer, als es die Behörden in dem größten Bundesland Deutschlands in ihren Statistiken ausweisen. Vier von zehn Stunden, die nicht planmäßig unterrichtet werden, fallen ersatzlos aus. Das sind doppelt so viele, wie eine Stichprobe des Schulministeriums ergab.

Auch bei dieser CrowdNewsroom-Recherche arbeiteten wir mit Partnern zusammen. Mit den „Ruhrnachrichten“ berichteten wir fortlaufend über das Projekt. Schülerzeitungen organisierten die Datensammlung an der eigenen Schule und schrieben Artikel über die Lage an ihrer Schule. Bildung wurde zum großen Wahlkampfthema in NRW. Die Opposition am Düsseldorfer Landtag griff die Recherche auf, stellte über 50 kleine Anfragen zum Schulausfall.

Auf dritte Recherche folgt Ausbau 

Auch das Projekt „Wem gehört Hamburg?“ ist nur ein Zwischenschritt in der Entwicklung des CrowdNewsrooms. In Zukunft soll die Plattform allen Redaktionen offen stehen, damit sie solche Recherchen gemeinsam mit ihren Lesern umsetzen können.

Aber jetzt konzentrieren wir uns die Recherche zum Wohnungsmarkt. Wichtig ist, das viele Bürgerinnen und Bürger mitmachen: je mehr sich beteiligen, desto mehr Schlüsse über den Immobilienmarkt lassen sich ziehen. Mit einem Klick auf das Bild geht es zu unserer Projektseite. Wir würden uns freuen, wenn dieser Link viele Hamburger erreicht.

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Die Mieten steigen überall in Hamburg: Nicht nur im Schanzenviertel kam es dabei zu Konflikten zwischen langjährigen Bewohnern und Investoren.© CORRECTIV

Wem gehört Hamburg?

Es geht los: Wem gehört Hamburg?

Hamburg zählt europaweit zu den attraktivsten Städten für Bauinvestoren. Wer die Eigentümer der Mietwohnungen sind, bleibt weitgehend geheim. Das möchte CORRECTIV mit dem Hamburger Abendblatt und gemeinsam mit den Mietern ändern.

von Justus von Daniels

Und, was bezahlt Ihr für Eure Wohnung? Diese Frage ist längst zum festen Bestandteil eines Small Talks geworden. Auf einer Party, am Rande des Fußballplatzes, beim Abholen von der Kita, beim Plausch am Kiosk. Wenn ich mit jemanden länger als ein paar Minuten ins Gespräch komme, landen wir fast immer beim Thema Wohnen. Und oft beim Preis. Weil es zur Existenzfrage geworden ist.

Jeder hat eine Geschichte, wie verrückt der Wohnungsmarkt in der Stadt geworden ist. Die junge Familie, die sich eine größere Wohnung für den doppelten Quadratmeterpreis nicht leisten kann und stattdessen lieber ein Hochbett ins Zimmer einbaut. Die Altmieter, deren Haus aufwändig saniert wird und die Miete plötzlich kräftig anzieht. Sollen sie auf ihre alten Tage das Viertel wechseln? Die Hausverwaltungen, die Mieter in den Wahnsinn treiben, weil sie nicht erreichbar sind. Die Studenten, die nach Hamburg ziehen und nichts finden. 

Die Politik wollte die galoppierenden Mieten mit der Mietpreisbremse bekämpfen. Gebracht hat es wenig. In den Koalitionsplänen der möglichen neuen Bundesregierung finden sich Ideen, den Vermietern ein paar zusätzliche Fesseln anzulegen, um die deftigen Mietaufschläge zu verhindern. 

Wir schaffen Transparenz

Doch eine Sache wird sich auch mit der Großen Koalition aus CDU/CSU und SPD nicht ändern: Die Eigentümer der Mietwohnungen bleiben weitgehend geheim. Das ist ein zentrales Problem im Immobilienmarkt. Die meisten Vermieter arbeiten seriös. Aber für fragwürdige Investoren sind Wohnungen in deutschen Großstädten zunehmend ein lukratives Geschäft. 

Das Hamburger Abendblatt und das gemeinnützige Recherchezentrum CORRECTIV wollen mehr über diesen Markt wissen. Deshalb starten die beiden Redaktionen ein eigenes Projekt, bei dem Bürger mit recherchieren können. In den nächsten zwei Monaten werden wir auf der Plattform wem-gehoert-hamburg.de mehr Licht ins Dunkel bringen, auch gemeinsam mit den Bürgerinnen und Bürgern. Sie können dabei helfen, mehr über die Eigentümer dieser Stadt herauszufinden. 

Mit den Informationen soll ein neues Bild von der Stadt entstehen: Wer hinter den Häusern oder den Hausverwaltungen steht. In welchen Vierteln umstrittene Vermieter tätig sind, die Mieter wegsanieren. Welche Firmen ihre Gewinne aus hohen Mieten in Steuerparadiesen verstecken.

Mit einem Klick auf das Bild geht es zu unserer Projektseite:

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Investoren verstecken sich hinter Hausverwaltungen

Oft wissen die Mieter selbst nicht, wem die Wohnung gehört, in der sie wohnen. Weil hinter der Wohnung nicht ein privater Eigentümer steht, der ein oder zwei Immobilien in Hamburg besitzt. Sondern weil hinter der Hausverwaltung, die auf dem Mietvertrag auftaucht, eine anonyme Firma steht, die vor allem eins im Sinn hat: Rendite. 

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Der Immobilienmarkt ist intransparent, weil die Grundbücher für die Öffentlichkeit nicht einsehbar sind. Das nützt vor allem denen, die den Markt kennen, also den großen Immobilienfirmen. Für Mieter und Bürger ist es schwer, die Auswüchse auf dem Wohnungsmarkt zu erkennen, wenn es keine Übersicht gibt. Von der Intransparenz profitiert sogar die Geldwäsche. Kriminelle haben den deutschen Immobilienmarkt längst entdeckt. Barzahlungen auf Häuser werden nur selten von Maklern angezeigt. Eigentümer können sich hinter verschachtelten Firmen in Steuerparadiesen verstecken.

Lukrative Rendite, hohe Miete

Es gibt Gründe, warum die Preise steigen: Haushalte benötigen mehr Fläche, weil immer mehr Menschen alleine leben. Es ziehen mehr Menschen nach Hamburg. Allein zwischen 2011 und 2016 sind 100.000 Menschen in die Hansestadt zugezogen. Flüchtlinge werden in Wohnungen untergebracht. 

Dazu kommt das billige Geld aufgrund der Niedrigzinsen. Mit Aktien und Anleihen sind kaum noch Gewinne zu erwirtschaften. Daher setzen die Anleger auf Immobilien, weil sich damit noch hohe Renditen erwirtschaften lassen. Renditen, die über höhere Mieten eingespielt werden sollen.

Kürzlich ergab eine Umfrage unter Investoren, dass Hamburg europaweit zu den attraktivsten Städten für Bauinvestoren gehört – in einem Ranking landete die Hansestadt auf Platz 6. In die Stadt fließt immer noch viel Geld, goldene Zeiten für Baulöwen. Dabei ist der Wohnungsmarkt in Hamburg relativ stabil aufgestellt. 900.000 Wohnungen gibt es in Hamburg insgesamt. 700.000 von ihnen sind vermietet. Ein Fünftel dieser Wohnungen sind in der Hand der SAGA, der städtischen Wohnungsgesellschaft. Weitere 130.000 werden von Genossenschaften verwaltet. Viele Mieter profitieren daher von moderaten Mieten. 

Mieter leiden unter fragwürdigen Investoren 

Aber auch in der Hansestadt wird gezockt. Es wird teuer saniert, damit Altmieter entnervt aufgeben und die Wohnung für einen deutlich höheren Preis neu vermietet werden kann. Es wird gebaut und es gibt dubiose Käufer. Die privaten Investoren wollen an den Häusern natürlich verdienen. Aber die können sich Normalverdiener nicht leisten. 

Ältere Mehrfamilienhäuser werden gern als Paket an andere Investoren oder Fonds weiter verkauft. Oft ohne, dass die Mieter davon etwas mitbekommen. Ihre Wohnung wird zur Ware. Vielleicht steht sie in den Büchern einer Briefkastenfirma.

Gerade erst hat eine der größten privaten Immobilieninvestoren, die Vonovia, bekannt gegeben, dass sie den Wohnungsriesen Buwog schluckt. Buwog verwaltet in Deutschland und Österreich etwa 35.000 Wohnungen, 2.000 davon in Hamburg. Vor zehn Jahren gehörten diese Wohnungen noch einer anderen Gesellschaft, der DGAG. Der künftige Eigentümer Vonovia genießt dabei nicht gerade einen mieterfreundlichen Ruf.

Die Mieter dürften von dieser Transaktion, die zur Zeit läuft, wenig mitbekommen. Und die Stadt Hamburg darf schon mal damit rechnen, dass der neue Eigentümer keine Grunderwerbssteuer zahlen wird. Im Gegensatz zu jedem Privatkäufer. Das geht, weil Investoren ein Steuerschlupfloch für Unternehmen nutzen können, das bis heute nicht gestopft wurde.

Wir werden in den nächsten zwei Monaten konkret berichten, wie sich der Wohnungsmarkt auf die Bürger auswirkt — ab April mit den Bürgern gemeinsam. So lassen sich die Schwachstellen aufdecken, die es offensichtlich gibt. Auch bei der Wohnungspolitik. Die Stadt verändert sich zur Zeit vor allem über den Preis. Über den lohnt es, zu diskutieren, wenn die Hintergründe dazu bekannt sind.