„Unsichtbarer Wohnraum“: Tausche große Wohnung gegen kleine 

Kilian Rosini und Kim Aichholz leben auf 45 Quadratmetern in Berlin. Anderthalb Zimmer, Erdgeschoss, zweiter Hinterhof im Bezirk Prenzlauer Berg. „Unsere Wohnung platzt aus allen Nähten“, sagt Rosini. „Zu beengt und zu dunkel“ findet er die Wohnung. Und eigentlich auch zu teuer. Etwa 40 Prozent ihres gemeinsamen Haushaltseinkommens geht für die Miete drauf: 1.325 Euro warm. Über 29 Euro pro Quadratmeter. Rückblickend wirkt es dennoch fast wie ein „Glücksgriff“, als sie 2022 die Zusage für die Wohnung bekamen: 2.500 Bewerbungen gab es, 30 Interessierte kamen zur Besichtigung.

Eigentlich wollten sie längst umziehen. Mehr Platz, vielleicht ein eigenes Arbeitszimmer – als Freiberufler arbeiten beide hauptsächlich von zu Hause, meist nebeneinander am Esstisch. „Wir haben seit zwei Jahren immer wieder nach einer anderen Wohnung gesucht“, sagt der 27-Jährige. „Unsere Bedingung war: Größer, aber nicht teurer.“ Eine einfache Rechnung, die allerdings auf dem Berliner Wohnungsmarkt oft nicht aufgeht. Das liegt auch daran, dass größere Wohnungen häufig von Menschen bewohnt sind, die den vielen Platz eigentlich gar nicht benötigen.

Nehmen Sie noch bis zum 5. April an der Umfrage teil!

Die vergebliche Wohnungssuche des jungen Berliner Paars ist kein Einzelfall. Rund 700 Menschen haben in einer noch immer laufenden Umfrage im Rahmen des ARD-Projekts #besserwohnen ihre Erfahrungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt geschildert. Noch bis zum 5. April können Mieterinnen und Mieter einen Fragebogen ausfüllen, den die ARD gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund und CORRECTIV entwickelt hat.

So wollen wir herausfinden, wie sich die Wohnungsnot im Alltag auf die Menschen auswirkt. Gefragt wird etwa: „Was haben Sie bei der Wohnungssuche erlebt?“ oder auch „Wie verstehen Sie sich mit Ihrer Vermieterin/Ihrem Vermieter bzw. Ihrer Hausverwaltung? Was haben Sie erlebt?“

Die Umfrage ist zwar nicht repräsentativ, dennoch lässt vor allem ein Ergebnis aufhorchen: 47 Prozent der Befragten berichten, dass sie gerne umziehen würden – diesen Schritt jedoch wegen zu hoher Mieten nicht wagen.

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„Lock-in-Effekt“: Der Wohnungsmarkt ist blockiert

Der Wohnungsmarkt ist längst mehr als ein wirtschaftliches Thema: Er ist zu einem Angst-Faktor geworden, der das Leben von vielen Mieterinnen und Mietern beeinträchtigt – und gleichzeitig dafür sorgt, dass ungenutzter Wohnraum nicht denen zur Verfügung steht, die ihn brauchen. Auch das zeigt die Umfrage.

Denn während vor allem viele junge Paare und Familien daran scheitern, ausreichend Wohnraum zu finden, gibt es auch das gegenteilige Phänomen: Ältere Menschen, die nach dem Auszug der Kinder, einer Trennung oder dem Tod des Partners allein in zu großen Wohnungen leben. In der #besserwohnen-Umfrage haben viele Menschen angegeben, dass sie gerne in eine kleinere Wohnung ziehen würden – doch auch dieser Umzug ist oft finanziell unattraktiv oder schlicht nicht möglich.

Ein Grund: Wer seit Jahrzehnten in einer großen, vergleichsweise günstigen Wohnung lebt, müsste für eine kleinere Wohnung mitunter mehr Miete zahlen als bisher. So entstehen „Lock-in-Effekte“: Menschen bleiben in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrem Leben passen – während andere händeringend nach ausreichendem Wohnraum suchen.

„Wir wollten uns als Rentner verkleinern und Parterre was suchen, da wir im zweiten Obergeschoss wohnen. Eine kleinere, sprich Dreizimmerwohnung, etwa 20 Quadratmeter weniger, wäre ca. 100 bis 200 Euro teurer als unsere jetzige Wohnung.”

Umfrage-Teilnehmer aus Oberhausen, Nordrhein-Westfalen

Dabei mangelt es nicht zwingend an Wohnraum – sondern an passender Nutzung. Der Wohn-Ökonom Daniel Fuhrhop spricht in diesem Zusammenhang von „unsichtbarem Wohnraum“. Gemeint sind Quadratmeter, die faktisch leerstehen: „Viele Menschen sagen selbst, ich brauche diese Fläche nicht, ich nutze sie nicht – während andere eine größere Wohnung suchen“, so Fuhrhop. Er hat einen Ratgeber zum Wohnen auf kleiner Fläche geschrieben und berät Kommunen, wie sie ihren Wohnraum gerechter verteilen können.

100.000 Wohnungen pro Jahr – ohne einen einzigen Neubau

Für Fuhrhop steht fest: „Wir haben kein reines Neubauproblem.“ Es gehe auch darum, dass versteckte Flächen bisher nicht ausreichend genutzt würden. Nach seinen Berechnungen ließen sich, wenn Kommunen passende Programme flächendeckend einführten, jedes Jahr bundesweit rund 100.000 Wohnungen zusätzlich gewinnen – und das ohne einen einzigen Neubau. Das wäre etwa ein Drittel des aktuellen Neubaus.

„Seit zweieinhalb Jahren wollen wir uns verkleinern. Dies ist aber nicht möglich, da die Mietpreise bei Neuvermietungen bei 11-12 Euro je Quadratmeter liegen und es keine Wohnungen mit ca. 75 Quadratmetern gibt. Sozialwohnungen gibt es nicht! Bei unseren Minirenten geben wir momentan 48 Prozent für das Wohnen aus. Wohngeld erhalten wir nicht, da die Mietstufe des Landkreises seit Jahren nicht angepasst wurden und den aktuellen Mietmarkt nicht widerspiegeln!“

Umfrage-Teilnehmer aus Cadolzburg, Bayern

CORRECTIV recherchiert bereits seit Jahren zu Problemen auf dem Wohnungsmarkt, etwa im Rahmen des Recherche-Projekts „Wem gehört die Stadt?“, das in 11 Städten mit Kooperationspartnern durchgeführt wurde. Schon 2018 berichteten wir über den Fall einer Mieterin in Hamburg, die sich wegen der steigenden Mieten ihre Wohnung kaum mehr leisten, allerdings auch nicht umziehen konnte.

Wie eine bessere Verteilung des Wohnraums funktionieren kann, zeigt ausgerechnet München, eine der teuersten Städte Deutschlands. Der 70-jährige Manfred Ostendarp lebte hier seit 1994 mit seiner Familie in einer 129-Quadratmeter-Wohnung im Stadtteil Neuhausen. Die drei Kinder waren längst ausgezogen, als seine Frau im Oktober 2023 verstarb. Für Ostendarp war sofort klar: „Für mich allein war die Wohnung einfach zu groß – auch wenn ich sie mir hätte leisten können.“

Wohnfläche verkleinert, alten Quadratmeterpreis behalten

Sein ganzes Leben schon ist Ostendarp Mieter bei der Münchner Wohnen, bereits seine Eltern waren Mitglied in der kommunalen Wohnungsgesellschaft , die heute rund 150.000 Wohnungen vermietet. Die Münchner Wohnen vermittelte ihm schließlich eine knapp 50 Quadratmeter große Erdgeschosswohnung im gleichen Viertel. „Das war absolute Bedingung, ich bin hier verwurzelt“, sagt Ostendarp.

Das Besondere: Seine Quadratmetermiete blieb unverändert. „Wer im freifinanzierten Bereich innerhalb unseres Bestandes umzieht, behält dabei grundsätzlich seinen bisherigen Quadratmeterpreis“, verspricht Mathias Weber, Pressesprecher der Münchner Wohnen. „Das ist insbesondere für ältere Menschen, die sich verkleinern wollen, attraktiv.“

Und die große Wohnung steht inzwischen einer Familie zur Verfügung, die den Platz braucht. „Unser Ziel ist es, den Wohnraum in München so effizient wie möglich einzusetzen“, betont Weber. Er erkenne eine wachsende Bereitschaft bei den Mietern und Mieterinnen, Wohnungen je nach Lebenssituation zu tauschen. Die Wohnungsgesellschaft unterstütze laut Weber je nach Bedarf bei der Anpassung an die unterschiedlichen Lebenssituationen.

„Wir wohnen zu viert, als kleine Familie, in einer Dreizimmerwohnung, müssen uns also langfristig vergrößern. Allerdings ist das Angebot für bezahlbaren Wohnraum in Würzburg und Umgebung sehr schlecht. Sofern wir uns nach einer Wohnung mit nur einem Zimmer mehr umsehen, verdoppelt sich sofort die Kaltmiete. (…) Mieten werden schon seit langer Zeit unverhältnismäßig angehoben und Wohnungen werden schon längst nicht mehr als Wohnraum für Menschen gehandelt, sondern als Investment.“

Mieterin aus Kleinrinderfeld, Bayern

Wohnungstausch als Lösung?

Um ihren Wohnungsmarkt zu mobilisieren, haben einige Städte Wohnungstauschbörsen geschaffen. Allerdings ergab eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung beauftragte Studie aus dem Jahr 2022, dass über diese Börsen nur sehr wenige Wohnungen erfolgreich vermittelt wurden. Am häufigsten klappte der Wohnungstausch in Berlin, wo im untersuchten Zeitraum dennoch bloß „534 Mietparteien auf diesem Wege umgezogen sind. Diese Zahl ist angesichts des Wohnungsbestandes der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen von ca. 350.000 Wohnungen und einem jährlichen Umzugsvolumen von 6 bis 8 % bzw. 15.000 Wohnungswechseln sehr gering“, heißt es in der Studie.

Kommunale Beratung für passenden Wohnraum

Um ihren Wohnraum effizient zu verteilen, haben manche Kommunen – darunter Freiburg, Osnabrück und Kirchheim unter Teck – eigene Beratungsstellen geschaffen. Vorreiter war die Stadt Göttingen. Dort berät die kommunale Wohnraumagentur seit 2020 Eigentümerinnen und Mieter dabei, vorhandenen Wohnraum besser zu nutzen oder ihre Wohnsituation grundlegend zu verändern.

„Das Potenzial im Bestand ist riesig“, sagt Beraterin Johanna Kliegel. „In Göttingen werden etwa die Hälfte der Ein- und Zweifamilienhäuser nur von einer oder zwei Personen bewohnt.“

Umzüge sind unattraktiv – passende Alternativen fehlen

Viele Menschen wollten ihre Wohnsituation ihren Lebensumständen anpassen, scheiterten aber an strukturellen Hürden, so Kliegel: „Die Bestandsmieten sind oft deutlich günstiger als neue Verträge – das macht Umzüge unattraktiv.“

Hinzu kommt: Passende Alternativen fehlen häufig. „Es gibt zu wenig kleinere, seniorengerechte Wohnungen oder gemeinschaftliche Wohnformen“, sagt Kliegel. Gleichzeitig sei die Bereitschaft durchaus vorhanden: Studien zufolge könnten sich rund 40 Prozent der Menschen vorstellen, ihre Wohnfläche zu reduzieren.

Die Wohnraumagentur bietet kostenfreie architektonische Erstberatungen an: Eine Architektin oder ein Architekt kommen ins Haus und schauen sich Grundrisse an. Daraufhin entwickeln sie gemeinsam mit den Eigentümern erste Umbauideen – etwa, wie sich ein Einfamilienhaus in zwei Wohnungen teilen ließe.

Doch ohne politische Unterstützung bleibe vieles Stückwerk. „Das ist kein individuelles Problem“, betont Kliegel. „Es betrifft ganze Quartiere.“ Kliegel betont: Finanzielle Förderung von Seiten des Landes und des Bundes wäre hilfreich, um Hürden für den Umbau abzubauen.

Eigentum verkauft, Mietwohnung gefunden

Mit Beratung durch die Wohnraumagentur hat auch Angela Klein (Name geändert) ihre Wohnsituation verändert. Die 76-Jährige lebte fast 40 Jahre in einem Einfamilienhaus mit 160 Quadratmetern und großem Garten am Stadtrand von Göttingen. Nach der Trennung von ihrem Mann und dem Auszug der beiden erwachsenen Kinder holte sie sich zunächst viele Jahre lang junge Studierende zur Untermiete ins Haus. „Aber mit zunehmendem Alter wurde der Garten mühsam, die Wohnfläche zu groß“, erzählt sie.

Zunächst dachte sie über gemeinschaftliches Wohnen nach, ließ mit Hilfe der Wohnraumagentur prüfen, ob sich ihr Haus in ein Zweifamilienhaus umbauen ließe. Doch der Aufwand erschien ihr letztlich zu groß. So entschied sich Klein, das Haus zu verkaufen und in eine kleinere, altersgerechte Mietwohnung in der Innenstadt zu ziehen. Sie sagt: „Im Rückblick war es eine klare Befreiung.“

Projektmanagement: Justus von Daniels, Marc Engelhardt