Ein halbes Jahr Recherche, 1000 Teilnehmer: Gemeinsam mit den Bürgern haben wir den Wohnungsmarkt transparenter gemacht. Unsere Ergebnisse in Zahlen und Geschichten
23. November 2018
Als wir die Recherche „Wem gehört Hamburg?“ vor einem Jahr starteten, hatten wir wenig mehr als einen Fakt und eine simple Hypothese im Kopf. Der Fakt: Der Immobilienmarkt ist intransparent. Die Hypothese: Das nutzt denen, die lieber im Verborgenen agieren und schadet der Allgemeinheit.
Wohnen ist eine der großen sozialen Fragen unserer Zeit geworden, die Politiker und Interessenvertreter auf unterschiedlichste Art zu lösen versuchen. Man kann Mietpreisbremsen einführen, bauen, fördern. Solche Entscheidungen werden derzeit jedoch auf Basis lückenhafter Informationen getroffen: Wir wissen wenig, wem welche Häuser gehören und wie unterschiedliche Eigentümer sich verhalten.
Deshalb haben wir die Bürgerinnnen und Bürger Hamburgs zu einer gemeinsamen offenen Recherche aufgerufen, zusammen mit unserem Kooperationspartner, dem Hamburger Abendblatt. Um die 1000 Mieter haben Belege über den Eigentümer ihrer Wohnung im CrowdNewsroom hochgeladen, eine Plattform im Internet, die wir für diese Recherche entwickelt haben. Es waren viele kleine Puzzleteile.
Wem gehört Hamburg also? Mehr als 15.000 Wohnungen konnten wir mithilfe des CrowdNewsrooms konkreten Namen von privaten Eigentümern zuordnen. Die von Privatpersonen veröffentlichen wir aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht. Die der Unternehmen finden Sie hier.
Mehr als jede dritte der 707.000 Wohnungen und Häuser, die in Hamburg vermietet werden, gehört der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Saga oder einer Genossenschaft. Die restlichen 443.000 Häuser und Wohnungen befinden sich im Besitz von privaten Eigentümern ganz unterschiedlicher Art.
Dass wir das Puzzle nicht komplett vervollständigen können, war uns schon zu Beginn der Recherche klar. Das könnte nur ein Immobilienregister. Uns ging es darum, Strukturen und Muster zu erkennen und den Markt begreifbarer zu machen – mithilfe unserer Ergebnisse sowie durch den Rechercheprozess selbst.
Hilfreich hierfür war, dass viele der Teilnehmer uns über den Namen ihres Vermieters hinaus Hinweise über ihre Wohnsituation lieferten – insgesamt 291. Auch über den Mieterverein zu Hamburg, der unsere Recherche öffentlich bewarb, kamen wir mit vielen Mietern in Kontakt.
Aus vielen kleinen Datenpunkten entstand nach und nach ein Bild in der Vogelperspektive. Hinweise, Gespräche und Folgerecherchen füllten dieses Datenbild mit Leben. Die zehn wichtigsten Erkenntnisse aus unserer Recherche fassen wir in einer Übersicht zusammen.
Wer oder was treibt die Preise für Immobilien und Mieten in die Höhe? Zum Beispiel die ganz alltägliche Renditegier von Otto Normalverbraucher. Wie wir über unsere private Altersvorsorge den Immobilienmarkt anheizen, lesen Sie in Wir, die Miethaie.
Hinter geschätzt 10 Prozent der Immobilienumsätze in Deutschland steckt allerdings auch Geldwäsche. Wie die Intransparenz des Wohnungsmarkts die Verfolgung von organisierter Kriminalität erschwert, lesen Sie im Text Gewaschene Preise.
Der Versuch, die Transparenz im Immobiliensektor zu erhöhen, dürfte deshalb wenig umstritten sein – sollte man meinen. Doch das Thema Wohnen wird hoch emotional verhandelt. In dem Maße, wie Immobilienpreise und Mieten durch die Decke gehen, ist das Misstrauen zwischen Mietern und Eigentümern gewachsen.
Eigentümer stehen oft als gierige Geldjäger da, Mieter als die Verdrängten, schnell wird pauschalisiert. Sogar Initiativen zum Schutz von Mietern rivalisieren miteinander. In diesem Klima löst auch eine Transparenzoffensive Misstrauen aus. Auch wir gerieten zwischen verschiedene Fronten.
Um eine offene Debatte mit möglichst vielen Perspektiven zu führen, mieteten wir uns für zwei Monate im Stadtteilzentrum Kölibri auf St. Pauli ein. Zwei Reporter arbeiteten dort sichtbar von der Straße aus an einem langen Tisch. Die Tür stand jederzeit offen. Regelmäßig luden wir zu Veranstaltungen ein, bei denen wir mit Bürgern, Investoren und Politikern diskutierten.
Einige Vorurteile über die Recherche konnten wir so abbauen.
Der Eigentümerverband Haus und Grund hatte auf seiner Webseite vor unserem Projekt gewarnt: Arglose Eigentümer würden an den Pranger gestellt. Wir luden den Vorsitzenden der Hamburger Sektion zu einer Podiumsdiskussion ein. Es war ein offenes Gespräch, an dessen Ende er die Recherche doch ganz spannend fand und seine Befürchtungen nicht bestätigt sah.
Auf Immobilienmessen und Jahrestreffen von Maklern erlebten wir, wie die Branche spricht, wenn sie unter sich ist. Die Makler wiederum interessierten sich sehr für unsere Erkenntnisse: Mehr Marktinformationen würden ihnen auch helfen. Wir mussten sie enttäuschen. Die Daten, die wir erhalten, bleiben Redaktionsgeheimnis und bilden nur die Grundlage für Recherchen.
Gespräche mit Investoren oder Bauherren waren schwer zu bekommen. Wir schrieben Briefe an mehr als ein dutzend Geschäftsführer von Immobilienfirmen. Einige wenige waren zu Gesprächen bereit, aber nur anonym. Lediglich Stefan Wulff, Geschäftsführer von Otto Wulff Immobilien, ließ sich zitieren.
Die Genossenschaften begrüßten unseren Versuch, mehr Transparenz herzustellen und schritten selbst voran: Nach dem Start von „Wem gehört Hamburg“ fassten sie gemeinsam den Beschluss, ihre Bestände in Hamburg auf einer Webseite übersichtlich zu veröffentlichen.
Nicht so die städtische Wohnungsgesellschaft Saga. Das änderte sich auch nicht, als wir mit dem öffentlichen Interesse argumentierten und auf die Auskunftspflicht nach dem Transparenzgesetz verwiesen – worin uns der Hamburgische Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit bestätigte (Zum Orginal-Antwortschreiben). Er fand die Ablehnung der Saga nicht stichhaltig.
Auch die Stadtverwaltung hat es uns nicht leicht gemacht. Wir wollten wissen, wie viele Grundstücke sie verkauft hat, zu welchen Preisen, an wen. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit, da es sich um öffentliche Einnahmen handelt. Wir bekamen zwar Listen der Verkäufe und die Gesamtsumme. Die Höhe der einzelnen Verkäufe enthielt sie uns aber vor, mit dem Hinweis auf das Geschäftsgeheimnis.
Erstaunlich war die Reaktion einiger Grundbuchämter. Wir haben den Mietern angeboten, stellvertretend für sie eine Abfrage nach dem Eigentümer zu stellen. Sechs Hamburger Grundbuchämter haben reihenweise Anfragen anstandslos beantwortet. Eins nicht. Mit dem Grundbuchamt Hamburg Mitte haben wir uns bis zu einem Gerichtsbeschluss gestritten. Er stammt von der Abteilung, die das Amt betreut. Vorläufig muss es uns keine Auskunft erteilen.
Von den Veranstaltern der großen Mieten-Demonstration im Sommer, dem #MietenMove, wurden wir angefragt, bei der Demo eine Rede zu halten – und wenige Tage später wieder ausgeladen. Die Begründung: Wir arbeiten beim Projekt mit dem Mieterverein zu Hamburg zusammen. Damit hatten auch andere Mieterinitativen Bauchschmerzen. Warum eine Aktion unterstützen, bei der ein Konkurrent mitmacht?
Zur Demo gingen wir trotzdem. Wir wollten Flyer zum Projekt verteilen. Just an dem Tag druckte das Abendblatt einen Kommentar, der einigen Veranstaltern vorwarf, selbst Teil des Wohnungsproblems zu sein: Ihr Einsatz für Flüchtlinge würde den Wohnraum für Hamburger weiter verknappen. Auf der Demo wurde das Abendblatt, unser Kooperationspartner, wiederholt angefeindet. Ein ungünstiger Tag also, um für das gemeinsame Projekt zu werben, auch wenn wir den Kommentar inhaltlich keineswegs teilten.
Ein anderes Mittel, um das emotionale Thema zu vermitteln, war Kunst. Wir fragten Studenten, wie sie denn den Wohnungsmarkt greifbar machen würden. Ein Grafikseminar der Hochschule für Angewandte Wissenschaften Hamburg gestaltete Broschüren und produzierte Animationsfilme. Im Mai, zum Ende unserer Info-Kampagne, hieß es in unserer mobilen Redaktion: „Wir bemalen Hamburg“.
Am Hafengeburtstag bemalten die Studenten den gesamten Hein-Köllisch-Platz mit Kreide und luden Passanten ein, ihre Vorstellung vom Wohnen aufzumalen.
Einzelnen Mietern hat die Recherche in manchen Fällen unmittelbar helfen können. Nicht zu wissen, mit wem man es genau zu tun hat, ist verunsichernd – besonders, wenn Mieterhöhungen das ganze Lebenskonzept umzuwerfen drohen. Es zu wissen, verändert die Dynamik.
Die Hofgemeinschaft in der Bernstorffstraße befand sich in einer diffusen Lage. Deren Klärung hat sie handlungsfähiger gemacht. Als uns Ralf Gauger, der Sprecher der Hofgemeinschaft, an einem kalten Februartag traf, vermutete er, die Neueigentümer hätten den Hof verdeckt für einen großen Investor in den USA gekauft. Schließlich arbeiten die beiden Männer von Berlin aus für diesen Immobilieninvestor, soviel hatten sie im Internet herausgefunden. Und hatten nun Angst, dass die Ateliers und die Bewohner bald verdrängt würden.
Wir sahen im Handelsregister nach und stellten fest: Wirtschaftlich berechtigt sind die beiden Eigentümer und zu geringeren Anteilen deren Ehefrauen. Offensichtlich handelte es sich um ein reines Privatgeschäft. Daraufhin ging die Gemeinschaft auf die Eigentümer zu und konnte sie zu Gesprächen bewegen.
Unterstützt von der Kulturszene Hamburgs wollen die Mieter den Hof nun sogar abkaufen. Bisher lehnen die Eigentümer ab.
Wer von anderen weiß, die ein ähnliches Problem haben, fühlt sich weniger mit ihm allein. Wir erzählten die Geschichte einer Mieterin mit einem einsturzgefährdeten Balkon und weiteren Problemen mit ihrem Vermieter – der bis dahin nicht aufgefallene dänische Fonds Core Property. Daraufhin meldeten sich viele weitere Mieter, verstreut über die ganze Stadt, die ebenfalls in einem Haus von Core Property wohnten und ähnliche Probleme hatten.
Eine schon länger aktive Initiative um die Akelius-Mieter in Hamburg zeigt, dass mehr Wissen über die Eigentümer sogar die Stadt zum Handeln bewegt: Im Fall Akelius entschied die Stadt Hamburg jüngst, ein Wohnhaus nicht dem Unternehmen zu überlassen, sondern ihr Vorkaufsrecht auszuüben.
Vor unserer Recherche „Wem gehört Hamburg” war uns das Thema Intransparenz im Immobiliensektor als konkretes Arbeitshindernis begegnet: Dann, wenn sich Spuren in nicht einsehbaren Firmenkonstrukten verloren. Ihr Ausmaß war uns nicht bewusst. Weder, wie viele sonst noch von ihr betroffen sind, und auch nicht, welche Konsequenzen das hat.
Erst im Laufe der Recherche stellten wir fest, dass nicht einmal die Stadt immer weiß, an wen sie ihre Grundstücke verkauft. Dass Kommunalpolitiker jedes Mal beim Bezirksamt vorstellig werden müssen, wenn sie eine Auskunft über einen Eigentümer wollen und sie auch dann nicht zwangsläufig bekommen. Dass wiederum auch das Bezirksamt Einzelanfragen für jedes Objekt beim Grundbuchamt stellen muss.
Als wir den CrowdNewsroom entwickelten, gingen wir zudem davon aus, dass zumindest die Mieter ihre Eigentümer kennen, weil sie auf dem Mietvertrag oder anderen Dokumenten verzeichnet sind. Dass dort oft nur die Hausverwaltung steht und Mieter ebenfalls das Grundbuch befragen müssen, hatten wir nicht bedacht.
So zeitraubend und mühsam unsere Grundbuchanfragen und die händischen Verifizierungen von Belegen auch waren, so lehrreich war der Prozess. Er hat veranschaulicht, wie hoch die Hürden sind, wenn man sich eine solide Informationsgrundlage beschaffen will. Und zwar für alle, die unsere Gesellschaft gestalten wollen.
Es ist uns mit „Wem gehört Hamburg“ gelungen, etwas Licht in den undurchsichtigen Immobilienmarkt zu bringen. Der CrowdNewsroom wird auch weiterhin für Einträge geöffnet bleiben.
Aber als Journalisten können wir das strukturelle Problem nicht lösen. Grundlegend lässt sich die Transparenz in diesem Bereich nur auf politischem Weg verbessern. Es gibt Stimmen, die das einfordern und Ideen, wie es ginge. Ein zentrales Immobilienregister wäre ein wichtiger erster Schritt.
TEIL 1
Eine Straße, alle Eigentümertypen: Aus keinem Stadtteil bekamen wir so viele Daten wie aus Altona-Altstadt. Wir sind den Spuren der Mieterhinweise gefolgt und haben uns die Große Bergstraße aus der Nähe angesehen. Ein Porträt
Christian Klöckner und Inge Hannemann waren Nachbarn, ohne sich zu kennen. Auf den ersten Blick könnte man über sie eine dieser klassischen Gentrifizierungsgeschichten schreiben, wie es schon so viele über die Große Bergstraße in Hamburg gab. Eine Geschichte über Aufwertung und Verdrängung.
Dass Christian Klöckner (Name geändert) für ein kleines Apartment in der Großen Bergstraße 156 einen Quadratmeterpreis zahlt, den Inge Hannemann sich nicht mehr leisten konnte, dass sie nach Lüneburg gezogen ist – all das hätte man mit dem so wuchtigen wie umstrittenen Gebäude gleich nebenan erklärt: der ersten Innenstadtfiliale von Ikea in Deutschland.
Für die einen war Ikea der Böse, ein Preistreiber und Verdränger. Für die anderen der Gute, die letzte Hoffnung für ein verfallendes Viertel. Diese Geschichte arbeitet sich nicht an Ikea ab, sondern an Hauseigentümern. Klöckner, Hannemann und hunderte weitere Bewohner ihres großen Wohnkomplexes haben mehr gemeinsam als sie trennt: Probleme mit ihrem Vermieter.
Als wir die Recherche „Wem gehört Hamburg“ beginnen, sind die beiden nur zwei gesichtslose Datenpunkte im CrowdNewsroom. Für das Rechercheprojekt „Wem gehört Hamburg“ haben wir Mieter dazu aufgerufen, uns die Eigentümer ihrer Wohnungen mitzuteilen.
Aus keinem Stadtteil bekommen wir so viele Daten wie aus Altona-Altstadt, dem Bezirk rund um die Große Bergstraße mit der neuen Ikeafiliale. Eine Gegend, die auch besonders im Fokus der Wohnpolitik der Stadt steht.
Um diesen Straßenzug herum sind sämtliche Eigentümertypen vertreten: Privatleute und ausländische Fonds. Genossenschaften und die städtische Wohngesellschaft Saga. Immobilienentwickler, die von Hamburg aus deutschlandweit agieren.
Die Große Bergstraße, so vermuten wir, ist ein Abbild von Hamburg in Miniatur. Was sich hier abspielt, dürfte in ähnlicher Form auch in anderen Stadtteilen passieren. Also nehmen wir die Straße als Exempel. Wo der CrowdNewsroom uns keine Daten liefert, identifizieren wir Hausbesitzer auf andere Art. Bis das Bild aus der Vogelperspektive komplett ist.
Um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie sich die unterschiedlichen Besitzverhältnisse auf die Situation der Mieter auswirkt, zoomen wir in die Froschperspektive.
Wir folgen den Hinweisen aus dem CrowdNewsroom, sprechen mit Ladenbesitzern und klingeln an Türen. So treffen wir Mieter vom Bahnhof Altona bis zum Ostende nahe der Reeperbahn. Ganz am Ende der Straße steigen wir in den rattenverseuchten Keller eines dänischen Finanzinvestors hinab.
Ein Ergebnis vorweg: In der Großen Bergstraße kämpfen Mieter von Genossenschaften und Privatpersonen mit deutlich weniger Problemen als solche von Immobiliengesellschaften und Fonds. Es geht dabei nicht nur um Mieterhöhungen, sondern auch um zermürbende Kleinkriege. Etwa, weil Betriebskosten falsch berechnet werden, dringend notwendige Reparaturen ausbleiben, Hausverwaltungen sich tot stellen.
Je anonymer der Eigentümer für die Mieter war, desto schwieriger gestaltete sich für diese die Kommunikation.
Die Ausgangslage
Die bewegte Geschichte der Großen Bergstraße im Zeitraffer: In den 60er- und 70er-Jahren bekannt als „Hausfrauenparadies“, als florierende Einkaufsmeile, geprägt vom kolossartigen Warenhaus Frappant und kleinen Pavillons. Verfall, als Karstadt 2003 dort auszieht. Wettbüros, Spielhallen und Preisoasen prägen das Bild des Viertels, Grünflächen verkommen. Das marode Frappantgebäude: nur noch bevölkert von einigen Künstlern. Eine wachsende Drogenszene.
Dann diverse Rettungsversuche vonseiten der Stadt. 2005 wird Altona-Altstadt zum Sanierungs- und Fördergebiet erklärt – in dem seit 2014 eine Soziale Erhaltungsverordnung gilt. Zuzug, Aufwertung, Wandel sind also erwünscht. Aber bitte sozialverträglich. Konkret heißt es, dass Mietwohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können. Und bevor ein Gebäude modernisiert oder abgerissen werden darf, wird geprüft, welche Auswirkungen das auf die Bewohner hätte.
Stadtsoziologen nennen das Viertel besonders durchmischt. Das Verdrängungsrisiko für die angestammten Bewohner, darunter überdurchschnittlich viele soziale Schwache, stellt das Gewos-Institut in einer umfangreichen Analyse 2013 dar. Um eine grobe Vorstellung davon zu bekommen, kann man auch auf den Mietspiegel und den Stadtplan schauen sowie das älteste Makler-Mantra der Welt kennen: Lage, Lage, Lage.
Altona-Altstadt liegt elbnah und zentral, genau zwischen dem Szene-Viertel St. Pauli mit der Reeperbahn und dem angesagten schmucken Ottensen auf der anderen Bahnhofsseite. Und bei den Mieten deutlich unter den beiden Nachbarbezirken.
Ein kalt-windiger Tag Ende Oktober. Zwischen den Eingängen von Edeka, Aldi, einem Apple-Reseller und dem schicken neuen Café „Bergtags“ befinden sich private Klingelschilder. Das „Neue Forum Altona“ ist ein riesiger neunstöckiger Gebäudekomplex. Mit seiner Sanierung beginnt die Wiederbelebung der Großen Bergstraße. Von 2009 bis 2011 wandelt die Wuppertaler Gesellschaft Ferox Immobilien Büroflächen in 380 Wohnungen um.
Christian Klöckner, groß und sportlich, holt uns unten am Hauseingang ab. Der Aufzug lässt sich nur mit Schlüssel bedienen, er fährt uns in den sechsten Stock.
Der nüchterne lange Hausflur erinnert an die Vergangenheit des Komplexes aus den 70er-Jahren als Büro- und Wohngebäude. Hinter der Fensterfront auf dem Gang breitet sich ein bilderbuchartiges Stadtpanorama aus: Kirchtürme, der Wasserturm der Sternschanze, die Tanzenden Türmen am anderen Ende der Reeperbahn. Hinten rechts lugt ein Teil der Elbphilharmonie hinter Häuserreihen hervor.
Von seinem funktional eingerichteten Eineinhalb-Zimmer-Apartment aus blickt Klöckner auf die weniger ansprechende Hofseite. Flachdächer, gewerbliche Hinterhöfe, Parkplätze, angrenzende Wohnungen. Seine Miete von fast 15 Euro/qm (warm) findet er schon hoch. „Ich habe bei der Suche richtig grausige Sachen gesehen und bin dann halt irgendwann eingeknickt”, erklärt er. Eine kürzliche Gehaltserhöhung macht es möglich.
Seinen Mietvertrag hat Klöckner im CrowdNewsroom ohne Kommentar hochgeladen. Ein paar Ärgernisse, erzählt er nun, gab es. Aber nichts Dramatisches. Andere Ferox-Mieter sahen das anders. Im CrowdNewsroom vermerkte ein Informant, der selbst nicht kontaktiert werden wollte:
„Seit ‘Eröffnung’ bzw. Sanierung der Häuser kämpfen wir Jahr für Jahr um die Falschberechnung der jährlichen Betriebskosten. Nach Hinweisen durch die Mietervereine verstummt die Verwaltung.“ Die Fluktuation im Gebäude sei hoch, und die Kaution werde nur bei Klage ausbezahlt, schrieb er weiter.
Inge Hannemann beschwert sich seit Jahren. Auch sie machte beim CrowdNewsroom mit, hinterließ dort aber keine Hinweise. „Ich habe immer noch mit Ferox zu tun”, sagt die 50-Jährige jetzt. Wie sie seien fast alle Bewohner, die nach der Sanierung in den Gebäudeabschnitt Jessenstraße 10 gezogen waren, schon wieder weg. „Wir waren mit die letzten, die ausgezogen sind“, sagt Hannemann.
Ihre Staffelmiete war von 9,75 Euro beim Einzug auf 11,30 Euro angestiegen, sie konnte sich die Wohnung nicht mehr leisten und zog vergangenes Jahr nach Lüneburg. Christian Klöckner zog 2015 zu einer Kaltmiete von 12 Euro ein. 2025 sollen es 16 Euro sein.
Steigende Kaltmieten sind ein Gentrifizierungsproblem. Hinzu kommt aber noch das Problem mit den Betriebskosten. Und die sind ein Ferox-Problem.
„Die Mieter zahlen Edeka und Aldi mit“, sagt Hannemann. Ihr Vorwurf: Ferox lege die Betriebskosten der Wohnungen und der Gewerbe im Erdgeschoss auf Mieter um. Betriebsabrechnungen von Mietern, die CORRECTIV einsehen konnte, zeigen, beim Allgemeinstrom wird mehr als doppelt so viel berechnet wie es bei dem Gebäudetypus zu erwarten wäre. Das ergeben Berechnungen des Mietervereins zu Hamburg.
„Wir haben mit der Ferox Auseinandersetzungen, seit sie 2009 den Gebäudekomplex übernommen hat”, sagt Rolf Bosse, Vorstandsmitglied des Mietervereins zu Hamburg. 120 Bewohner hat der Verein schon vertreten. Bosse spricht von systematischen Falschabrechnungen.
Zu diesen Vorwürfen und weiteren Fragen hat sich Ferox bis Redaktionsschluss nicht geäußert.
Es gibt angenehmere Beschäftigungen, als sich mit seitenlangen Kostenaufstellungen auseinanderzusetzen. Klöckner holt einen Ordner aus dem Regal. “Da sind die einzelnen Posten drin, auch mit irgendwelchen wilden Formeln”, sagt er. “Krass, dass die das immer so rein rechnen. Das rechnet bestimmt keiner nach.”
Wir rechnen die Energiekosten von Klöckner nach: Auch er zahlt allein für Allgemeinstrom mehr als das Doppelte dessen, was laut Betriebskostencheck des Mietervereins in seiner Art von Gebäude gerechtfertigt wäre. Im Jahr 2016 waren es mehr als 1.000 Euro.
Für die Stadt Hamburg ist das „Neue Forum Altona“ eine Erfolgsgeschichte. Ende September 2017 feiert sie den Abschluss der Förderphase der Großen Bergstraße mit einem Straßenfest. Es gibt Kunstaktionen und Kinderprogramm – und eine Festrede. Bausenatorin Dorothee Stapelfeldt schwärmt davon, was man im Viertel alles geschafft habe. Die Sanierung des „Neuen Forums Altona“ hebt sie als „deutliches Zeichen für die Revitalisierung“ hervor.
Wenn Mithat Capar durch die Große Bergstraße geht, fällt ihm als erstes auf, wie rar die inhabergeführten Geschäfte gegenüber großen Ketten geworden sind. Den SPD-Politiker und stellvertretenden Vorsitzenden des Bauausschusses Altona treffen wir, um die CrowdNewsroom-Daten zu ergänzen.
Capar hat eine Liste mit den Adressen auf der Großen Bergstraße mitgebracht. Bei jeder Hausnummer ist vermerkt, ob die Eigentümer Privatpersonen oder Unternehmen sind. Ihre Namen kennt Capar nicht.
Er ist im Nachbarbezirk aufgewachsen und wechselt mühelos ins Türkische, mit vielen Friseuren, Imbissbetreibern und Supermarktbesitzern kommt er so leicht ins Gespräch – und die wiederum kennen die Eigentümer des Hauses, in dem sie ihren Laden betreiben.
Bünjamin Öztürk, Inhaber eines großen Gemüsemarkts, verkauft seit 30 Jahren in der Großen Bergstraße und blickt von dort auf Ikea. Er ist zufrieden mit seinem israelischen Vermieter. „Ich habe noch nie Probleme gehabt. Mein Vertrag geht noch 20 Jahre“, sagt er.
Von Mietern, die in den Wohnungen von Privatpersonen leben, fanden sich auch im CrowdNewsroom vergleichsweise wenige Beschwerden. Ein großer Teil der Hamburger Wohnungen ist in privater Hand, was auch am Wohlstand zahlreicher Einwohner liegt. Nirgendwo sonst wohnen in Deutschland so viele Einkommensmillionäre wie in Hamburg.
Der Inhaber des „Ali Baba Döner & Grill“ weiß seinen betagten italienischen Vermieter so sehr zu schätzen, dass er um dessen Leben bangt. Denn wenn der Italiener mal nicht mehr ist, übernimmt wohl die Immobilienfirma Bruhn. Und dann, da ist er sich sicher, wäre für ihn Schluss.
Der alteingesessenen Hamburger Unternehmensgruppe Hermann Friedrich Bruhn gehören mehrere Gebäude am verkehrsberuhigten Anfang der Großen Bergstraße. Hier, in der Neuen Großen Bergstraße gleich hinter dem Bahnhof Altona, ist der Straßenzug am modernsten. Der weiße Neubau „Bergspitze“ ragt wie der Bug eines Schlachtschiffs für ein neues, wertigeres Lebensgefühls in die Fußgängerzone. Im zweiten Stock schwenken Vapiano-Mitarbeiter Pfannen mit frischer Pasta im Akkord, darüber thronen Luxuswohnungen, die von Bruhn für fast 20 Euro den Quadratmeter (warm) angeboten wurden.
Das Pikante: In der “Bergspitze” gibt es keine einzige Sozialwohnung – obwohl der Senat 2011 mit den Bezirken vereinbart hatte, von den Eigentümern bei Bauprojekten ab 20 Wohnungen einen Anteil von 30 Prozent Sozialwohnungen einzufordern. Das Hamburger Abendblatt berichtete 2013, der Bezirk Altona habe diese Vorgabe damals schlichtweg „versäumt“. Auf unsere Anfrage schreibt Bruhn-Geschäftsführer Kay Brahmst, öffentlich geförderte Wohnungen seien für den Bau keine Pflichtvorgabe gewesen. Für welchen Höchstpreis dort vermietet werde, beantwortet er nicht. Nur so viel: in keiner Wohnung liege der Mietpreis über 20 Euro den Quadratmeter (warm).
Die Dönerbude „Ali Baba“, ein paar Blocks die Straße nach Osten hinunter, steht im Fokus von Bruhn: Dem Immobilienunternehmen gehört das benachbarte Haus in der Großen Bergstraße 229, links von Ali Baba. Seitdem vor einigen Jahren die letzten Mieter auszogen, vermietet Bruhn das Gebäude nur noch zeitlich begrenzt. Bruhn selbst spricht von sozialen Initiativen und einer Modedesignerin als Zwischenmieter. Teile stehen immer wieder leer.
Bruhn möchte auf dem Gelände neu bauen und braucht für seine Pläne auch das benachbarte Haus der Dönerbude. Für eine „optimale Neubebauung“ seien die Grundstücke allein zu schmal, schreibt uns Geschäftsführer Brahmst.
Der Ali-Baba-Inhaber kennt die Pläne von Bruhn und sorgt sich um seine Zukunft. Er säbelt in dem Haus, das Bruhn kaufen möchte, nicht nur Döner von der Grillstange. Mit seiner Familie lebt er ein Stockwerk höher. „Bruhn hat schon mit meinem Vermieter gesprochen. Aber der hat mir per Handschlag versichert, dass er nicht verkaufen wird”, sagt er.
Bruhn-Geschäftsführer Brahmst bestätigt das Gespräch und bekundet weiterhin sein Interesse. Fragen zu möglichen Konsequenzen für die jetzigen Mieter beantwortet er nicht.
So bleibt beim Inhaber die Sorge. „Irgendwann fällt man aus dem Mietvertrag raus. Man weiß gar nicht, was passiert“, sagt der Mann vom Ali Baba. Schon jetzt werfe sein Imbiss kaum genug ab, um die Kosten zu decken.
Auch Politiker Capar weiß nicht, wie es dort weitergeht. Da es sich um ein Fördergebiet handelt, kennt zumindest das Bezirksamt die einzelnen Eigentümer. „Wir Politiker können das Bezirksamt auffordern, mit den Grundeigentümern ins Gespräch zu kommen“, erklärt Capar. Liegt ein Bauantrag vor, kann er auch nach dem Eigentümer fragen. „Eine generelle Abfrage, wem ein Gebäude gehört, kann aber nur das Bezirksamt vornehmen”, so Capar. Später schreibt uns ein Sprecher des Bezirksamts Altona zu den Plänen in der Großen Bergstraße 227 und 229: „Es kann aus städtebaulichen und erschließungstechnischen Gründen in Einzelfällen sinnvoll sein, dass aneinander grenzende Grundstücke gemeinsam entwickelt werden“.
Ein Eintrag im CrowdNewsroom von Thomas Dahl führt uns in die Große Bergstraße 142. Ein sechsstöckiges Eckhaus, das Bürocharme versprüht, im Erdgeschoss eine Spielhalle mit blickdichten Fenstern. Nur das Klingelschild verrät von außen, dass sich darüber Wohnungen befinden. Das Haus gehört einem CrowdNewsroom-Eintrag zufolge einer Privatperson, dem zugleich eine Immobilienfirma gehört: Ali-Reza Momeni.
Momeni bezeichnete das Handelsblatt einst als „Prinz der Dornröschen-Immobilien“. Die Projekte, in die seine Unternehmensgruppe involviert war, hätten seit der Gründung 2004 ein Volumen von fast 4 Milliarden Euro erreicht.
Auf der Firmen-Website strahlt viel Glas unter blauem Himmel. Die Holding mit Sitz in Hamburg schmückt sich mit hochwertigen Objekten in Innenstadtlagen, darunter viele Bürokomplexe.
Die Momeni-Gruppe landete mit der Entwicklung und dem anschließenden Verkauf des Springer-Quartiers für 400 Millionen Euro im Januar sogar einen Mega-Deal. Die französische Bank BNP Paribas nennt das Geschäft in ihrem Immobilienbericht „die größte jemals registrierte Einzeltransaktion“ der Stadt. Auf dem ehemaligen Gelände des Springer-Verlags entsteht ein Neubau mit Büros und Wohnungen, das alte Hochhaus des Verlages wurde saniert.
Das Treppenhaus, in dem wir Thomas Dahl treffen, hat erstmal wenig Fürstliches an sich. Dahl fragt sich schon länger, wie das Hochglanz-Image mit der Bruchbude zusammenpasst, in der er wohnt. Im CrowdNewsroom hinterließ er folgenden Hinweis:
„Die Wohnung ist Teil eines alten, nahezu abrissbereiten Wohnblocks, da an ihm seit Jahren keinerlei Sanierung vorgenommen wurde.”
Mit seinem richtigen Namen will der Berufsanfänger nicht auftauchen. Er befürchtet Ärger.
Im ganzen Haus nage die Feuchtigkeit an der Substanz, berichtet Dahl beim Rundgang. Auf der Rückseite des Hauses führen Außengänge zu den Wohnungen. Wir steigen in den vierten Stock, er zeigt auf die Hintertreppe: „Die ist seit einem Jahr gesperrt. Da wird nichts gemacht, und es gibt auch kein Schreiben vom Vermieter.”
Die Gitterstreben, die den Beton der Treppe halten, liegen frei wie eine offene Wunde. Eine Stahlstütze ist an ihr befestigt. Ein Flatterband versperrt den Zugang.
Auch ein Teil des Gangs wird auf derselben Etage von zwei Stützstreben gehalten. Von der Decke fällt Putz. „Die stehen da seit einem halben Jahr, auch da passiert nichts,“ sagt Dahl. Der Mieter, dessen Eingangstür direkt unter den Streben liegt, beschwere sich nicht. „Wie wir alle. Uns betrifft der Schaden nicht unmittelbar in der Wohnung, und dann sagt eben niemand was.“
Als wir Momeni später mit den Beobachtungen konfrontieren, meldet sich die IGRO Hausverwaltung GmbH, die das Gebäude verwaltet. Herr Momeni sei im Objekt „familiär bedingt involviert“, schreibt sie. Und weiter: „Im Bereich der Stützen sind die notwendigen Planungsarbeiten in den letzten Monaten erfolgt.“ Die Stützen seien nur eine Vorsichtsmaßnahme zur Sicherheit ihrer Mieter. Konkrete Fragen zur Feuchtigkeit und der abgesperrten Treppe beantwortet die IGRO nur allgemein. Instandsetzungsmaßnahmen würden sie im erforderlichen Umfang vornehmen.
Dahl und seine Hausgenossen sind keine Opfer ständiger Mieterhöhungen. Deshalb halten sie die Füße still. Tatsächlich zahlen laut IGRO die Altmieter nur 5,70 Euro/ qm. Ein Dilemma: „Man freut sich fast, wenn das eigene Haus nicht saniert wird, weil die Sanierungskosten uns ja dann wieder auf die Miete fallen könnten. Das ist natürlich katastrophal.“
Das stimmt nicht ganz. Vermieter sind zu Instandhaltung verpflichtet und müssen die Kosten dafür auch selbst tragen. Auf die Miete können sie nur wertsteigernde Modernisierungen umlegen. Und für solche braucht es wiederum eine Extragenehmigung, wenn wie in diesem Teil der Großen Bergstraße die Soziale Erhaltungsverordnung gilt.
Mit der Frage, wo Instandhaltung aufhört und Modernisierung beginnt, schlägt sich Rolf Bosse vom Mieterverein oft herum. Bei gravierenden Schäden hätten Mieter aber durchaus Druckmittel, so Bosse: Mängel melden, Mietminderung fordern, die Miete nicht zahlen, prozessieren.
Von dem Verfall in der Großen Bergstraße 142 hat der Mieterverein bisher nichts gewußt. Weil sich kein Mieter gemeldet hat. Bosse kennt auch die Angststarre der Mieter: „Solche Häuser werden langsam leer gezogen. Menschen suchen Wohnperspektiven, keinen Ärger”.
Das Handelsblatt beschrieb die Strategie von Ali-Reza Momeni in seiner Gruppe so: Er kaufe Objekte, die noch nicht ganz Toplage sind. Mit seinen Entwicklungen mache er sie dann zu einer ersten Adresse. Entweder die Gebäude müssten Neubauten weichen. Oder sie würden radikal modernisiert.
Welche Pläne Momeni als privater Eigentümer für sein Haus in der Großen Bergstraße hat, ob er beispielsweise einen Neubau plant, beantwortet er nicht.
Schräg gegenüber von Momenis Haus, hinter einer eher räudigen Straßenfront mit Casinos und Wettbüros und dem Übergrößenladen „Wille Sohn – dick und schick“, beginnt die Idylle. Backsteinwohnungen mit Balkonen überblicken ruhige Innenhöfe und einen neu angelegten Spielplatz. Dort, wo sich früher eine Stellplatzanlage befand, schaukeln heute Kinder. Die Bewohner einer Dementen-WG spazieren in einem eingezäunten Garten.
Es war ein kompliziertes Verfahren, die öffentliche Straße zu Wohnraum umzuwidmen, sagt Burkhard Pawils, Vorstandsvorsitzender der Genossenschaft Altona Spar- und Bauverein (Altoba). Auch die Bewohner und Baugemeinschaften gestalteten die Gebäude von Anbeginn mit. „So ein Prozess dauert drei, vier Jahre”, so Pawils. Die Durchschnittsmiete liegt bei 6,82 Euro.
Verkauft die Stadt Hamburg Grundstücke, bewerben sich auch Genossenschaften wie die Altoba (Lesen Sie hier, an wen Hamburg seine Grundstücke verkaufte). Ob nun sie oder ein Privatinvestor den Zuschlag bekommt, hat für die Mieter vor allem langfristig Konsequenzen: Alle müssen sich zwar für 15 oder 20 Jahre an ein bestimmtes Mietniveau binden. In ganz Altona-Altstadt fielen 2017 fast 1.000 von 2.990 Wohnungen aus der Sozialbindung.
„Keine Genossenschaft wird die Miete nach Auslaufen der Bindung plötzlich exorbitant nach oben drehen“, so Pawils. „Die Immobilien werden auch nie verkauft oder in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.“ Kaufe eine Genossenschaft, könne die Stadt sich also wieder etwas zurücklehnen.
Die Genossenschaften begrüßten unsere Recherche. Als wir den CrowdNewsroom für Einträge öffnen, veröffentlichten sie geschlossen die kompletten Standorte ihrer 130.000 Wohnungen. In Altona-Altstadt gehören der Altoba 345 Wohnungen, auch andere Genossenschaften verfügen hier über Immobilien. Einträge im CrowdNewsroom: null. Der Leidensdruck scheint gering.
Die Schattenseite von diesem Idyll: Man kommt kaum mehr rein.
Erwirbt die Altoba wie etwa zuletzt im benachbarten Ottensen ein Grundstück, füllt sich die Warteliste schon vor Baubeginn. Mitglieder kommen zuerst zum Zug. Von denen wollen derzeit 2000 ihre Wohnung wechseln.
Auf der Mietinteressentendatei stehen zusätzliche 12.000 Hamburger. „Die Altoba hat die Aufnahme weiterer Mietinteressenten bis auf Weiteres eingestellt“, sagt Pawils.
Bei anderen Genossenschaften sieht es ähnlich aus. Wir haben alle 30 Genossenschaften in Hamburg gefragt, wie hoch die Chancen dort stehen, eine Wohnung zu bekommen. Bis Redaktionsschluss erhielten wir 12 Antworten. Davon führt die Hälfte eine Warteliste für Nicht-Mitglieder.
Wer auf einer Warteliste steht, braucht Geduld. „Die Liste der Wohnungssuchenden umfasst knapp 3.000 Personen“, schreibt die Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg. Bei der Baugenossenschaft freier Gewerkschafter warten 5.000 Interessenten.
Einige Genossenschaften bieten zudem an, sich auf eine Wohnung direkt zu bewerben. Der Bauverein Reiherstieg bietet durchschnittlich 3-4 Wohnungen für alle auf ihrer Homepage an. „Hierfür erhalten wir rund 400 Anfragen je Wohnung“, sagt Vorstand Thorsten Schulz.
Die Preisspirale durch Modernisierung, vor der Thomas Dahl sich sorgt, ist ganz am Ende der Straße bereits voll im Gang. Dort, wo die Große Bergstraße sich gegabelt hat, um als Louise-Schröder-Straße und Nobistor ins Szeneviertel St. Pauli mit der Reeperbahn zu münden.
Hier besitzt Core Property mehrere Gebäude. Das Unternehmen legt millionenschwere Immobilienfonds auf. Hinter Core Property wiederum steht ein dänisches Bankenkonsortium. Wer in die Fonds investieren möchte, muss genügend Geld mitbringen: mindestens 100.000 Euro. „Die Anlegergesellschaft richtet sich an institutionelle Anleger und wohlhabende Investoren“, schreibt Core Property in einem Informationsschreiben für Investoren.
Etwa ein Drittel der Wohnungskäufe 2018 tätigten bis zum dritten Quartal ausländische Investoren, schätzen Analysten des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle, in Höhe von mindestens 300 Millionen Euro. Diese Käufer stammten vor allem aus skandinavischen Ländern, Großbritannien, der Schweiz und Singapur.
Core Property war uns bei einer früheren „Wem gehört Hamburg“-Recherche aufgefallen. Ein Ehepaar hatte uns bei einer Veranstaltung auf seine Probleme mit einem absturzgefährdeten Balkon und langen Kämpfen um Reparaturen hingewiesen. Im CrowdNewsroom meldeten sich gleich mehrere Mieter mit Hinweisen zu 23 Häusern, die dem dänischen Immobilienunternehmen zuzurechnen sind.
Die Adressen der 1.500 Hamburger Wohnungen konnten wir der Webseite von Core Property entnehmen. Allerdings haben wir keine CrowdNewsroom-Einträge aus Altona-Altstadt erhalten. Wir müssen unangemeldet klingeln.
Am Hauseingang von Nobistor 38 macht sich von innen gerade ein Bewohnerin mit einem Aushang zu schaffen. Sie öffnet, möchte aber anonym bleiben – um die zarten Verbesserungen der letzten Monate nicht zu gefährden: Nach Jahren des Frusts mit der Hausverwaltung, die sich außer um Mieterhöhungen um nichts gekümmert habe, sei es in den letzten Monaten etwas besser geworden. Die abschließbare Überdachung für den Hauseingang etwa, die sei neu. Jahrelang übernachteten im offenen Hausflur zuvor Leute und hinterließen Müll. „Der Dreck hier unten war wirklich schlimm.”
Frau Müller, wie wir sie hier nennen, führt uns in ihr mit Teppich ausgelegtes und mit Bildern in warmen Tönen dekoriertes Wohnzimmer und öffnet den Ordner mit der Post vom Verwalter. Da ist der Brief, der sie im Spätsommer 2007 darüber informierte, dass sie die Miete künftig an ein anderes Konto zu überweisen habe. Dessen Besitzer hatte einen langen, dänischen Namen.
Auf die Information zum Wechsel von Eigentümer und Hausverwaltung folgen viele weitere Briefe. Anfang 2010 soll ihre Kaltmiete um 17 Prozent steigen. Müller widerspricht, erfolgreich.
2013 wird der Dachboden zu Wohnungen umgebaut und das Dach neu gedeckt. Müllers Dachboden fällt dadurch weg, ihr Keller verkleinert sich, die Versicherungskosten, die sie bezahlen soll, steigen. Legal ist es, jede Art von Versicherung, die ein Hauseigentümer auf das Gebäude zahlt, den Mietern auf die Betriebskosten zu schlagen. Es tun nur nicht alle. Core Property schon.
Frau Müllers Miete soll jetzt um 33 Prozent steigen. „Das kam mir schon sehr viel vor”, sagt sie und widerspricht wieder. Ihr Vermieter droht mit fristloser Kündigung, aber Müller gelingt es, die Erhöhung in zwei Schritten zu drücken. Einmal zusammen mit anderen Nachbarn, dann ein weiteres Mal im Alleingang. Am Ende zahlt sie 23 statt 33 Prozent mehr. „Ich hätte gerne noch weiter gekämpft. Aber die anderen haben dann den Schwanz eingezogen“, so Müller. Andere im Haus und im benachbarten Gebäude Nobistor 36, ebenfalls im Eigentum von Core Property, zahlten deutlich mehr als sie.
Nicht weit entfernt, in der Louise-Schröder-Straße 27, haben sie es nicht mit Mieterhöhungen zu tun, sondern mit Ratten. Auch dieses Haus gehört zu einem Fonds von Core Property.
Vor fünf Jahren platzte in der Straße eine Leitung, Wasser lief in den Keller. Wir steigen die Treppe hinunter. Als Andreas Weiß, der ebenfalls anders heißt, die metallene Tür zum Keller öffnet, schlägt uns ein beißender, salmiakartiger Geruch entgegen. „Die Ratten hatten sich in einem Loch in der Wand eingenistet. Der Keller war völlig unbrauchbar“, sagt Weiß. Das bestätigt uns wenig später ein zweiter Mieter.
Erst vor einem halben Jahr wurde das Loch gestopft. Ein paar Ratten seien immer noch da, so Weiß. Bis die eingeschlagene Glasscheibe in der Haustür repariert wurde, dauerte es sechs Monate – obwohl im Gebäude Kinder leben, denen die Splitter gefährlich werden konnten.
Seinen Hauseigentümer hat Weiß nie versucht zu kontaktieren. „Der sitzt in Dänemark, ich hätte gar keine Ahnung, wie man ihn erreicht. Und es gibt ja die Verwaltung”, sagt Weiß.
Core Property ließ einen Fragenkatalog zu den im Text geäußerten Vorwürfen bis Redaktionsschluss unbeantwortet.
Am Nobistor 38 läuft uns noch ein Nachbar von Frau Müller über den Weg. Er rechnet gar nicht erst damit, dass jemand abnimmt, wenn er bei der Verwaltung anruft. Schließlich arbeitet er selbst bei einem der größten Immobilienentwickler und Verwalter Deutschlands, als Fliesenleger: „Für die Pauschale, die ich dort bekomme, kann ich gar keine ordentliche Arbeit machen“.
Ob bei Ferox, Momeni oder Core Property: Die Hausverwaltungen der Gesellschaften treten den Mietern gegenüber weniger wie Dienstleister auf, denn als Bollwerke zwischen ihnen und den Eigentümern. „Wenn du eine Verwaltung schlecht bewertest, ist das für bestimmte Eigentümer das Signal: Die sind gut“, meint Rolf Bosse vom Mieterverein.
Rendite lässt sich auf zwei Arten maximieren. Durch höhere Einnahmen. Und durch möglichst niedrige Kosten. Die politische Diskussion dreht sich jedoch fast ausschließlich um die Einnahmenseite, also um Mietsteigerungen und wie sie sich begrenzen lassen.
Auch für die Mieter gibt es zwei mögliche Arten, zu reagieren: mit Widerstand. Oder gar nicht.
Was wir in der Großen Bergstraße feststellten: Diejenigen, die sich bei Problemen gewehrt haben, konnten meist etwas erreichen. Diejenigen, die passiv blieben, zahlen mehr oder leben mit Beeinträchtigungen.
Sie bleiben passiv, weil sie wie Thomas Dahl Angst vor Mieterhöhungen oder Verdrängung haben. Weil sie mit einer Verwaltung zu tun haben, die kaum ansprechbar ist und Beschwerden aussitzt. Oder weil sie wie Christian Klöckner keinen Nerv für Papierkriege haben.
Unter den gegenwärtigen Voraussetzungen wird sich an ihrer Situation nichts ändern – auch weil niemand einen größeren Überblick über die Verursacher hat.
Der Mieterverein erfährt von Problemen erst dann, wenn Einzelne sich an ihn wenden. Kommunalpolitiker, die etwas über Hauseigentümer herausfinden wollen, müssen beim Bezirksamt vorstellig werden. Und das Amt bekommt zwar jederzeit Einblick ins Grundbuch. Es muss aber für jedes Objekt einzeln Anfragen stellen.
Wie oft es in den vergangenen fünf Jahren Beschwerden von Mietern aus der Großen Bergstraße erhalten hat, fragen wir das Bezirksamt Altona.
Die Antwort: „Es sind keine bekannt.“
Kommentar: Wie Transparenz erhöht werden könnte
Ein zentrales Immobilienregister mit den Beständen aller Unternehmen würde nicht nur helfen, gegen Geldwäsche und Steueroasen vorzugehen. Es könnte auch Mietern eine bessere Einschätzung ihres Vermieters ermöglichen.
In Großbritannien und den Niederlanden kann jeder elektronisch nachschauen, welcher Eigentümer hinter einem Haus steht. Die Register sind unterschiedlich gestaltet. Einige führen nur Unternehmen auf, in anderen sind alle Eigentümer erfasst. Die einzige Hürde ist eine Gebühr für die Abfragen.
Der Vorteil für Mieter: er kann leichter feststellen, ob Vermieter noch andere Immobilien hält und sich dort ähnliche Probleme zeigen.
Rolf Bosse vom Mieterverein zu Hamburg denkt noch einen Schritt weiter. Er fordert einen Wohn-TÜV. Das Immobilienregister müsste auch den Erhaltungsstand der Gebäude dokumentieren, und ob der Eigentümer sich an die bestehenden Gesetze gehalten hat. „Wir brauchen ein System, bei dem bezirkliche Mitarbeiter Begehungen machen und prüfen, ob das Gebäude noch so in Ordnung ist.“
Nur so entstünde Druck auf Verwalter, Makler und Eigentümer: Fehlverhalten würden dann nicht erst angezeigt werden, wenn Mieter sich über Anwälte und Mietervereine beschweren. Sondern auch noch Ärger von der Stadt, weil sie gegen den Wohnraumschutz verstoßen.
TEIL 2
Wir haben die Grundstücksverkäufe der Stadt Hamburg aus den letzten sieben Jahren ausgewertet. An wen sie verkauften, war den Entscheidungsträgern zum Teil nicht klar. Eine Geschichte von Blindflügen und Blitzverfahren
Hamburger Rathaus, der 24. August 2017. Zwölf Politiker haben sich versammelt, um wichtige Entscheidungen zu fällen. Jedes Mal, wenn die Kommission für Bodenordnung tagt, sortiert sie den Immobilienmarkt in Hamburg wieder etwas um. Welche Grundstücke kauft die Stadt? Und an wen verkauft sie? Welchen Tauschgeschäften stimmt sie zu?
Diese Fragen klärt sie alle zwei bis drei Wochen. An diesem Sommernachmittag trifft das Gremium 17 Entscheidungen. Wie immer bleibt nicht viel Zeit. Innerhalb von 35 Minuten wird die Kommission 34.057 Quadratmeter der Stadt verkaufen.
Wohnen wird in deutschen Großstädten wie Hamburg immer teurer. Was den Trend wirklich bremsen würde, ist politisch hoch umstritten. Mehr Bauen, sagen vor allem Investoren und Unternehmen. Mieten noch stärker regulieren, viele linke Politiker. Es gibt jedoch einen Bereich, den eine Stadt sehr unmittelbar gestalten kann: den eigenen Bestand.
Ungefähr die Hälfte des Hamburger Bodens gehört der Stadt selbst, teils über ihre Firmen wie dem Wohnungsbauunternehmen Saga. Die Stadt kann auch entscheiden, wieviel und an wen sie verkauft, oder wann sie aufkauft.
CORRECTIV und das Hamburger Abendblatt haben exklusiv die Grundstücksverkäufe der Stadt Hamburg aus den Jahren 2011 bis 2017 ausgewertet. Mit diesen Verkäufen nahm die Stadt rund 1 Milliarde Euro ein. Auf den verkauften Grundstücken waren 17.584 neue Wohnungen geplant. Diese Auswertung und Gespräche mit Verfahrensbeteiligten erlauben einen tiefen Blick ins Innere der städtischen Entscheidungswege.
Aus unserer Recherche geht hervor, dass den Entscheidungsträgern immer wieder relevante Informationen fehlen, etwa die Namen der wirtschaftlich Berechtigten hinter den Käufern. Sie zeigt auch, dass die Stadt sich nicht immer an die Maßstäbe hält, die sie selbst definiert hat. Und dass sie sich offenbar nicht scheut, auch an Akteure zu verkaufen, die offenkundig in Steueroasen operieren.
An besagtem Augusttag nimmt die Stadt mit einem Verkauf allein 1,7 Millionen Euro ein, wie aus internen Unterlagen hervorgeht, die CORRECTIV eingesehen hat. Geld, das sie ausgeben kann, um etwa den Bau von Wohnungen zu fördern. Gleichzeitig gibt sie die Kontrolle über eine weitere Wohnraumfläche ab. Haben die Bürger einen guten Deal gemacht? Um das abzuwägen, muss man auf die Details schauen.
Tagesordnungspunkt 9. Es geht um ein städtisches Grundstück in der Steinbeker Marktstraße. Knapp ein Kilometer Luftlinie vom Autobahnkreuz Hamburg Billstedt entfernt. 52 Wohneinheiten sollen hier auf 11.500 Quadratmetern entstehen, darunter Stadtvillen, ein Mehrfamilienhaus, Doppel- und Reihenhäuser.
Die Diskussion dauert wenige Minuten: Werden die Leistungen eingehalten, die ausgeschrieben wurden? Ja, antwortet eine Vertreterin des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen. Der Anteil öffentlich geförderter Sozialwohnungen: 30 Prozent.
Mehr Fragen gibt es nicht. Die Kommission beschließt, das Grundstück an die Firma Bonava Deutschland GmbH zu verkaufen. Nächster Punkt.
Die Kommission machte ihren Haken auf Basis spärlicher Informationen. Weder diskutierte sie die Interessen des Käufers. Noch fragte sie, wer sich sonst noch für das Grundstück beworben hatte. Möglicherweise weil ein Verkauf an Bonava schon Routine ist.
61 Prozent der zwischen 2011 und 2017 verkauften Grundstücke gingen an Privatpersonen und Unternehmen. Kein anderes privates Unternehmen hat in diesem Zeitraum mehr Grundbesitz von der Stadt erhalten als Bonava, das früher NCC hieß – 15 Grundstücke mit mehr als 123.000qm Fläche.
Die Bonava Deutschland GmbH ist die Tochterfirma eines an der Börse notierten schwedischen Konzerns, der ein primäres Ziel hat: Rendite. Die Stadt hat eigentlich andere Ziele, darunter: mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen.
Die höchste Anzahl an Anteilen (48,7% Stimmrecht) hält dabei eine weitere Aktiengesellschaft, die Nordstjernan AB, die wiederum der schwedischen Axel und Margaret Ax:son Johnson Stiftung gehört. Die hat sich im Grunde einem guten Zweck verschrieben: Sie fördert die Wissenschaft. Für Stiftungen ist der Immobilienmarkt mittlerweile ein beliebtes Anlageziel, um Erträge auszugleichen, die ihr aufgrund der europäischen Geldpolitik bei den Zinseinnahmen wegbrechen.
Über die Bonava sind in Hamburg bislang keine Skandale bekannt. Die Struktur zeigt aber, wie verschiedene Interessen aufeinanderprallen und kollidieren können.
Die Vorsitzende der Kommission für Bodenordnung, Heike Heuer, antwortet auf Fragen von CORRECTIV zu den Abläufen in ihrem Gremium und den Verkäufen an Bonava nicht. Sie sei der „Verschwiegenheit über alle Angelegenheiten“ in der Kommission verpflichtet, schreibt Claas Ricker, Sprecher der Hamburger Finanzbehörde. Einzelheiten aus den Sitzungen möchte auch die Behörde nicht kommentieren. Bonava müsse sich an die Ziele halten, die in der Ausschreibung definiert seien. „Unabhängig von den jeweiligen Rendite-Erwartungen“, so der Sprecher.
Die Liste der städtischen Grundstückskäufer erstellte die Finanzbehörde erst auf mehrfache Nachfrage, ohne Adressen und Verkaufspreise. CORRECTIV veröffentlicht hier die vollständige Antwort. Privatpersonen wurden von der Behörde anonymisiert.
Nach einer Auskunftsanfrage von CORRECTIV hat die Finanzbehörde der Stadt Hamburg uns eine Auflistung von Unternehmen geschickt, die städtische Grundstücke zum Zwecke des Wohnungsbaus erworben haben. Wir veröffentlichen an dieser Stelle die vollständigen Listen mit den Verkäufen der Jahre 2011 bis 2017. Nicht enthalten sind die Adressen und Verkaufspreise der Grundstücke sowie Namen von Privatpersonen.
Interessanter ist ohnehin der Blick auf die Gesellschaften.
Mehr als ein Drittel der Verkäufe ging an die städtische Saga oder an Genossenschaften. Bei den Privatunternehmen taucht besonders häufig die Hanseatische Immobilien Treuhand (hit) auf, die sich auf der eigenen Internetseite als einer der führenden Anbieter für verschiedene Häusertypen und Eigentumswohnungen anpreist. Über verschiedene Firmen kaufte die hit gleich 71 Grundstücke. 13 andere Flächen gingen an die Hamburger Behrendt Gruppe.
Doch immer wieder machte die Stadt auch Geschäfte mit Firmen, bei denen man lange recherchieren muss, wer ihr Besitzer ist. So gingen Grundstücke an Immobilienfonds und Käufer mit verschachtelten Firmennetzwerken, die bis in die Bahamas reichen sowie an Unternehmen mit Sitz in Luxemburg. Sprich: an solche in Steueroasen.
Im Jahr 2012 sprach Hamburg auch ein 5.600 Quadratmeter Grundstück der Akelius GmbH zu. Die Firma gehört zur Akelius Stiftung mit Sitz auf den Bahamas. Akelius ist bekannt dafür, Wohnungen häufig zu sanieren und teurer neu zu vermieten. Dieses Jahr verhinderte die Stadt den Weiterverkauf eines Hauses in St. Pauli an Akelius, indem sie ihr Vorkaufsrecht ausübte. Akelius habe sich geweigert, über einen bestimmten Zeitraum die Mieten stabil zu halten, berichtete das Hamburger Abendblatt.
Ebenfalls im Jahr 2012 bekam eine luxemburgische Firma mehrere Grundstücke mit einer Gesamtfläche von mehr als 100.000qm zugesprochen, die zu einem Immobilienfonds der Patrizia-Gruppe gehört. Eine „namhafte Pensionskasse“ soll investiert haben. Mehr ist über die Anleger nicht bekannt, die sich an diesem luxemburgischen Fonds beteiligen.
Im Jahr 2013 kaufte die Alcove Holdings Europe, ein weiteres Unternehmen aus Luxemburg, ein 32.000qm-Grundstück. Im selben Jahr schlug eine Projektgesellschaft namens ABE mbH & Co. KG bei einem 3.000qm-Grundstück zu. Auch hier lässt sich auf den ersten Blick nicht erschließen, welche Akteure und Interessen hinter der Gesellschaften stehen.
Wer das Geld und die Interessen solcher Unternehmen recherchieren will, braucht Zeit. Der wirtschaftlich Berechtigte muss auf den Beschlussvorlagen nicht als Pflichtangabe verzeichnet werden. Die Unterlagen erhalten die Kommissionsmitglieder erst eine Woche vor der Sitzung. So bleibt wenig Zeit für eine tiefergehende Vorbereitung.
Entscheidungen auf solch oberflächlicher Informationsgrundlage sind auch vor dem Hintergrund fragwürdig, dass der Immobiliensektor im großen Stil für Geldwäsche genutzt wird.
„Wer die wirtschaftlich Berechtigten des Bieters sind, spielt für die Vergabe keine Rolle“, schreibt die Finanzbehörde. Diese Information dürfe im Rahmen eines fairen und transparenten Verfahrens auch nicht berücksichtigt werden. Zu konkreten Verkäufen an luxemburgische Unternehmen und Akelius äußert sich die Behörde nicht.
Was offiziell beim Verkauf zählt, ist das Konzept für die Bauvorhaben. Ein großer Fortschritt aus Sicht der Stadt: Bei größeren Bauprojekten soll zu 70 Prozent die Qualität des planerischen Konzepts und nur noch zu 30 Prozent der gebotene Preis für ein Grundstück entscheiden.
Wie sieht die Praxis aus? CORRECTIV hat mit mehreren Vertretern in der Politik und auf den Seiten der Käufer gesprochen. Sie kritisieren, Grundstücke würden immer wieder an die Höchstbietenden gehen. Stefan Wulff, Chef der Otto Wulf Immobilien, geht die Verkäufe durch, bei denen er sich zuletzt gegen die Konkurrenz durchgesetzt hätte. „Da haben wir beim Preis immer volle Punktzahl und im Konzept nicht immer volle Punktzahl. Der Preis ist es am Ende.“
Die Stadt Hamburg sieht das anders. „Mit der Zeit wurden sich die Konzepte ähnlicher, so dass der Preis wieder wichtiger wurde“, räumt Stadtentwicklungs-Staatsrat Matthias Kock ein. Mittlerweile seien die Kriterien für die Konzeptausschreibung aber überarbeitet worden, sodass „der Preis nicht wieder das wichtigste Kriterium wird“, sagt Kock.
Ob das wirklich geschieht, lässt sich nicht prüfen, da die Stadt über die genauen Ergebnisse nicht informiert. Auf die Frage, wie oft Höchstbietende den Zuschlag erhielten, antwortet die Finanzbehörde nur allgemein: „In der Regel ist es so, dass der Bieter mit dem besten Konzept gewinnt, unabhängig davon, ob er den höchsten Preis bietet.“
TEIL 3
Wer treibt die Preise für Immobilien und Mieten in die Höhe? Hinter geschätzt 10 Prozent der Umsätze steckt Geldwäsche. Die Intransparenz des Wohnungsmarkts macht die Verfolgung von organisierter Kriminalität nahezu unmöglich
Lassen Sie uns ein Spiel spielen.
Stellen Sie sich kurz vor, sie hätten richtig viel Geld. Jetzt denken Sie an ein Land mitten in Europa. Ein Land mit einer stabilen Regierung, einer großen Volkswirtschaft und attraktiven Anlagemöglichkeiten. Würden Sie Ihr Geld in diesem Land investieren? Vermutlich ja.
Stellen Sie sich zusätzlich noch vor, Ihr Vermögen würde aus illegalen Aktivitäten stammen. Vielleicht handeln Sie mit Drogen oder Waffen. Dann haben Sie nun das Problem, dass Sie Ihr vieles Bargeld wieder in den legalen Wirtschaftskreislauf einspeisen müssen, um die illegale Herkunft zu verschleiern. Sie können nicht einfach das Geld auf Ihr Konto einzahlen, denn Ihre Bank hat die Pflicht, auffällige Bareinzahlungen zu melden. Sie müssen Ihr Geld erst sauber waschen.
Denken Sie also nochmal an das Land mit der stabilen Regierung und der großen Volkswirtschaft. Eine, in der es also viele Gewerbe gibt, in die Sie investieren können: Autohäuser, Restaurants, Spielhallen, Immobilien. Leuchten Ihre kriminellen Augen schon? Gehen Sie noch einen Schritt weiter und stellen Sie sich zusätzlich eine geringe staatliche Überwachung und Defizite bei der Strafverfolgung von Geldwäsche vor. Sie haben das perfekte Land gefunden, um Ihr Geld zu waschen.
Dieses Land gibt es wirklich. Es ist Deutschland.
„Als reiche Industrienation wirkt Deutschland wie ein Magnet auf Geldwäsche”, sagt Kai Bussmann, Juraprofessor an der Martin-Luther-Universität Halle Wittenberg. Für das Finanzministerium hat er 2015 eine Studie (Link zum PDF) über Geldwäsche in Deutschland geschrieben. Nicht nur könne Geld hier profitabel angelegt werden: „Die Gefahr, erwischt zu werden, ist relativ gering.“ Bussmanns Studie aus dem Jahr 2015 geht von 100 Milliarden Euro im Jahr aus, die in Deutschland jährlich gewaschen werden.
Nun überlegen Sie sich noch, in welchen Wirtschaftszweigen sich besonders viel Geld bewegen lässt. Und welche besonders intransparent sind. Dann kommen Sie bestimmt auf Immobilien.
250 Milliarden Euro. Soviel, schätzt das Bundeskriminalamts (PDF der BKA-Studie), werden jährlich im deutschen Immobiliensektor umgesetzt. Und rund zehn Prozent davon, so die Schätzung, stammen aus Geldwäschegeschäften.
Geldwäscher schauen nicht auf den Preis
Das sind 25 Milliarden Euro. Ein Viertel dessen, was laut Bussmanns Studie an Geld gewaschen wird. Und 25 Milliarden Euro mehr, die die Preise von Immobilien und in der Folge auch Mieten in die Höhe treiben. Kriminelle, die ihr Geld waschen wollen, schauen nicht auf den Preis. Schließlich wollen sie viel Geld loswerden.
Eigenartig nur, dass in den Hamburger Immobilienmarkt kaum ein Krimineller zu investieren scheint – zumindest, wenn man Zahlen aus der Strafverfolgung betrachtet.
Auf Anfrage teilte die Staatsanwaltschaft Hamburg mit, dass es in der Hansestadt zwischen Januar und November 2018 nur ein einziges Justizverfahren zu Geldwäsche im Immobilienbereich gegeben habe. Zu den letzten fünf Jahren könne man „mangels entsprechender Statistik” nichts sagen.
Dass es praktisch keine Strafverfahren gibt, dürfte weniger an mangelnder Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes liegen, als an den Schwierigkeiten bei der Strafverfolgung.
Werden Sie als Geldwäscher schlecht schlafen, weil am nächsten Morgen die Polizei an der Tür klingeln könnte? Gehen Sie zur Beantwortung der Frage einmal die Bedingungen durch, unter denen die arbeitet.
Sie wissen, dass die Ermittler nur loslegen dürfen, wenn jemand sich bei ihnen meldet. Ihr Makler hat deutlich gemacht, wie gern er Ihnen Ihr Traumhaus verschafft, der wird schon stillhalten. Mit einem komplizierten Firmengeflecht haben Sie dafür gesorgt, dass nicht Ihr Name im Grundbuch eingetragen wird, sondern der eines Ihrer vielen Subunternehmen, vielleicht die „Zeit für die Insel GmbH“. Um eine Ihrer Transaktionen zu stoppen, hat der Beamte gerade mal drei Tage nach Eingang einer Verdachtsmeldung Zeit. Und das Beste: Wenn er Ihnen auf die Spur kommen will, wird er Sie mangels besserer Suchsysteme wahrscheinlich googeln. Sie können sich wieder schlafen legen.
Zurück zu den Ermittlern. Verdachtsmeldungen bekommen sie in der Regel vom Financial Intelligence Unit (FIU), der Geldwäsche-Einheit des Zolls. Die FIU wiederum erhält Hinweise von verschiedenen Akteuren – beziehungsweise erhält sie eben nicht.
Die Immobilienbranche verdient mit
Nach dem deutschen Geldwäschegesetz sind nicht nur Banken, sondern auch Rechtsanwälte, Notare und Immobilienmakler dazu verpflichtet, verdächtige Transaktionen zu melden. Von den über 59.000 Verdachtsmeldungen, die 2017 bei der FIU eingingen, stammten lediglich 23 von Rechtsanwälten, 21 von Immobilienmaklern und fünf von Notaren. Dabei sind diese Berufsgruppen es, die von zwielichtigen Transaktionen am ehesten mitbekommen müssten. Sie sprechen mit Kaufinteressenten, beurkunden Verträge.
In einer Studie über Geldwäsche im Immobiliensektor aus dem Jahr 2012 stellte das Bundeskriminalamt (BKA) fest, dass es generell „an der erforderlichen Sensibilität für diesen Themenbereich mangelt”. Bussmann formuliert es deutlicher: „Alle Beteiligten profitieren von dem Geschäft.“ Und das könnte eine Verdachtsmeldung zum Platzen bringen.
Jan Reinecke, Landeschef des Bundes Deutscher Kriminalbeamter (BDK) in Hamburg, fordert deshalb: „Der Staat muss Kontrollmechanismen aufbauen, die es nicht den Nutznießern überlässt, sich selbst zu kontrollieren”.
Jens Bormann, Präsident der Bundesnotarkammer, weist auf die hohen rechtlichen Hürde bei den Meldepflichten hin. Notare, Anwälte und Wirtschaftsprüfer dürften nur dann etwas melden, „wenn eine positive Kenntnis eines Geldwäschefalls” vorliegt. Den Notaren sind daher oft die Hände gebunden. Fällt ihnen etwa ein Käufer aus einem Steuerparadies auf, dürfen sie ihn nur melden, wenn sie etwa wissen, dass ein Käufer als Krimineller schon bekannt ist. Ohne begründeten Verdacht verletzen sie ihre Verschwiegenheitspflicht.
Auch die intransparenten Eigentümerstrukturen bei Immobilien erschweren die Ermittlungen. In den Grundbüchern ist der Eigentümer einer Immobilie verzeichnet. Das kann aber zum Beispiel auch die „Zeit für die Insel GmbH“ sein. Wer aber steckt hinter dieser Firma, wer ist deren Eigentümer? Wer bekommt also am Ende die Miete?
Das könnten Ermittler theoretisch im Transparenzregister nachlesen, das Deutschland auf Druck der EU eingeführt hat. Es soll die Eigentümer aller Personen- und Kapitalgesellschaften beinhalten, doch die Umsetzung ist noch lückenhaft. Erstens fehlen manche Unternehmen ganz. Zweitens tauchen als wirtschaftlich Berechtigte dort ebenfalls Strohmänner und Briefkastenfirmen auf – die dann auch noch in ausländischen Steueroasen sitzen können. Dort verliert sich dann die Spur.
Und jetzt kommt noch der Faktor Zeit hinzu: Alles muss extrem schnell gehen. Gerade mal drei Werktage lang kann die FIU eine Überweisung nach Eingang einer Verdachtsmeldung aufhalten und gegebenenfalls stoppen.
Gäbe es ein zentrales Immobilienregister, das die Informationen aus den einzelnen Grundbüchern zusammenführt und verknüpft wäre mit dem Transparenzregister sowie anderen Datenbanken, etwa internationalen Sanktionslisten – die Lage wäre gleich eine ganz andere. Mit wenigen Klicks würden Muster rund um einzelne Namen und Firmen erkennbar – auch um Strohmänner und Briefkastenfirmen herum.
Das Problem wäre damit nicht auf einen Schlag gelöst. Aber die Ermittler könnten ihre Arbeit viel stärker fokussieren.
Die Realität sieht Reinecke zufolge im Moment so aus: „Die Kolleginnen und Kollegen, die Geldwäsche bekämpfen, müssen oft die Menschen googeln, zu denen sie ermitteln”. Die Informationssysteme, die der Polizei zur Verfügung stehen, seien untauglich.
Dass die FIU vom BKA zum Zoll verlagert wurde, hat ihre Effektivität auch nicht gerade gesteigert. „Früher wurden manche Meldungen sogar direkt beim Hamburger Landeskriminalamt eingereicht. Man konnte also bei einer verdächtigen Transaktion schnell zugreifen”, sagt Reinecke. Doch seit der Umstrukturierung der FIU erreichten Meldungen die Hamburger Finanzermittler erst dann, wenn die verdächtige Transaktion schon lange gelaufen sei.
Ein wenig Hoffnung macht der Goldmünzenfall in Berlin. Der Polizei ist es dort im Juli gelungen, das gesamte Vermögen eines kriminellen Clans aufgrund des Verdachts auf Geldwäsche einzuziehen. Spektakulär war das nicht nur, weil einige Mitglieder des Clans unter Verdacht stehen, die 100 Kilo schwere Goldmünze aus dem Bode-Museum geraubt zu haben. Sondern weil die Behörden erstmals eine Gesetzesänderung nutzten. Die ermöglicht es ihnen, Vermögen einzuziehen, ohne die Geldwäsche in allen Punkten bewiesen zu haben. Insgesamt beschlagnahmte die Staatsanwaltschaft 77 Häuser. Der Clan – und nicht der Staat – muss nun beweisen, dass er die 77 Häuser mit seriös verdientem Geld gekauft hat. Ob die Gesetzesänderung vor Gericht Bestand haben wird, ist noch allerdings noch offen.
Sollten Sie also Mitglied eines großen Clans sein, dessen Mitglieder schon seit vielen Jahren immer wieder mit kriminellen Machenschaften auffallen, sich in Thriller-Manier Kunstschätze unter den Nagel reißen und ihre Spuren nicht einmal so richtig gut erwischen – dann, aber nur dann, schlafen Sie vielleicht doch nicht mehr ganz so ruhig.
TEIL 4
Über gierige Fonds zu schimpfen, ist populär. Doch wer steckt hinter ihnen? Bei Pensionskassen, der zweitgrößten Käufergruppe von Immobilien in Deutschland, ist das: der Rentner von morgen
„Eigentlich könnte ich meiner Versicherung eine Blankovollmacht für mein Konto ausstellen.“ Kathrin Schwenn (Name geändert) lacht über ihren Witz, der eine ganze Menge Wahrheit enthält.
Seit 12 Jahren zahlt die Frau um die 50 ihre Miete an die MEAG. Die MEAG verwaltet das Vermögen der Ergo Versicherung. Die Ergo wiederum verschmolz mit der Hamburg-Mannheimer, bei der Schwenn vor etwa 20 Jahren eine Rentenversicherung abgeschlossen hatte. Vor zehn Jahren schloss Schwenn noch eine zweite private Rentenversicherung ab, diesmal direkt bei der Ergo. Und bei der ist Schwenn, ganz nebenbei, auch noch krankenversichert.
Aus ihrem Fenster im siebten Stock im Stadtteil Uhlenhorst blickt Schwenn über die gesamte Hamburger Innenstadt. Pro Monat überweist Schwenn 730 Euro Kaltmiete, 8 Euro pro Quadratmeter. „Die Miete ist immer noch ein guter Deal,“ sagt sie. Weil sie die Wohnung beim Einzug auf eigene Kosten renovierten, gab es in zehn Jahren keine Erhöhung. Neue Mieter, die ins Haus einziehen, zahlen schon mal 12 oder 14 Euro, erzählt Schwenn.
Die hohen Mieten ihrer Nachbarn können Schwenn im Prinzip nur recht sein. So wie allen, die über die MEAG oder andere Pensionskassen fürs Alter vorsorgen. Schwenns Vermieter hat weltweit 11 Milliarden Euro in Immobilien angelegt, allein in Hamburg besitzt die MEAG etwa 1000 Wohnungen. „Die Erträge aus diesen Immobilien fließen in die Leistungserbringung für die Versicherten“ ein, bestätigt die MEAG auf Anfrage.
Erträge, das sind Mieteinnahmen. Und diese Mieteinnahmen werden einmal Schwenns Rente sein. Um ihre künftige Rente zu sichern, müsste die Anlegerin Schwenn der Mieterin Schwenn die Miete erhöhen.
Über gierige Fonds und ausländisches Kapital zu schimpfen, ist einfach. Hier die bösen Eigentümer, dort die bedrohten Mieter, und am allerliebsten: arme Rentner. Dabei stecken viele ihr Geld in Fonds und verdienen so am Boom mit. Ohne zu wissen oder genau wissen zu wollen, wie das Geld angelegt wird. Hauptsache, die Rendite stimmt.
„Natürlich gibt es hier einen Zielkonflikt zwischen dem Interesse der Mieter und dem der Rentner,“ sagt ein Manager eines großen deutschen Pensionsfonds. Drei bis vier Prozent Rendite sollten es schon sein. Das sei er den Rentnern schuldig.
Der Zuzug des Geldes
Der Faktor private oder betriebliche Altersvorsorge ist kein Randphänomen für die Mietentwicklung in Deutschland, ganz im Gegenteil. „Die größte Käufergruppe im Immobilienmarkt sind mittlerweile institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen, die über Spezialfonds oder direkt Wohnimmobilien erwerben,“ heißt es in einem aktuellen Bericht der Immobilienanalysten Bulwien Gesa.
Neben den Megafonds fluten nationale wie ausländische Rentenkassen und Versicherungen mit ihrem Geld den Markt und ziehen damit die Preise für Immobilien nach oben. Nachgelagert steigen auch die Mieten. Es ist nicht allein der Zuzug von Menschen nach Hamburg, der die Preise anhebt, sondern auch der Zuzug des Geldes.
Was macht den Hamburger Häusermarkt so anziehend? Finanzmarktexperten sprechen von Anlagenotstand. Es gibt Geld, das irgendwo hin muss. Und die Alternativen sind schlecht: Die von der Finanz- und der Eurokrise ausgelöste Niedrigzinspolitik der Notenbanken machte Staatsanleihen unattraktiv. Die Kurswerte vieler Aktien lagen in den vergangenen Jahre schon so hoch, dass starke Steigerungen unwahrscheinlich schienen.
Sobald es bei Aktien oder Staatsanleihen wieder bessere Erträge gebe, würde die Nachfrage nach Immobilien sinken, schreibt das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle in einer Analyse: „Die dann geringere Nachfrage nach Wohninvestments dürfte sich auch auf das Preisniveau auswirken, und zwar unabhängig davon, dass der Nachfrageüberhang in den deutschen Großstädten nach Mietwohnungen weiter hoch ist.“
Noch ist davon nichts zu spüren. 2018 kauften institutionelle Anleger den Experten von Jones Lang LaSalle zufolge bis zum Ende des dritten Quartals Immobilien im Wert von 2,5 Milliarden Euro. Nur die börsennotierten Wohnungskonzerne kauften mehr: Sie gaben in Deutschland etwa 4 Milliarden Euro aus.
Allein in Hamburg haben Pensionskassen 2017 Wohn- und Gewerbeimmobilien im Wert von 435 Millionen Euro erworben und davon 110 Millionen Euro für Wohnungen ausgegeben.
Die Zahlen basieren auf Marktbeobachtungen des Investors und sind konservativ berechnet. Wohnungskäufe im Namen der Altersvorsorge dürften zudem die 110 Millionen Euro der Pensionskassen übersteigen. Schließlich beinhaltet die größte Gruppe Assetmanager auch Mischfonds wie die MEAG, die unter anderem Pensionspolicen verwaltet.
„Wir stehen lieber im Grundbuch als in der Presse”
Während der Recherche „Wem gehört Hamburg” haben wir mehrere Pensionskassen um ein Gespräch gebeten. Die wenigsten wollten über ihr Geschäftsmodell reden. Zwei Geschäftsführer waren unter der Bedingung dazu bereit, dass weder sie noch ihre Kassen erwähnt werden. Ein Gesprächspartner formulierte es so: „Wir stehen lieber im Grundbuch als in der Presse.” Einzig die MEAG hat sich uns gegenüber offen geäußert.
Ein anderer Pensionskassenmanager aus Hamburg berichtet, dass er bei Neuvermietungen das mache, was den Renditeanforderungen entspricht. „Wir gehen mit den aktuellen Mietpreisen und passen die Preise entsprechend dem Mietspiegel an.“ Bei einer Neubauwohnung seien das schon mal ortsübliche 15 Euro, sagt er. „Unser Zweck ist es, Pensionen zu zahlen.“ Ihnen sei aber auch daran gelegen, Mieter lange zu halten und keine größeren Streitigkeiten entstehen zu lassen.
Schwenn hat sich nicht aus Ärger mit ihrem Vermieter an unserer Schwarm-Recherche „Wem gehört Hamburg?” beteiligt – obwohl sie mit ihrer Hausverwaltung tatsächlich unzufrieden ist. Sie wollte wissen, welche Unternehmen im Hamburger Wohnungsmarkt aktiv sind. In dem Projekt haben wir Bürger eingeladen, gemeinsam zu den Eigentumsverhältnissen in Hamburg zu recherchieren.
Außer ihr haben sich mehrere Mieter bei uns gemeldet, deren Wohnung letztlich einer Versicherung, einer Rentenkasse oder einem Fonds gehört. Als Eigentümer wurden uns etwa die Pensionskasse von Edeka, genannt, die Nordrheinische Ärzteversorgung oder die Versorgungsanstalt des Bundes, dazu kamen skandinavische, amerikanische und Schweizer Pensionsfonds.
Institutionelle Investoren sind nicht zwangsläufig schlechte Vermieter. Gerade erst gab die Pensionsstiftung des Baiersdorf-Konzerns bekannt, dass sie in Hamburg-Eimsbüttel ein neues Wohnprojekt startet und die Bürger an der Gestaltung beteiligt.
Kathrin Schwenn kennt ihre MEAG. Wenn es um Reparaturen geht, werde es zwar immer „billig, billig“ gemacht. Aber wenigstens weiß sie, wer hinter der MEAG steckt. Die ist sich sozialer Aspekte zumindest bewusst. „Bei dem derzeitigen Preisniveau für Hamburger Wohnimmobilien agieren wir besonders umsichtig.“
Der Immobilienboom ist bei Kathrin Schwenn noch nicht in Form gestiegener Rentenerwartungen angekommen. Einmal im Jahr schickt die Ergo ihr eine Übersicht. „Die Erwartungen werden auf dem Papier zur Zeit eher weniger, weil die Renditen geringer ausfallen”, sagt Schwenn.
Sie selbst hat eine kleine Eigentumswohnung, die sie vermietet. Eine weitere Altersvorsorge, ausnahmsweise unabhängig von der Ergo. Ihr Konzept: „Keine Mieterhöhung. Wenn was kaputt ist, wird es repariert. Das funktioniert ganz gut. Am Ende bleibt sogar was von den Mieteinnahmen übrig.“
Update: In einer früheren Version schrieben wir, die Ergo-Versicherung habe die Hamburg-Mannheimer gekauft. Tatsächlich sind die beiden Versicherungen verschmolzen.
TEIL 5
Die Saga ist Deutschlands drittgrößter Vermieter und in städtischer Hand – eine einmalige Chance für die Stadt, die Wohnbedingungen direkt zu beeinflussen. Und was tut sie? Sie erhöht die Mieten
Als Petra Fenn ihren Mietvertrag schickte, versah sie ihn mit einem Kommentar: „Ein stiller Skandal“. Der Verursacher dieses Skandals ist ein unscheinbarer Immobilienriese. Es handelt sich um die Saga. Mit ihren 132.000 Wohnungen in Hamburg ist sie das drittgrößte Wohnungsunternehmen Deutschlands.
Ein Player dieser Größe kann für Erleichterung sorgen im angespannten Hamburger Wohnmarkt. Es ist eine große Chance für die Politik. Und deshalb ist es für Fenn, die eigentlich anders heißt, so ein Skandal, wenn die Saga am Immobilienboom mitverdient.
„Es scheint hier das gleiche Renditedenken zu regieren wie bei Immobilieneigentümern auf dem freien Markt“, so Fenn.
Während unserer Recherche betonte der Senat, wie mieterfreundlich Hamburg sei – dank der großen Zahl an Wohnungen im Besitz von Saga und Genossenschaften. Zugleich meldeten sich mehrere Mieter der Saga mit dem gleichen Problem bei uns: konsequente Mieterhöhungen knapp unter dem Limit des Erlaubten.
So auch Susanne Iwersen (Name geändert). Vor 15 Jahren hatte sie Glück und konnte in eine 85-Quadratmeter-Wohnung am Rande von Rotherbaum ziehen, für gut 500 Euro. 2011 erhöhte die Saga die Miete der alleinerziehenden Mutter um 53 Euro. Zwei Jahre später begann ihre 30-Euro-Pechsträhne. Seitdem schickt die Saga alle 15 Monate eine Erhöhung um genau diesen Betrag. Macht 150 Euro mehr in sechs Jahren, berichtet sie.
„Mit Heizung und Nebenkosten zahle ich mittlerweile 1100 Euro für die Wohnung. Ich frage mich, was man heute verdienen muss, um sich in der Stadt noch eine Wohnung leisten zu können“, sagt Iwersen. Das sind 13 Euro pro Quadratmeter warm. Sie überlegt, ein Zimmer unterzuvermieten, „was ich zum Glück darf“. Oder ob sie auszieht.
Eine magische Zahl
30 scheint eine magische Zahl für die Saga zu sein. Auch bei Hajo Rust (Name geändert) erhöht die Saga seit 2015 die Miete um exakt diesen Betrag, auch bei ihm alle 15 Monate. Jedes Mal lässt sie ihn wissen, um wieviel sie eigentlich erhöhen dürfe. Einmal wären es 32 Euro gewesen, ein andermal 36,50 Euro. Mit der Beschränkung auf 30 Euro gibt sie sich betont gnädig. Für seine 70 Quadratmeter in Hamburg-Altona zahlt er nach der Erhöhung kalt rund 550 Euro, 7,80 Euro pro Quadratmeter.
Zugegeben, oft liegen die Saga-Mieten deutlich unter dem Mietenspiegel, der die ortsüblichen Vergleichsmieten erfasst. Wer heute eine Wohnung in Hamburg sucht, wird im Durchschnitt bei rund 12 Euro pro Quadratmeter fündig. Die derzeitigen Mieter der Saga zahlen im Schnitt 6,44 Euro, das seien 20 Prozent unter dem Durchschnitt, schreibt die Saga. Petra Fenn liegt allerdings schon bei 9 Euro – und damit zum Zeitpunkt ihrer letzten Mieterhöhung gerade mal 20 Cent unter der Vergleichsmiete.
„Auch wenn die Saga bei Mieterhöhungen die Werte des Mietenspiegels nicht immer voll ausschöpft, profitiert auch sie in den letzten Jahren vom sprunghaften Anstieg der Vergleichsmieten in Hamburg“, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg.
Ranrobben an den Mietspiegel
Die Saga begründet die Erhöhungen damit, dass sie ihre Mieten an den Mittelwert annähert: Grundsätzlich orientierten sich die Mieten „der freifinanzierten Saga-Wohnungen am Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels“, schreibt die Saga. Mieterhöhungen führe sie „in der Regel in mehreren kleinen Schritten durch. Dadurch werden quartiersbezogen und unter Berücksichtigung der Marktlage Mieterhöhungsschritte sozial verträglich zeitlich gestreckt und die Steigerungskurve im Zeitverlauf abgeflacht.“
Kleine Schritte, die sich im Einzelfall summieren. Der Markt gibt die Erhöhungen her, und das Gesetz lässt sie zu. Aber reicht es für die Saga als Rechtfertigung, dass sie im Rahmen des Zulässigen handelt?
Als städtisches Unternehmen ist die Saga letztlich den Bürgern rechenschaftspflichtig. Ihre ausdrückliche Aufgabe als kommunale Gesellschaft ist es, „die sichere und sozial verantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum“ zu gewährleisten.
Jahr für Jahr macht die Saga Gewinne, 2017 waren es laut Geschäftsbericht insgesamt rund 200 Millionen Euro (zum Bericht als pdf). Die Gewinne steckt sie wieder in den Wohnungsmarkt, schreibt die Saga, „für das ambitionierte Neubauprogramm sowie für die Bestandsinvestitionen.“ Grundstücke kauft sie von der Stadt, allein im vergangenen Jahr gingen laut Auskunft der Stadt Hamburg 40 Grundstücke an sie.
Es gäbe einen direkteren Weg, für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen: Die Saga könnte die teils günstigen Mieten einfach stabil halten oder nur gering erhöhen – so wie es die Genossenschaften tun.
Mietervereins-Chef Chychla hat Verständnis dafür, wenn die Saga versucht, einigermaßen wirtschaftlich zu arbeiten, fordert aber Augenmaß: „Wir erwarten von einem städtischen Wohnungsunternehmen, dass es seiner sozialen Verantwortung gerecht wird und sich bei Mieterhöhungen zurückhält.” Sie dürften nicht dazu führen, dass Mieter überfordert oder verdrängt werden.
Für die einzelnen Mieter, die sich bei uns gemeldet haben, stellt sich bei der Saga durchaus die Frage, wie lange sie sich eine Wohnung, in der sie schon einige Jahre leben, noch leisten können. Nur weil der Wohnungsmarkt boomt, steigen ihre Löhne nicht.
Fünf Mieterhöhungen in sieben Jahren
Petra Fenn schickte uns insgesamt fünf Mieterhöhungsschreiben der Saga zwischen 2012 und 2018. Vor sieben Jahren zahlte sie für ihre Altonaer Wohnung mit knapp 60 Quadratmetern 402 Euro Netto-Kaltmiete. Ab 2019 soll die Wohnung nun 540 Euro kosten – eine Steigerung um gut 25 Prozent in sieben Jahren. Nicht geändert habe sich der Zustand ihrer Altbauwohnung seit ihrem Einzug.
Auch bei ihr wurden die Erhöhungen stets mit der rechtlichen Möglichkeit der Anpassung an den Mietenspiegel begründet.
Fenn erwartet von der Stadt, dass sie auf die Entscheidung der Saga Einfluss nimmt. Sie überlegt sich, wie sie die letzte Mieterhöhung verhindern kann, schätzt ihre Chancen aber als gering ein: Aufgrund der dramatischen Entwicklung des Wohnungsmarkts habe sie den vergangenen Mieterhöhungen zustimmen müssen.
Text und Recherche: Jonathan Sachse, Justus von Daniels, Margherita Bettoni, Ruth Fend (alle CORRECTIV), Peter Wenig (Hamburger Abendblatt) Mitarbeit: Elisa Harlan, Jonas Seufert Konzept/Gestaltung/Animation: Benjamin Schubert Fotos: Ivo Mayr, Benjamin Schubert, Sara Kurfeß, euroluftbild.de / Robert Grahn, O-Young Kwon / oyphoto.com Datenanalyse/Visualisierung: Simon Wörpel Leiter CORRECTIV.Lokal: Justus von Daniels CrowdNewsroom: Anne-Lise Bouyer, Knut Hühne
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